信达泰禾·金尊府与坪山未来第一高，世茂中心仅一路之隔，直线距离不过500米左右。世茂中心乃坪山未来的地标，而金尊府身价也不低。
当初拿下这个金尊府这个地块的信达是国内的超级金主，其最大的股东正是财政部。
它与泰禾的合作并不是头一回。自2015年以来，信达旗下的信达地产携天量资金高调入局一二线城市土地市场，以高溢价率地价横扫其他房企，将多块地王收入囊中，在全国连续造了多宗“地王”。
信达泰禾·金尊府所在的地块，便是其中一块“地王”。
有消息称，这个“地王”，近期将开盘了，编辑便动身前往了项目...
本文为踩盘评级第十七篇
01
泰禾金尊府位于坪山宜居宜商片区，有坪山第一高+高端商业地产项目加持
区位评级：三星半
泰禾金尊府位于坪山沙湖片区，中山大道及锦龙大道交汇处东南侧，东侧为中山小学和中学，西侧紧邻锦龙大道，北侧为力高君御国际，南侧为京基御景印象，一路之隔还有龙光玖云著。
具体来看项目，其所在的区域是在建地铁14号线入坪山第一个站点，故北侧土拍用地较为火爆，至今已经有龙光、泰禾和世茂等大型房企在此拿下商办用地，以办公写字楼、公寓类产品为主。
土拍用地从拿地开始，建设周期较短，入市较快，加上三大房企坐镇，短期内即成规模，
预计短期3-5年内能为区域带来地标写字楼等高品质的商业地产项目，聚集人气，带动商业发展。不仅如此，区域内公园绿地、学校、交通等配套设施持续完善中，未来将形成坪山重要的宜居宜商片区。
此外，在金尊府附近有一条汤坑河道 ，整治中的河道闻不到异味，河岸边也进行了绿植的布局跟规划。
整体规划范围图及局部效果图
汤坑河沿岸正打造为较高规格的景观公园。按规划，公园将设置儿童娱乐区、康体活动区、综合活动展示区、观景区、滨河景区、休闲运动区等。
泰禾在深圳共有三个项目，其中有两子都落在了坪山。可见泰禾对坪山的看重。
泰禾金尊府与泰禾中央广场一街之隔，两者可发挥联动效应。
地标所在，必是中心。
很多业内人士认为，这个片区肯定是绝对的坪山中心，未来如果在周边买住宅，一定是有非常好的回报。
但为什么编辑仍然还是给了三星半这一个不算高的评价呢。
首先项目所在的坪山大道以南，是坪山新房供应最主要的区域，旧改项目很多，周期兑现长，开发建设时序不确定，是潜在的最大风险。
沿坪山大道两侧点规划有“华盛碧岭城旧改”约规划200万的建面体量，还有“汤坑第一工业区”，“汤坑老围旧改”、“泰富华汤坑旧改”、“沙湖社区整村统筹”项目等。
“沙湖社区整村统筹”辖区土地总面积674.58万平方米,未来沙湖社区整村统筹或有近300万平的土地转化为政府储备用地。
空白地块对于政府来说可有空间施展蓝图规划，通过土地拍卖引入资金雄厚的开发企业或高端的产业团队，对于中山大道一带的建设和经济提升会起到一定的促进作用。
其次，
被“低端”盘夹在了小地块里，虽然是地王。可是自身的豪门气势也被遮挡，弱了不少。02
深圳首个新中式豪宅项目，9栋高层住宅，将先推两栋，3种户型
项目评级：四星
编辑驱车从龙岗前往项目，途径水官高速，坪山大道。
坪山大道可能是修路的缘故，路况不算太好。大约耗时在40分钟左右能到达项目。
首先，编辑在项目的周围绕了一圈。发现，项目只有两栋楼房是可以明显看得出来的，其它依旧在紧锣密鼓地修建。
项目用地面积36911.51㎡，总建筑面积为236147.46㎡，其中计容建筑面积166101㎡（含45000㎡保障房），容积率为4.55。
地块方正，整体南向偏东。包括9栋高层建筑、1栋幼儿园、2层地下室、沿街商业及配套用房。车位比1:17，配比相当充足 ，另外具有360个充电车位。
总户数1526户，从已知的住宅面积配比中可见，约有45000平左右为保障房住宅，以89平为一个单位粗略计算，保障型住宅应接近500套，即整个项目约有1/3单位为保障保障型住宅。
将要推出的是3栋A座和B座，共236套。预计明年完工，后年精装修交房。
1项目总览
泰禾依旧遵循它的风格，走的是新中式的路线。金尊府的定位是新中式豪宅。
泰禾在对中国风建筑的理解和开发上，真正了解地产的人都知道，“世上只有两种新中式豪宅，一种是宗师泰禾，另一种是追随者。”
金尊府是继上海院子之后，与信达再次联手打造的新项目。
现场销售对项目的文化和风格应该是很骄傲的，一直在对编辑说着金尊府的各种文化细节。
包括做工、内涵，设计灵感源自于中国古典园林或者建筑的哪儿。
