從國外主要國家的實際情況來看，當一國的“城市化率”達到70%以上時，房地產市場才可能會出現衰退。

根據世行公佈的數據，截止2011年，全球主要國家的城市化水平，第一是阿根廷（92.5%），隨後是日本（91.3%）、澳大利亞（89.2%）、法國（85.8%）、韓國（83.2%）、荷蘭（83.2%）、美國（82.4%）、沙特（82.3%）。

這些國家基本都是在城市化率達到70%甚至75%以上時，房地產行業才逐步出現整體萎縮，最典型的就是上世紀七、八十年代之後的美國、法國、日本、韓國、荷蘭。

而當時（2011年）我國城市化水平為50.6%，排名第21位。

當時有行業機構預測，以目前的城市化速度，再過20~25年，也就是大約2035年之後，我國的城市化率可能才會突破70%。

如此來看，雖然鬱亮拋出了10年這個數字，另市場擔憂10年後的房地產行業是否將陷入衰退，但屆時，房地產大概率仍然是我國的經濟支柱行業，這一點很可能不會改變。

3、萬科本身——向更加多元化的企業發展

目前對市場而言，萬科是一家偉大的地產企業，而在鬱亮看來，未來，萬科要做一家偉大的企業。

鬱亮是一位具有戰略眼光的企業家，早在2012年，我國房地產首次實施差別化信貸調控舉措時，鬱亮就明確表示：

未來萬科的目標是和中國城市同步發展，公司新的戰略定位是成為中國城市配套服務商。

此後，萬科堅定按照該戰略發展，通過建造養老公寓、商業設施、老舊小區改造、建設“特色田園鄉村”，並涉足物流業、智能建築領域，通過跨界佈局與業務重構，將美好生活的理念貫穿進整個業務與產業鏈條。

所以我們看到，雖然股市低迷，但萬科股價6年漲了6倍。

2017年，鬱亮向《經濟週刊》表示，正通過多元化的戰略創新，打造各種“美好生活場景”，要努力成為未來的“美好生活場景師”。

萬科是地產行業當之無愧的老大，他的一舉一動，都對行業有著無比重要的意義。

30年前萬科成立，引領和促進我國地產商業化的進程；

30年後，萬科提前為轉型和多元化發展佈局，也必將深度影響整個地產行業的發展軌跡。

但需要注意的是，在“萬寶之爭”中出局的萬科創始人王石，似乎一直不贊成萬科的多元化之路。王石曾公開表示：

就算我死了，你們（鬱亮）搞多元化,，我還是會從骨灰盒裡伸出一隻手來干擾你。

雖說“不在其位，不謀其政”，但王石的表態也證明，鬱亮的戰略帶有冒險成分，結果也是具有不確定性的。

金投手

首席投資官評論員董巖：

萬科董事會主席鬱亮表示，“十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。未來，萬科要做美好生活的服務商。”很顯然，這些房地產大佬們或高調或無聲的轉型，已經透露出意味深長的信號。為什麼？你怎麼看？針對這個問題小編有以下幾個方面的看法：

第一、地產行業已經過了高速發展期，2000年後由於各種原因地產行業經過了十幾年的高速或者稱為超高速更為貼切一些的發展，這和我國當時的經濟發展情況是有很大關係的，當時階段國家的主要經濟線路是以基礎設施改善帶動國家經濟發展，地產公司作為城市的主要建設方，承擔了基礎設施建設的很大一部分任務，地產行業上下游牽涉很多行業，拉動經濟帶動就業起到很大的作用，資金面都偏向於地產公司。2008年的4萬億資金刺激，再一次帶動了地產的飛速發展，超發的貨幣最後要被消化掉，居民生活用品不可能漲得太快，那麼會影響居民的正常生活，所以地產行業又一次成為消化超發貨幣的好去向。但是進入2015年之後，由於前期的過快發展帶來的負面效應就開始慢慢的顯現，過高的房價，大量的存量房也給地產公司帶來了很大的資金壓力，我國主要地產公司的資產負債率也高達78%，也就是沒一個億的資產就有7800萬的債務。這種情況下必須剎車去庫存。但是去庫存的政策不可能長久，所以在2016年底也就發生了變化，國家在住房結構上在做調整，改變住房供給體系，以後不會再讓房地產開發企業一家獨大擁有市場的定價權，由政府主導的公租房、保障房、共有產權房必將逐步的替代原有的市場份額，形成一個層次是月70%的人可以選擇政府主導的房屋，而30%的相對經濟能力較強的人選擇商品房。所以這種大環境下，原有的地產商必須做下一步的考慮，如果只靠原來的買房子不行了，那麼只能轉型幹別的。

