作者 | 獵戶座
深圳作為改革開發的先鋒城市，卻在地產的道路上，與潛在的主流模式漸行漸遠。深圳今年成立特區40週年，而深圳的地產市場本質上仍然停留在10年前的狀態，高樓大廈的拔地而起，並非建立起了深圳作為一線城市該有的商業地產市場，也並沒有將深圳的商業地產進入初步資本市場對接能力。
深圳，作為改革開放的先鋒城市，房地產業一直裹足不前的停留在開發-製造-銷售的工廠模式，而非建立起初步的非標準化房地產向標準化轉變的能力-即市場上所說的資產證券化能力。
深圳，一個出產了萬保招金中三個的孵化之地，是孕育了中國房地產初期階段的搖籃，但是由於其基因孕育於開發之中，人們如深圳人普遍急匆匆的腳步一樣，匆忙焦慮。在漫天口號的千億市值萬億銷售的年代，缺乏必要的長遠格局而導致了整個行業至今仍然停留在散賣住宅回款的初級階段。
怎麼說呢，不是說眼前利益不重要，而是地產人也是需要有地產人的情懷，房地產業作為國家的一個支柱產業，上下游拉動了極其巨大的供應鏈產業，盤活房地產並形成一個閉環的良性的資金循環體系而非變成一個資金黑洞是地產行業極其重要的使命。從業者的過度功利化傾向而使得該行業變成一個缺乏前瞻性而形成一個
缺乏行業操守、低專業度的行業。國家的發展正在進入關鍵時刻，房地產行業不應該成為蠶食社會資金的黑洞。社會資金在國家宏觀格局中，是應該由國家宏觀配置促進我國產業短板的補足從而拉動提升國家的整體水平。房地產，在這個時候應該自己尋求有效的存量途徑而非繼續蠶食社會的存量資金。國家數次的宏觀降準對實體經濟流動性促進實體經濟的發展，這是國家的宏觀大計。
而深圳的某些地產業者，數次三番“變相”鼓吹房價，發動市民繼續投入的炒樓的氛圍中。這種炒作變相的把深圳帶入全民炒樓的狂熱境地中，這是這個時代何等的悲哀？為什麼，在改革開發的前沿陣地，一群群集結於天南海北的精英們，沒有好好的碰撞出實業興邦，創出一片社會主義新天地的大好江山而是創造出了全民炒樓的狂熱境地？？？這在改革開放，即深圳這座年輕城市成立40週年之際好好思考的問題。
關於城市更新，深圳作為中國最年輕的城市卻是開展城市更新最如火如荼的地方，一方面因為城市的高速擴張，另一方面，卻是因為與深圳發展速度一同高速增長的問題建築物在蠶食城市的空間。歷史的原因，現在來探討已經沒有太多的意義。但是從年輕的城市卻是最迫切需要舊改這個角度，可以看到野蠻成長的過程中，“彎道超車”導致了這些特殊情況的發生。
這也側面反應了一個現象，急功近利在這座城市裡面是一個普遍存在甚至還有點得到人們擁護的事情。這句話不是在否認過去的成就，而是在一個城市也從年輕人變成中年人之後，而產生的一個反思。世上沒有永恆的單邊增長，客觀的邊際遞減效應也是一個基本的經濟學公理，如何成為一個更有效的市場是一個需要站在更高的層次從更高的維度上去思考的問題。
站在40年的新起點，深圳的房地產行業也需要需要站在更高的層次以更高的格局來看到未來的房地產業的發展並朝著一個成熟市場的方向發展。下一階段的市場，需要擺脫粗放的商業模式，改變故步自封的自我格局，修改整體的資產定價邏輯以融入資本市場。
融入資本市場到底是一個什麼概念，為什麼多次提及，資本市場是一個建立在普適的資產估值邏輯下，通過將深圳市場上大量的非標準化物業及其他營業相關收入標準化的一個過程。為什麼需要融入資本市場？長期以來，資本市場上長期將深圳的資本拒之門外，既有估值邏輯的不合理也有深圳的粗放發展而導致的資本市場普遍投資者對於深圳資產管理能力的質疑。
在過去的時間內，各路商幫通過自身體系內的循環解決了許多融資問題，但是，在未來可預期的時間內，資產的新增總量出現拐點之際，過去美好的高速增長的故事就算自身體系也不會被認可。
所謂未雨綢繆，房地產市場，需要順應市場發展而改變自身過去的不足，商用物業估值基於租金而非周邊住宅資產價格、住宅物業而非靠從成本摳利潤而是注重品質做高溢價產品、從業人員應該多吸納跨行業專才住宅營銷背景的專才應該比例減小而增加法律金融行業人士畢竟需要多樣化的背景形成協同效應而提升資產價值。
未來的道路仍舊很長，也是新的起點，市場需要聽到理性的聲音而非瘋狂嘶吼。
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