轉自：濟南中院
村委會未經村民會議討論決定而訂立的集體土地租賃合同無效
閱讀提示：村委會能否將其所有的集體土地出租給他人？未經村民會議討論決定租賃合同是否有效？最高法院認為，該等事宜涉及全體村民利益的重大問題，應當經村民會議討論決定，未經村民會議討論決定的租賃合同無效。但是實踐中關於該問題的裁判觀點並不統一。
裁判要旨
村委會未經村民會議討論決定即將其所有的集體土地出租給他人，違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定，應當認定無效。
案情簡介
一、文柏池與久裕村聯合社簽訂《合同書》等合同，約定久裕村聯合社將其所有的總面積為250000平方米農用地有償出租給裕豐公司興辦工廠、宿舍和綜合性建設。
二、文柏池向廣州中院提起訴訟，請求：久裕村委會、久裕村聯合社支付文柏池補償款1193萬元。廣州中院認為，案涉合同未經村民會議討論決定，是無效合同；文柏池在整個投資過程中取回的款項已超出其投資款，故久裕村聯合社、久裕村委會無需再返還文柏池對涉案土地的投資款。廣州中院判決：駁回文柏池的訴訟請求。
三、文柏池不服，上訴至廣東高院，主張《中華人民共和國村民委員會組織法》中關於民主決定程序的規定，屬於管理性規定而非效力性規定。廣東高院判決：駁回上訴，維持原判。
四、文柏池仍不服，向最高法院申請再審。最高法院裁定：駁回文柏池的再審申請。
裁判要點
法院認定案涉合同無效的原因在於，久裕村聯合社將該社所有的案涉土地出租，涉及全體村民利益的重大問題，根據《中華人民共和國村民委員會組織法》（1988年通過版，已失效）第十一條關於“涉及全村村民利益的問題，村民委員會必須提請村民會議討論決定”的規定，該事宜應當經村民會議討論決定。然而案涉合同的簽訂均未經村民會議討論決定，違反了上述規定，故應當認定無效。
實務經驗總結
前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
一、當事人欲與村委會簽訂租賃合同租賃集體土地時，應當要求村委會提供出租該集體土地經村民會議討論通過的書面文件，以確保租賃合同有效。在村委會提供該文件之前，當事人不應向村委會支付租金，避免遭受損失。
相關法律法規
《中華人民共和國村民委員會組織法》（1987年通過版，已失效）
第十一條 村民委員會向村民會議負責並報告工作。
村民會議由村民委員會召集和主持。有五分之一以上的村民提議，應當召集村民會議。涉及全村村民利益的問題，村民委員會必須提請村民會議討論決定。
村民會議有權撤換和補選村民委員會的成員。
《中華人民共和國村民委員會組織法》（2010年修訂版）
第二十四條 涉及村民利益的下列事項，經村民會議討論決定方可辦理：
（一）本村享受誤工補貼的人員及補貼標準；
（二）從村集體經濟所得收益的使用；
（三）本村公益事業的興辦和籌資籌勞方案及建設承包方案；
（四）土地承包經營方案；
（五）村集體經濟項目的立項、承包方案；
（六）宅基地的使用方案；
（七）徵地補償費的使用、分配方案；
（八）以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產；
（九）村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。
法律對討論決定村集體經濟組織財產和成員權益的事項另有規定的，依照其規定。
法院判決
以下為該案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認為”就該問題的論述：
久裕村聯合社與“香港裕豐發展公司”等簽訂《租用土地使用合同書》，將久裕村聯合社的案涉土地有償出租給“香港裕豐發展公司”興辦工廠、宿舍和綜合性建設，並對租用土地地點、租用土地年限、租用土地價格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明確的約定；文柏池主張該合同不是土地租賃協議，而是一份土地使用權租賃的前期協議，是對擬租賃土地的前期開發協議。
原判決以久裕村聯合社將該社所有的案涉土地出租是涉及全體村民利益的重大問題為由，認定無論《租用土地使用合同書》性質如何，均應經村民會議討論決定；同時，因《協議一》和《協議二》是雙方當事人對案涉土地的處理問題簽訂的補充協議，均涉及久裕村全體村民的重大利益問題，亦認定應經村民會議討論決定。原判決以《租用土地使用合同書》、《協議一》、《協議二》的簽訂均未經村民會議討論決定，違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定為由，認定上述協議無效，於法有據。因此，文柏池關於原判決適用法律確有錯誤的再審申請理由，本院亦不予支持。案件來源
文柏池、東莞大寧永盛製衣有限公司與增城市新塘鎮久裕村民委員會、增城市新塘鎮久裕村經濟聯合社土地租賃合同糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2015）民申字第759號]。
