日本房地产泡沫，经常被拿来当做一个经典的案例来讨论，这次我本着在自己的专业求知的态度，阅读了大量资料，为大家总结了一个最精炼版的 —
日本房地产泡沫时间轴
在文章最后我还对比分析了历史是否会在新西兰重演的可能性，仍然尽量不做结论，只提出疑点供大家讨论。
泡沫的产生，发展和破裂
时间轴- 奥运会
1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象，赛事经济得到了最好的诠释，大规模的基础设施建设带动了日本房地产行业的强劲发展。
时间轴-疯狂的80年代
进入80年代，日本经济进入全面的的鼎盛时期。日本企业在全球范围内大量投资和收购， 买买买，反正咱不差钱！1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国，美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物，一向自认老大的老美能忍得下这口气吗？
时间轴-广场协议
俗话说的好，枪打出头鸟， 1985年，老美终于有所动作了，9月，美国、日本、德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，史称“广场协议”。
“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。日元的升值幅度最大，三年间达到了86.1%。给日本对外出口造成负面影响。为防止经济下行，日本政府多次下调官方利率，宽松货币政策的背景，加上长期以来日本政府对银行的过度保护、金融监管漏洞、银行风险意识淡化等因素，大量资金被释放出来，并流向了股市和房地产市场，推高了股价和地价，房地产泡沫逐渐形成。
1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展，投资资金大量集中在股市和房市，给城市建设和企业创新带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。
时间轴-崩塌的90年代
从1989年5月开始，日本央行连续3次提高官方贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。
很多经济学家评价此次日本政府的行为为“壮士断腕”，即主动刺破房地产泡沫，类似于我们说的“硬着陆”。
先是1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天-日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。随后1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全国。1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
在我上周写的关于中年危机的文章里，就有两位主角深受房地产泡沫破裂之害，走上了不同程度的艰辛人生。（中年危机还是中年转机？）
时间轴-失去的20年
据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点13.1%，高于1988年的9.4%，是至今为止的最高水平。
尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。在这20年期间，日本被认为最大的损失之一是错失了互联网发展的黄金时代。
历史重演的可能性究竟有多高？
总有人拿日本的案例来套用到世界其他城市，以说明房地产泡沫和破裂会重演，以奥克兰为例，我尽量不做结论，只提出疑惑。
1. 泡沫要破，还够的上崩盘这个词，首先它要够大
由于长期的货币宽松政策和整个银行及二三级金融机构的体系出现问题，日本当时泡沫已经大到了一个夸张的地步，至于奥克兰是否有所谓的泡沫？泡沫是否够大？大家可以有自己的比较和思考，根据奥克兰的生活质量，人均收入房价比等等指标，排在它前面应该先被认为有泡沫的城市，不敢说很多，也还有不少。
（2018年世界城市房屋可负担指数数据）
2. 广场协议的独一无二性
美国的施压，无疑是最大的导火索，也导致日本政府别无选择，这个事件可以被认为是一个“one off”独发性事件，当然，新西兰作为一个小国，对自己的利率和货币也控制力不足，但至少在政治层面，这种规模的国家的发展基本不会引起大国的重视，甚至“对付”。对枪打出头鸟这句话，最近我们应该理解也挺深的了，中美贸易战还前途未卜，在此我为我们的祖国祈祷。
3. 政府，政策的错误是否会再犯？
现在分析日本房产泡沫的文章基本都认定了日本政府的失职，没有及时和有效的控制泡沫。新西兰最近打击投机的利器已经频出，无论是修改LVR(贷款买价比），还是提高明线至五年成功达到了限制投机和房地产过热的目的，没有过热，何谈崩溃呢？
4. 经济不独论
经济不可独论，是我一向的观点，文化，移民，环境，生活质量，这些都会影响一个城市的发展和经济，而一个城市的发展指引了它未来的房地产走向。众所周知，日本不是一个移民国家，在文化上也不属于相容度高的国家，尽管我没有找到这方面的详细剖析，但个人认为文化包容度不高，对移民吸引力不足，也是日本房市回暖速度较慢的原因之一。
而移民国家，或者文化包容度高的国家的宜居一线城市，诸如温哥华，悉尼，香港，洛杉矶，再次参考上面图表- 房价都被认为是“不可负担”的，但请问什么是“可负担”呢？非洲的房子绝对可负担，但你会去吗？
如果一个纽约的送pizza小哥想负担的起曼哈顿的公寓，这种“可负担”有没有实现的可能？即使真的实现了，那时的国家经济，那时的结果，就是所有人真正想要的吗？梦想是要有的，但天上不会掉馅饼，也没有一个党能白送你房。勤奋，知识，智慧，高级技能，投资风险都要有相应的回报，这才是一个能够留住人才的国家。
置业投资在一个人的一生中，是一个很重大的决定，所以学习过往故事，总结经验，做出自己理性的分析，是做出正确的置业和投资选择的保证。
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