特别说到了项目的大门，这个大门是申请了国家专利的。光是两扇大门就有两吨重，材质与故宫大门一样。脚底踩着的汉白玉，旁边的铜鼎，宫灯都有各自的含义。
编辑听得很是入迷。就跟进了博物馆听解说讲解似的，有趣。
进了大门的这条走道，仿照的是帝王走的那条尊贵的道路修成的。
小区花园是按照中式园林修建的，每一处都有各自的景色。每一栋楼，从入户大堂出来，都是不一样的景色。
看了沙盘，听了详细的介绍。编辑对这个项目真的充满了期待和好奇。迫不及待想知道，实景究竟是什么样的。
2花园介绍
接下来，销售说要真正进入项目进行参观了。但是在进去之前，这边有一个规矩，就是要先验资。
需要有50万元的资金证明才有资格参观样板间，目前暂时不接受自然到访客户，需要被邀请，有邀请短信才能接受参观验资。同时，手机将被专人看管起来。
可能是项目目前还没成功备案，所以小心翼翼吧。
项目大门前这条路略显窄了些，似乎不太衬得起这么有分量的高端大门。
编辑进入小区花园内部前，心里十分紧张，希望能看到能让我眼前一亮的景致。
可惜，编辑期望太高了，进入花园时，心凉了一截。
编辑观看沙盘时，听销售讲解时，忽略了一点，项目的整体占地面积其实并不是很大的，想要造出一个有气势的大园林，面积还是差了些。
小区的景观并不似沙盘一样开阔，反倒是被挤压在一起。丢失了气势和风骨。
几栋楼房的间隔其实都不远（13-16米范围），数值相对来说属于较低水平，市场主流同类产品一般可以达到18-20米左右，会导致部分户型容易出现视线干扰和遮挡阳光直射的问题。
但话又说回来，里面的绿植以及假山石、路灯等陈设还是很不错的。可惜了，这种过家家一样的园区设计，太小气了。
3户型介绍
将要推出的户型有三种，89㎡、115㎡和143㎡，其它还未建好的几栋，未来户型也跟这个差不多。
只是，接下来要推的3栋AB座，是整个小区位置最好的两栋，真正的坐北朝南，两梯四户。阳台都是朝着小区花园的。
89㎡户型 3房
这个户型适合新婚夫妻，刚需居住。拥有三房两卫两厅，功能齐全。
值得一提的是2.4米宽的阳台，非常的舒适，实用性很高。
现在有许多的项目设计的阳台，长度很长，可是宽度欠缺，感觉只是多了一个过道，实用性并不高。
这个户型的阳台，正对小区花园，视野佳，景观好。阳台足够宽敞，在这里可以拜访小茶几，在阳台上与友人烧茶谈天观景，很是惬意。
客厅和饭厅比例协调，两口、三口之家居住不觉拥挤，很合适，空间感足够。
主卧利用长衣柜作为小过道，保证了主人房间的私密性。采光很好，舒适度佳。
生活阳台也不算小，目前有一个屏风遮挡了一半的大小。销售在此有些支吾，所以编辑怀疑被遮挡部分的面积也许是赠送的？
115㎡户型 4房
这个户型与其他许多项目的同面积户型差不多，没什么特别出彩的地方。
其中，阳台长8.8米，有一部分是搭出来的，销售明确指出是赠送的面积。有一个这样的长阳台，客厅的采光不成问题，敞亮。
书房，也是搭出来的，这一部分也算赠送的。
整体来看确实这个户型中规中矩，胜在结构紧凑，利用率高。
143㎡户型 4房
这个户型是在售的最大的户型。结构跟115㎡的差不多，但是明显空间感强了不少。
这个户型与115㎡户型相比，客厅宽敞了不少。同时，主卧次卧都配了卫生间，保证了大家庭对于卫生间使用的需求。
阳台足足有10米长，但由于看过了89㎡2.4米宽的阳台后，对只有1.9米宽的阳台，还是有那么一些遗憾的。
这是一种鸡蛋里挑骨头的心理变化，可是不得不说，
金尊府的大阳台真的让人记忆深刻。
三个户型对比下来，相信每个人有每个人的看法。这三个户型实际上设计得都很不错，每一个互相都可圈可点。特别是89㎡，这个户型不论投资还是自主都是不错的选择。
03
14号线沙湖站+坪山地标商务圈+学校就在门口
配套评级：3星半
1交通
项目所处的位置相当于坪山的门户位置，交通是四通八达的。
14号线已在修建，将在4年之后完工通车，届时，在距离项目500米左右的位置就有一个沙湖站。这是进入坪山的第一个站，未来9站高效通达福田CBD。
14号线作为一个地铁快线，对坪山的意义是十分重大的。相对于福田、南山等片区，地铁已经不少了，多加一条意义不大。而这一条地铁，将直接决定了人口会来坪山哪里置业。
对于14号线开通的作用，可以参考11号线对沙井房价的拉动作用。
其次，目前周边在建的快速通道有两个，一是东部过境高速，一是坪盐通道。
坪盐通道将是深圳最长的隧道道路，7公里的隧道，穿越马峦山。可以直达盐田港区域盐坝高速。
