什麼叫剛需?剛需是指買300萬到500萬房子之間的家庭。三房是標配。
假如你只買得起60萬到150萬之間的房子,那種叫上車族,不叫剛需。
假如你買得起700到1000萬之間的房子,那種叫改善族,也不叫剛需。
後面兩種人,改天另外寫文章探討,這篇只談論剛需。
一、我們為什麼要買房?除了自住這一重要傳統觀念之外,買房是你分享這個城市發展紅利的最佳途徑。
深圳存在明顯的版塊輪動效應,每年,都有不同版塊的房產,成為當年房價上漲的黑馬。
倘若你能精準的把握深圳的版塊輪動,你就掌握了,財富的命脈。
所幸,未來5年,深圳房產最大的財富秘碼,就是剛需房的崛起。
二、300萬到500萬買三房。首選原關外。
關內鹽田是個尷尬的存在,由於交通問題,理論上,鹽田只有海景豪宅才有投資價值。
那是土豪們的菜,而且投資週期過長,短期不碰的好。
南山基本勾不上。
福田羅湖能夠上車的,基本就是老破舊,房子本身已經沒有升值潛力,只能依靠地段升值。
因而升值潛力差,未來5年,不建議剛需購買此類物業。
三、剛需記住一句話:未來5年,剛需最大的風口,就是城市副中心的崛起。
寶安跟龍華已經用血淋淋的事實告訴你:還看不起關外,你將喪失鉅額財富!
未來5年深圳樓市最大的風口:深圳原關外,地鐵口,新房次新房,4字頭,剛需房,大概率打出暴擊。
首先,地鐵改變都市格局。地鐵11號線開通之前,福永沙井沒人看,一開通,好多人跑去跪舔。
剛需族最大的悲哀:永遠後知後覺!
地鐵11號線開始建的時候,其實就應該佈局。不過很多剛需看不上,沒地鐵,去關內遠,不買!
好,地鐵一開通,去市內的交通瓶頸不存在了,立馬跑來接盤,讓之前佈局的投資客,躺著賺一波。
說你什麼好?
四、未來5年,深圳最重要的一條地鐵:14號線。
14號線將極大扭轉深圳東部樓市格局,至少讓整個東部的房價,上漲百分之30。
現在看不起東部的深圳人,地鐵開通之後,又是去跪舔,去接盤的命。
剛需的悲哀,是永遠不會從歷史中吸取教訓。
未來5年,深圳剛需房最大的風口,就是地鐵14號線沿線。
五、然後我們重點看看這個表。
這個表,是未來政府,16個重點發展區域之一。
熟悉Kenny文章的讀者都會知道:這個表,在Kenny的很多文章中都會出現。
理論上,這16個片區的房子,都可以買,根據你的資金量來規劃。有錢肯定深圳灣,沒錢就坪山。
至於表上沒有出現的片區,不碰的好。
同時,這16個重點發展區域,也有主次之分。雖然都是重點發展區域,但受重視的程度不一樣,砸錢的程度不一樣,未來可是天與地的財富差距。
六、拿平湖跟大運對比。
平湖有什麼,地鐵10號線,同時一個前海後陸的概念。
平湖才砸了多少錢,當然,地鐵10號線能讓平湖妥妥漲一波,至於跟大運比,就等於拿羅湖跟前海比。
大運是什麼地方?東進龍頭。
全國最高樓700米所在,20所國際大學城所在,地鐵3、14、16線所在,未來還有地鐵21號線,有軌電車。
5條交通樞紐,比福田車公廟還多一條。
未來,深圳東部房價的至高點,就在大運新城。大運四神盤,是大運最先突破10字頭的樓盤。
而從大運四神盤你就應該知道,投資房產,究竟是選地鐵好,還是學位好。
一個龍崗外國語,奠定大運四神盤永遠的王者地位。而品質更高,地鐵口的星河時代,註定只能仰望大運四神盤。
可悲的是,2013年開盤的星河時代,當時的價格還比四大神盤貴。
七、同時為那些可悲的龍崗盲感到悲哀,現在深圳依然很多人,看不起大運、龍中、坪山這三個地方。
這些人,跟當年羅湖人叫南山鄉下的人,沒有本質區別。
未來5年,大運幹掉羅湖。但是10年後,羅湖2500億舊改完成,羅湖會讓大運知道,你大爺還是你大爺。
但是以5年為週期,投資大運,龍中,乃至坪山,大概率跑贏羅湖。
2015年,綠景大公館,全深圳漲幅第二;陽光天健城,全深圳漲幅第七。
2014年底,陽光天健城36、44平米的小戶型,成交價大概22000左右,目前普遍70000多,漲幅驚人!