第二、從 2014 年“做好房地產稅立法相關 工作”開始，本次政府工作報告再次提出“穩妥推進房 地產稅立法”，引起了社會的廣泛關注。預計房產稅立法最快 2020 年完成，隨後各地制定實施細則，最早 2022 年開始徵收。但是房企不可能等到要徵收的時候才變，要變就要提前變，要不等到房產稅以來那不是等死嗎？

第三、人口增長進入瓶頸期。可以發現，在 1978-2017 年間，1987 年出生人數 2550 萬人，出生率 23.33‰，二者均為期間內最大值。在 1987 年後，年出生人數和出生率一直呈現下降趨勢，到 2010 年開始進入穩定期，年出生人口數基本穩定在 1600-1700 萬之間，出生率在 11‰-13‰之間。未來幾十年新增人口速度放緩，需求人口下降。

第四、截至 2017 年末，我國城鎮常住人口 81347 萬人，比上年末增加 2049 萬人； 城鎮人口占總人口比重（常住人口城鎮化率）為 58.52％，比上年末提高 1.17 個百分點，近 5 年平均每年提升 1.2%；若按戶籍口徑計算，城鎮化率水平 2016 年末剛剛到 50%。按照發達國 家慣例，城鎮化率不到 60%的時候是城鎮化快速提升的階段，60-70%之間增速明顯放緩，達 到 70%以後進入後城市化階段，城市人口開始出現下降趨勢。所以從這方面也可以看到，在未來的可見時間內城鎮化率已經可以看到天花板，如果可以看到天花板，那麼也必將知道未來行業發展的趨勢和未來，從這個方面說房企改革也是迫在眉睫。

綜合以上幾點，我認為房企改革是必然趨勢，未來大趨勢就是人工智能，服務的深挖、物聯網和新能源這幾塊。可以看到前幾天恆大投了老賈的FF91，其實也是在搞轉型。

首席投資官

十年後，萬科是美好生活服務商，是智能生活服務商，這樣的轉型是必然的。

這並不表明十年後房地產無所作為，造出的房子沒人買，房價跌入低谷。根本不是這個意思。

萬科董事會主席鬱亮的表示，是十年後萬科不再是之前定位的專業住宅地產公司了。

萬科必須轉型，必須升級，必須引領。

一來，住宅建築不再滿足於劃片地、造個空間，簡單或者精緻裝修，業主就會買單了。

如果說之前萬科的成功在於專業專注，之後的萬科，依舊要發揮專業專注的精神。

以後的房子要是智能的，這樣的建築要是綠色節能的。之前萬科的造房子能力，其他公司都迎頭趕上了，也能做到了，已沒有門檻，整個行業專業水平都有提高。

萬科是行業老大，它要做的是引導整個行業的發展。

未來還可能是可移動的住宅，可摺疊的住宅。之前消費者看中的是房子與裝飾裝修的連接，現在看中的可能是與智能的連接，可能是智能一體的房子。可能是清新空氣一體的房子，可能是多地可聯動的房子。

這需要萬科不斷地開拓進取。“美好生活服務商”，想象空間巨大。

二者，十年後，不僅說明房地產本身產業轉型的必然性，也意味著萬科的競爭對手無處不在。

萬科自己若不主動探索，新興公司，或者跨界打劫過來的公司會把萬科打趴在地。

比如智能房地產是什麼概念，現在的BAT會進入嗎？掌握整體生活服務解決方案核心技術之後，只需製造出個房子有門檻嗎？

芯片公司會進入房地產行業嗎？移動互聯網賣房子的巨頭們，會進入這個房地產製造的領域嗎？

都有可能，這些公司都瞄準新人群新消費新生活，萬科要勇於拓展，才能掌握主動。

第三，之後企業的發展，尤其是一定規模企業，比如銷售額都超過千億的，它必然是多元化公司。

萬科也不例外，死守一個行業、一個產業，不足以支撐它造就第二、第三、第四個千億銷售源頭。

比如2018年7月3日的消息，華人文化集團最新一輪融資，除了阿里巴巴、騰訊領投外，萬科集團是新增的領投方，投入百億級資金。

萬科投文化產業了，之前萬科投資了鏈家，投資了互聯網裝修巨頭；萬科參與收購了亞洲最大物流地產巨頭普洛斯；萬科還成立有專業物流地產投資基金。這兩年間，萬科投資收購了至少53家物流公司。