这条道路将于今年下半年通车，现在只剩余1公里左右尚未修通。
东部过境高速也是今年开通，全程免费，可以快速出入罗湖城区。
南坪三期也在加紧修建当中，年底建成，横跨龙岗及坪山。建成后
开车从前海至坪山预计1小时左右。
2商业
项目仅有少量的底商。主要还是与周边的项目共享商业配套。
泰禾中央广场约有5万㎡集中式商业，1万㎡商业街，约2万㎡酒店。
几百米之隔的深业东城国际内就有中型购物中心“天虹商场”、“富安居”、“乐安居”。
对面的力高君御国际和京基御景印象也含有社区型商业等等，能够满足日常购物需求。
实际上，这样的情况对金尊府来说，可谓是喜忧参半 。喜在周边商业配套还算完善，甚至是日趋丰富。忧在，自身的条件缺乏，得依靠其他项目的配套存活，价值上打了一定的折扣。
甚至有些网友称其配不上一个“府”字。自身立不起来。
当然这样的说法，是高级黑还是发自肺腑的感言，无从分辨，只能见仁见智了。
3教育
小区自带9班幼儿园，据说会引进美国凯尔特国际教育资源（奥巴马母校）或同等级学校。（未证实）
按照目前的学位划分，项目在中山小学和中山中学的学区范围之内。两个学校与项目挨得很近（一路之隔），日常上下学较为方便。
但也因为距离原因，项目靠近学校的部分单位也会有一定的
学校噪音影响，但主要发生在白天。
此外，距离项目直线距离约800米的坪山高级中学，是坪山唯一一所全寄宿公办高中，也是广东省国家级示范性普通高中。
与项目直线距离（根据百度地图测量）2公里范围内，还有坪山中学、深圳市科迪技工学校和弘金地国际网球学院等教育资源。
后期据说会引进北京中医药大学深圳校区，选址有望落户沙湖社区。
4文娱
与项目直线距离（根据百度地图测量）2公里范围内，聚集了大万文化广场、大万世居和坪山雕塑艺术创意园等文化艺术资源；
更有标志性的坪山体育中心等休闲、运动资源；还有
坪山公园和大山陂水库等自然资源。5医疗
总体上来说，坪山的医疗资源还处于起步阶段，医疗和技术比较好的医院较少，优质医疗资源匮乏。
目前区域最好的医院是坪山人民医院，未来还将建坪山聚龙医院等医疗机构，逐步完善和提升区域的医疗配套水平。
坪山人民医院，与项目直线距离约2.5公里，目前是坪山区级别最高的医院，医院还在扩建当中，有望建成“三甲”医院。
04
售价未定，预计卖5万多，坪山新房均价4.2-4.3万
价格评级：三星半
由于项目目前还未正式备案拿到预售，所以价格只能预估。编辑了解到，
坪山的新房均价在4万2, 3上下。二手房价也在3万8, 9，向4万靠拢。
本身项目的拿地价格不菲，加上装修费等杂七杂八的名目，可能要走向五字头。
有消息称，备案价大概是在4.5，装修费5000。这与编辑的估价差不多。
05
项目有前景，但真正受益的群体可能是周边二手房项目
综合评级：三星半
1、目前看来，金尊府在建筑风格上独树一帜，喜欢中国风的朋友们可以考虑一下。毕竟，泰禾在这方面确实是处在领头位置上的。
2、周边已率先入伙的成熟社区氛围和未来规划的商业配套，学校、社区底商基础配套也便捷，宜居属性较高，这些都将近一步提高区域的人气和价值。
3、而考量该片区的未来发展，还得看其产业发展和商务氛围，中小企业总部基地商务群 和泰禾中央广场及龙光玖云著已初步形成了产业及商务发展的空间载体。但距离真正产出投入仍有较大的提升空间。
4、现阶段来说，最实际的卖点还是在交通上，特别是14号沙湖站的设立，会吸引较多的外溢置业需求。
5、作为泰禾开发的项目，高质量出品应该是不成问题的。但是综合看下来，豪宅定位，以及“府”的名头，似乎都达不到真正预期值。顶多只能算是一个高级点的刚需盘。
6、项目在片区内优势不大，同质化。容积率在百米高度的高层社区来说，主流略偏高（4.55）；预计实际园林活动面积大概在1万平左右，不大。
西侧临坪盐通道，未来也许有不少货柜车行驶，噪音风险大。
7、对比看来，如果真是预估的价格入市，那么价格是偏高的。但是，这样一来，对周边的二手房项目来说，可能反而是利好的事情。
周边如京基御景印象等的二手房户型的实用率会高出不少，景观视野和社区规模也要大不少。
如果关注该项目的准置业者，不妨参考下周边产品。8、最后，在购买力方面，坪山原著居民较少，本土购买力不足以支撑。除开比亚迪等周边产业园区人员购买之外，主要还是吸引外溢人口过来投资、自住。
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