投資房產很重要一點:投資回報,跟地段好,沒有必然關係!明白這點,你就在房產投資這塊入了門。
否則,大家都買南山的房子好了,還研究什麼房地產!
同樣是2015年,坪山的房價漲幅,位於全市首位。14000開盤的京基,現在售價38000。
當年同等價格買福田羅湖老破小的,撐死了就翻一倍!
八、無論怎麼東進,10年,20年,30年後,寶安還是力壓龍崗!但不代表,投資龍崗,回報率跑輸寶安。
投資房產,回報率跟地段好壞,沒有必然關係。
如果佈局深圳西部,未來5年,重點佈局地鐵12、13號線 沿途物業,儘可能挑單價便宜、房齡較新的樓盤買入。
對於剛需盤而言,大面積,低單價,等待地段質變,永遠是必勝寶典。
同樣360萬總價,關內買45平米,關外買90平米。
單價8萬翻一倍困難,單價4萬翻一倍相對容易。
同樣每平米漲10000,關內賺45萬,關外因為面積大,賺90萬。
所以未來5年剛需房最大的風口,就是城市副中心的崛起。
深圳的每一片土地,最終的命運,就是遍地黃金。
九、羅湖再怎麼落魄,25年以上的房子一樣有人要,城市副中心未來5年再怎麼牛逼,20年以上的房子看都沒人看。
關外買2手,儘量買10年以內的次新房。同時重點關注一個戶型,89平米4房。
2胎放開,4房才是剛需。但因為政府打擊高贈送,市場上所有89平米4房,已經絕版,非常稀缺。
因此投資2手房,重點留意此類物業。
最好在地鐵沿線,最好附近有學校,最好現在那學校還不出名,但是將來大概率成為名校。
這樣的房子,投資回報率,遠甩關內老破舊幾條街。
十、雖然接下來5年,重點關注地鐵14號線沿線物業,但是布吉橫崗不碰得好。
首先,這2個地方都不在政府重點投資範圍,沒有新錢湧入,房價漲幅慢。
布吉要發展,起碼拆掉百分之70,路擴大一倍。
但是稍微有點常識,你就知道,這是不可能的。
至於橫崗,一直以來就是夾在龍中跟布吉的三不管地帶,絕對的價值空白地帶。
你看樂城,天天叫囂自己是大運新城,恨不得一步劃入大運,你就知道,橫崗跟大運的差距有多大。
十一、如果
一定要置業布吉,請選石芽嶺,次選小關附近。石芽嶺是布吉難得的乾淨地,還是地鐵14號線沿線,矮子裡面拔將軍,這裡是置業布吉的首選。
注意,是一定要買布吉,這裡是首選。
2014年布吉房價比龍中貴,現在房價已經被龍中超過,隨著東進戰略的強勢推進,未來,布吉房價走勢,大概率跑輸龍中,坪山。
如果從投資回報率看,哪怕買坪山核心區域,投資回報率,大概率跑贏布吉。
十二、未來5年,深圳最大的風口,就是城市副中心的崛起。
未來5年,買關外新房次新房,妥妥跑贏關內老破舊。
但是10年後,關內隨著舊改完成,請大舉迴歸關內,因為站在10年後的眼光看,現在真正的價格窪地是福田羅湖。
但是房產投資,以5年為週期,是最佳期限。
時間太短你賺錢不多,時間太長考驗人性。
因此接下來,剛需們,買300到500萬的房子,請重點留意:
深圳原關外,政府16個重點發展區域之一,地鐵沿線,新房,次新房,4字頭,大概率打出暴擊。
延伸閱讀
房價還得漲
樓市土地市場傳來令人振奮的消息,中國前五個月土地大賣。
在全國累計迎來近200次調控的背景下,土地一級市場熱情逆勢高漲,50大熱點城市前五個月合計賣地1.5萬億元,同比暴漲57.6%。
這場大賣中,二三四線城市是主力,杭州、蘇州奪下前五個月賣地冠、季軍,全國6個賣地破500億元的城市,有5個是二線。
杭州1~5月賣地1391億元,同比漲幅高達246%;蘇州賣地681.8億元,同比上漲77%。