其實，萬科早已不是一家純住宅地產公司了。

雖然我們不斷調侃王石，調侃被野蠻收購的可能性，但回到公司運營層面話題，萬科的實力及未來可延展的能量，超乎我們的想象。

萬科的佈局，早已超出地產，走向多元，走向智能，走向未來。

財經作家邱恆明

萬科表示要轉行，這是再正常不過的事情了，萬科作為房地產行業的領軍企業，早已經預感到了房地產行業發展遇到了瓶頸，如果老是呆在一個領域裡，最多也是吃口飯，要想長遠發展，那必須要走跨行業之路了，如果十年之後，萬科還是在做房地產，就意味著江河日下了。

對於萬科來說，房地產市場份額也瓜分得差不多了，同行碧桂園、恆大地產等都在分食蛋糕，行業競爭越來越激烈，可能未來的利潤率會越來越薄，在這種情況下，做為一個地產巨無霸，只能想到的是業務轉型，尋找新的經濟增長點，這是很正常的。

對於房地產業來說，在過去十年是黃金期，未來十年可能就是白銀期了，因為房價不可能一直幾十年的連續上漲，而一旦房價出現大調整，這對於萬科這樣的房企來說可能是比較痛苦的。現在對於萬科來說，一方面要提高開發房地產的品質，就是人家是造房子，萬科應該把房子打造智能化的綠色住宅，這樣有高技術含量的房地產，可能會更受人們的歡迎。

另外，萬科還應該往其他行業進行發展佈局。格力董明珠早就看到空調行業的發展前景有限，她就轉成了小家電領域，再逐步轉向了手機、綠色汽車等領域，雖然業務轉型比較困難，但是還呆在原來這個市場，原來這個領域，可能就永遠失去了再發展的機會。

最後，就是房地產市場正經受一輪輪的調控，房企的日子不好過，去年業績創歷史新高，今年恐怕業績再創新高的難度很大。一二線城市受到房地產調控，多數房企下沉到三四五線城市，現在中小城市房價又被炒得很高，未來新一輪房地產調控要到來，這對於房企來說，行業受到調控和擠壓，發展前景不大，再謀新的發展出路，也是再正常不過的事情了。

不執著財經

如果萬科董事長的這些話，放在三年前說，可能沒有幾個人相信是說的實話。甚至會有人認為，這是在撒嬌。但是，今天來看，絕對是發自內心說的。

這樣來看萬科的觀點，不是因為房地產市場不重要了，也不是廣大居民不買房了，而是房地產市場的環境變了，變得要越來越規範、越來越正常、越來越健康了。重點在兩個方面：

一是房子是用來住的定位已經確定，並將成為未來相當長一段時間房地產市場發展的基本目標、基本要求、基本原則，誰也不能去隨意改變。而在這樣的定位下，過去那種用炒高地價推動房價的方式和思路，都將不能存在，而必須以居住為目標，明確房地產市場的發展方向，確定房地產市場發展思路。房價，則會逐步步入正常有序的軌道。

二是房子不是用來炒的要求已經十分明確，對炒房行為，將成為未來市場整治和規範最重要的內容之一。而從近日住建部等七部門下發的相關通知看，決策層對炒房等擾亂市場秩序的行為，也已經到了零容忍的地步，不會再容忍炒房等不規範行為再發生。如此一來，依靠炒房獲取暴利以及利用炒房帶來的泡沫賺錢的日子也將一去不復返。對開發商來說，當然不可能再躺在房地產領域享受利益快感了。所以，必須轉型。

實施也是，無論是萬科還是萬達以及恆大等知名開發企業，實際都已經開始了轉型步伐，萬科最近投資的文化項目，就是轉型的方式之一。

不過，如果不轉型，而是專注於房地產領域，只要不成天想著暴利，房地產仍然是可以做的，也能做得很好。關鍵是，享受慣了暴利的開發商，是無法接受的，這才是核心問題。

譚浩俊

事實上，這個問題有斷章取義的嫌疑，首先，鬱亮沒有說“十年後房地產會是慘淡經營”；其次，甚至我們可以說鬱亮原話中“十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。未來，萬科要做美好生活的服務商。”最不重要的就是“慘淡經營”這個形容——重點在頭和尾——標題其實是掐頭去尾把原本的意思都磨掉了。