延伸閱讀
一、關於村委會未經村民會議討論決定即出租農村土地的相關案例
關於村委會出租農村土地時民主程序是否影響租賃合同效力的問題，實踐中尚存在爭議。
裁判規則一：《中華人民共和國村民委員會組織法》關於“以借貸、租賃或者其他方式處分集體財產的，需經村民會議討論決定方可辦理”的規定不屬於效力性強制性規定，不能作為認定租賃合同是否有效的依據。（案例1）
案例1：煙臺市芝罘區只楚街道沙埠居民委員會、王曰勝返還原物糾紛再審審查與審判監督民事裁定書[山東省高級人民法院(2017)魯民申62號]認為，“對於租賃協議的效力，原審法院認為，《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十四條第一款第（八）項‘以借貸、租賃或者其他方式處分集體財產的，需經村民會議討論決定方可辦理’的規定，只是為了對村委會行為進行規範管理，村委會與他人簽訂租賃合同並不為法律所禁止，該條規定並不屬於效力性強制性規定，不能作為認定該協議書是否有效的法律依據。對此，本院認為，原審的認定符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項及《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第十四條的規定。”
裁判規則二：村委會將農村土地以出租的方式對外流轉給本集體經濟組織以外的單位或者個人，未事先經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意的，租賃合同無效。（案例2）
案例2：柘榮縣乍洋鄉水碓村民委員會與陳清華、劉宜達土地租賃合同糾紛二審民事判決書[福建省高級人民法院（2014）閩民終字第1292號]認為，“上訴人陳清華、劉宜達與被上訴人水碓村委會雙方簽訂的《集體林地（使用地）租賃合同》明確約定水碓村委會以出租的方式將林地租賃給陳清華、劉宜達營林，陳清華、劉宜達按年支付租金給水碓村委會，因此，根據合同約定，雙方之間所產生的法律關係為租賃法律關係，故原審認定本案為土地租賃合同糾紛，並無不當。《中華人民共和國農村土地承包法》第三條規定：‘國家實行農村土地承包經營制度。農村土地承包採取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以採取招標、拍賣、公開協商等方式承包。’
第四十八條規定：‘發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包的，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉（鎮）人民政府批准。’本案水碓村委會將總面積達3500畝的宜林地直接以出租的方式對外流轉給本集體經濟組織以外的陳清華、劉宜達，因此，水碓村委會對外出租林地的行為明顯違反了《中華人民共和國農村土地承包法》關於國家實行農村土地承包經營制度的強制性規定，故原審判決確認上訴人陳清華、劉宜達與被上訴人水碓村委會雙方簽訂的《集體林地（使用地）租賃合同》為無效合同，並對被上訴人訴請返還集體林地予以支持，於法有據。另，上訴人陳清華、劉宜達、綠世紀公司在二審期間向本院申請調取涉案出租林地的權屬登記、四至範圍以及村內發包等情況，鑑於該申請調取的內容不影響對本案租賃合同的效力認定，本院不予支持。”二、《中華人民共和國農村土地承包法（修正案草案）》（2017年11月7日全國人民代表大會常務委員會發佈，為徵求意見稿，尚未生效）中關於土地流轉的規定
二、 將第五條修改為：“農村集體經濟組織的成員，有權依法承包經營由本集體經濟組織發包的土地，享有土地承包經營權。
“任何組織和個人不得剝奪和非法限制農村集體經濟組織成員承包經營土地的權利。
“非本集體經濟組織的成員，除本法第三章規定的情形外，不得承包由本集體經濟組織發包的土地，不享有土地承包經營權，但是可以通過土地流轉依法獲得土地經營權。”
三、 增加一條，作為第六條：“以家庭承包方式取得的土地承包經營權在流轉中分為土地承包權和土地經營權。
“土地承包權是指農村集體經濟組織成員依法享有的承包土地的權利。
“土地經營權是指一定期限內佔用承包地、自主組織生產耕作和處置產品，取得相應收益的權利。”
十六、 將第三十二條改為第三十五條，修改為：“土地經營權可以依法採取出租（轉包）、入股或者其他方式流轉。”
二十一、 將第三十七條改為第三十九條，第一款修改為：“土地經營權採取出租（轉包）、入股或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同，並向發包方備案。”
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