重慶、北京、鄭州、濟南均超500億元。累計賣地收入突破200億元的城市有25個。另外,佛山、南通、常州、嘉興、湖州、台州、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽、淄博、鎮江、紹興等20個三四線城市全都大賣,截止到5月賣地收入均超100億元。
賣地收入與土地價格上漲也分不開關係。
儘管在土地限價令下,5月份單月,北上廣深一線城市溢價率為0,但火熱的杭州溢價率為35%,整個二線城市溢價率為25%,三線城市溢價率為33%,相比於4月份溢價率環比都上升了10個左右的百分點。
另外,令人驚恐的是,部分二線與三四線城市的土地價格大漲。如荊州、南昌、東莞、惠州和合肥,5月份土地價格溢價率分別為123%、89%、83%、72%和68%。
從以上信息中我們可以得出兩個明確結論:
1、樓市限不住,土地市場依然如火如荼,開發商今年重點佈局二三四線城市。
2、土地市場迎來大賣,土地價格繼續高企,“麵粉”不斷在漲價,二三四線城市的“麵包”價格還將有一波上漲,尤其是杭州、蘇州,以及核心城市周邊的衛星城。
在一線與強二線城市中,土地成本占房價比例高達百分之七八十,二線城市也高達60%,土地貴才是房價高的根源。只有加大廉價土地供應,才能解決高房價,限價限售限購不頂用。
但近兩年下來,各種方法都用盡了,就是不降土地價格,土地非但沒有變便宜,反而越來越貴,只是漲價速度慢下來了,不像過去一樣動不動來個超高溢價率,地王遍地。
地價不降,房價怎麼降?那地方政府為什麼就不加大廉價土地供應量呢?不是他們想不到,而是想到了也做不到。目前,地方政府正承受著三個非常尷尬的處境。
1、新房限價帶來的尷尬。限價太鬆起不到打壓房價的作用,群眾不滿意;限價太過,壓縮了開發商利潤,他們又不買賬,例如成都、北京等地已經有土地開始流拍。
2、土地市場帶來的尷尬。除了北上深等少數擺脫了土地財政的城市外,多數地方政府仍高度依賴賣地收入維持財政運轉,所以土地價格方面必須還得往上漲,但溢價率又不能太高,太高控制不住房價,會有流拍和被約談風險。
3、限價與搖號帶來的尷尬。地方政府的本意,是想通過限價、搖號來壓制市場需求和價格,卻弄巧成拙,導演了一出又一出搶房潮。幾萬人搶幾百套房的場面,已經見怪不怪。
就在地方政府追求動態平衡的過程中,土地市場迎來了大賣,新房市場迎來了搶房,開盤即售罄,中籤率屢創新低。
麵粉在漲價,麵包通過限價搖號變得異常搶手,房價怎麼降?按照正常經濟學邏輯,房價不漲很難!
另外,央行上週也傳來了一個利好房價的消息。6月1日,央行在其官網上宣佈“適當擴大中期借貸便利(MLF)擔保品範圍”,將AA級小微債,AA+、AA級公司債、企業債,優質小微企業債等納入擔保範圍。
這是什麼意思?所謂MLF,翻譯成白話就是大銀行通過抵押高等級債券向央行借錢。
央行這則消息的意思,是說擔保品的範圍擴大,不再只侷限於之前的國債、地方政府債、AAA級企業債。簡言之,就是大中銀行能更便利地向央行借錢了,最終市場上的錢會多起來。
年中是市場資金緊缺的季節,央行擴大MLF擔保範圍,儘管不能說是央行大放水,但的確能聞到貨幣寬鬆的氣味。
綜合上述,土地一級市場、樓市新房市場和貨幣市場三大信號,都在向我們暗示(基本可以說是明示),房價還得漲!
置業大灣區,佈局粵港澳。更多問題和交流加小編v星或者關注房產知識局。小楊為您解惑答疑,一起探討珠三角房產。
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