我們詳細來看看鬱亮在這句話的開始和結尾著重要表達的兩點什麼——

第一，“十年後，萬科還會是地產公司嗎？”以疑問的態度鋪墊了萬科未來的發展方向，在多元化企業轉型的新時期，所有的知名地產集團都在謀求轉型，經過20年快速的地產紅利期，地產企業已經擁有了充分的資本獲利，這樣的情況下，無論是為了籌謀應對行業變化還是擴展自身的抗風險能力，地產企業都會向多元化發展，事實上，萬科近年來早就已經默默的開始了這樣的進程——萬科投資了華人文化，還大舉投資了物流產業，也就是說，其實不用到十年後，現在萬科就不是一個純粹的地產公司。

第二，“未來，萬科要做美好生活的服務商。”也就是說即便在地產業的範疇內，萬科所要涉及的也不再是單一的“拿地、蓋房”，“美好生活”是現階段中國的引導思想，那麼為了追隨這一步伐，以萬科而言，所要做的是涉獵地產業的全鏈條、上下游，以及所有相關的領域——比如空間設計、精緻裝修、配套設施、智能化、節能減排、綠色環保概念等等。因此所謂美好生活的服務商也就是是一個全方位涵蓋的概念。

簡而言之，鬱亮要表達的是這樣兩個觀點，至於“十年後房地產業經營慘淡”並不能從他的這句話中得到佐證。

家族企業雜誌

我同意這個觀點。

當然，十年後，房地產行業肯定還是一個龐大的行業，這個毋庸置疑，但是，增速會很慢了。

如今是房地產的黃金期，比過去任何時期都好。

2017年房地產銷售面積達到驚人的16.9億平方米，近5年每年銷售面積都在10億平米以上，人均住房面積高達40平米，甚至比發達國家還要高！

中國人也不是無限的，所以一切都有個極限需求。雖然現在投資性住房佔比不小，但是長期看來，一切法律完善後，持有住房過多並非好事。

所以，未來新增需求會大幅放緩。未來將以更新需求為主。

上表顯示，中國建築壽命在全球是最短的，這意味著中國房地產更新需求未來會很高。

中國商品房歷史短，目前也就最多30年時間。

這麼看，未來如果都要更新的話，這個拉動力也是挺大的。

雖然如此，但是房地產商還是做好了轉型的準備。

像恆大，是轉型最快速的，也是最猛烈的，以地產為基礎，以旅遊和健康為兩翼，以高科技為龍頭的格局已經形成。

萬科，融創，碧桂園等都在紛紛轉型。

不謀萬世者不足以謀一時。

無論任何行業，轉型變化都是要思考的。就像茅臺，也在轉型。所以，很正常。

趙冰峰

十年後，房地產慘淡經營不至於，但是轉型是必然的。隨著目前棚改貨幣化改革政策以及即將出臺的房地產稅收政策的到來，三四線火熱的房地產市場迎來一次夏季沖涼，從一二線下沉至三四線房產品牌巨頭紛紛迴歸一二線。

這一回歸說明兩個問題。一是地產市場狀況此時不穩定，二是利潤空間已經增長至最大空間。作為一個暴利行業，過去幾十年房地產行業搭乘中國經濟快速發展的快車，如沐春風。目前我國城鎮化率達到了58%，三四線城市房地產庫存經歷棚改貨幣化實現了去庫存任務。房價在未來的幾年很可能是保持穩定的狀態，套利空間縮小，房屋剛需者將是之後房地產需求者的主力軍。

因此此後需求來源就會主要來自於城鎮化水平的提升以及結婚用房，這樣的需求相比於之前投機者佔據60%的需求構成來說，是減少很多，但是需求將會變的更加的穩定，利潤會有一定程度的下降，但是相比其他行業還用不上慘淡來形容，畢竟它是剛需用品，且其價格對以一個家庭來說是一筆比較大的支出。房地產發展動力逐漸疲軟，利潤空間下降，為了增加利潤，保持實力，轉型以促進多元化發展勢在必行。

目前不僅萬科，碧桂園，恆大都紛紛開始回籠資金，為發展蓄力。值得注意的是，不論最終各大房產巨頭意欲跨行何領域，都應三思後行，全盤考慮，汲取房企跨行醫療的教訓。

盤和林看經濟

李嘉誠沒有選在最高點時出手房地產，而是不賺最後一個銅板，輕鬆轉身離去。

任正非感慨，高房價將導致企業生產要素成本急劇上升，國際競爭力下降。

曹德旺更直接，直接勸大家千萬不要買房，最好把房子賣掉。

馬雲說八年後房價如蔥。

萬達王健林遭遇一場危機後更加低調，萬達全面轉向輕資產模式，與各地地頭蛇合作開發項目。

萬科作為地產界的老大哥，顯然也不會落人之後，早就對市場和趨勢做出了理性的判斷。

高房價是效果最強悍的避孕藥。

最多十年的時間，兄弟姐妹最多的五六十年代人將紛紛離世。而二胎放開後只出現了短暫的生育小高峰，出生率隨後迅速回落。

房價的根基還是人口，當人口出現下降，還需要那麼多房子嗎？

“你不要再傻了，有錢的人都幾套房子，而剩下需要房子的人都是沒有錢的人。現在都沒有錢，他以後用什麼錢給你買啊？”

這是曹德旺說過的話，簡單、直接，非常有道理。

國內的房子質量雖然總體來說不如國際房子質量靠譜，但是努努力，直著站上30年還是問題不大的。龐大的開發數量，居住面積已經不再是問題，剩下的更多是房炒不住。

買了房，是要還債的，普遍20年以上的鉅額貸款，意味著會透支未來二十年的經濟發展潛力。

老齡化、複雜多變的國際經濟形勢、激增的居民家庭負債、環保下的減產停產、壟斷領域之外的微薄利潤。

不知道各位怎麼想，反正財智成功看不到任何能夠支撐當前房價的動力所在。

萬科是對的，及時作出改變，是最理智的選擇。房地產的春天已過，寒冬即將來臨。

2018年，炒房者最後的狂歡。

財智成功

萬科董事會主席鬱亮表示，“十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。”為什麼會是這樣的看法，我們一起來分析下。

一、看產業

目前，我國經濟進入新常態，人均GDP已經突破8000美元，往上走，就可以成功跨越“中等收入陷阱”。要想成功實現社會轉型，靠的是什麼？房地產嗎？你看過哪個國家有過這樣先例？

只能是新經濟，我們之所以提出“中國製造2025”、”互聯網+“，就是希望告別舊經濟，以實現產業升級，我們需要的，不只是製造，更是智造和創造。

當然，目前，正處於新舊產業交替期，在產業升級，還未完成之前，房地產就是屬於管理學裡面“金牛”業務，一旦“明星”業務——新經濟真正成長起來，房地產就會退化為“瘦狗”業務了。

二、看名人

真正的大亨們，都是變現，如李嘉誠近幾年，早已逐步拋售大陸房地產；萬達早已在謀求轉型，王健林以600多億甩賣文創旅遊和酒店等地產項目，萬達商業地產，也改名為萬達商管；潘石屹也將凌空SOHO、上海外灘金融中心等悉數拋售，套現400多億；恆大已經在謀求多元化佈局，最近，許家印還以67.46億港元，算是間接搭上賈躍亭的船。

那麼，現在接盤都是什麼人呢？大家想想可知。

三、看觀念

未來客戶到底是誰？身邊就有一個教授，就曾受企業委託，特意在研究90後，00後，因為新生代和老一代的觀念真的不一樣。

現在房地產的客戶中，曾經的購房主力80後，已經基本成家了，該買的也買了；90後也逐步進入婚姻；00後未來，作為互聯網一代，一方面，從小成長環境優越，不知飢餓為何物，家裡房子都有好幾套；另一方面，作為新生代，擁有住房的觀念，也比較淡薄了。

未來，可能除了一線城市，如北上廣等，其他地區城市能否保持高位，真的很難說。雖然短期內，房地產無論從宏觀層次，還是從微觀層次，都有上漲的內在需求，但是沒有成功的企業，只有時代的企業，企業只有看未來，站在時代的風口上，才不會被淘汰。

一家之言，歡迎大家關注/留言共同探討。

胡兄，一名商業、互聯網觀察者。

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