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碧桂園和綠城的兩個消息，我在近日已經關注，對於兩個房地產公司的最新行動，我的專業分析和答案是：
一，綠城和碧桂園的信號。
兩家公司的最新行動，傳遞的信號就是，房地產開發商正在加快項目的開發，為了快速回流現金，說明房地產公司的資金壓力開始增大。同時，也反映綠城和碧桂園開始擔心房地產的銷售難度加大，希望加快銷售，完成項目的銷售回款，避免項目的滯銷。
二，房地產融資難度加大。
近期，很多銀行給房地產開發商的貸款範圍，已經從房地產全國50強縮減到20強，雖然綠城和碧桂園是20強裡面的開發商，但是也說明房地產融資難度很大。另外，房地產公司發行債券的難度，也在加大，一些房地產公司無法通過債券進行融資。同時，在A股市場排隊上市的房地產公司，依然沒有新的進展，包括萬達商業地產和富力地產，說明資本市場也不支持房地產公司。
三，中小地產商的危機出現。
碧桂園和綠城作為全國的知名地產商，也是全國的前十地產商，開始感覺到銷售壓力和融資壓力，那麼，全國的中小地產商必然將面臨危機。一方面是銷售壓力，另外一方面是融資難度，必然使得很多中小地產商將出現倒閉的風險。
雄風投資
開發商可能有些頂不住了。
其實從去年開始，開發商的資金鍊條就很緊張，因為開發商的融資渠道正一條條地被堵死。
以前開發商連買地都要找銀行融資，但是從2016年國慶那波調控起，各個地方都嚴格規定，開發商只能用自有資金拿地。所以從那時候起，我們就很少聽到地王的消息了——如果是拿著從銀行借的錢，不心疼，隨便出高價，現在要全部自己出錢，太肉疼，開發商不會做這樣的虧本買賣。
開發貸被收緊。據21世紀經濟今年6月報道，某國有銀行地產金融事業部負責人指，大型銀行已基本不向50強以外的房企發放開發貸和信用額度，部分銀行甚至將合作範圍縮至30強和20強房企。
由於境內融資受到嚴厲管控，房地產企業只好往境外跑。但這樣的渠道也在逐步被冠上，比如發改委上週就發文，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，境外募集的資金主要用於償還到期債務，避免產生債務違約。
最後一根稻草，來自央行。據報道，棚改貨幣化補償政策面臨重大調整，減低貨幣化補償比例、提高實物補償比例已經板上釘釘。而從2015以來，僅僅是國開行發行的棚改貸款（國開行的資金又來自央行發放的補充抵押貸款PSL），就超過2萬億元，成為三四五線城市房價暴漲的主要推手。一旦這個推手不在了，那麼三四五線城市的房地產暴漲也就宣告結束了。這也是為什麼主攻三四五線城市的碧桂園，要加快資金回籠的主要背景。
所以，開發商現在的資金鍊，是非常緊張的。除了碧桂園，中國很多大型開發商的負債都非常沉重，比如融創中國淨負債率高達257%，恆大大約是180%。
如果將整個房地產行業考慮進來，一些中小型開發商的淨負債率就更誇張了，比如泰禾集團淨負債率高達476%，華髮股份超過300%。
很明顯，高層對於房地產調控的力度不會放鬆，去槓桿的決心也不會動搖，開發商們只不過是看到了這樣局勢，在大旱的時候多儲存水分以度過饑荒。
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孔方財經
房地產的玩法變了，開發商當然要與時俱進。
棚改新政下三四線房價要熄火
雖然一二線樓市趨於冷靜，但部分三四線成了炒作重點。部分距離城市群核心較近，且交通便利，受益於棚改的區域，房價都經歷了大幅炒作。
近期，隨著棚改融資收緊的消息流出，棚改從過去的貨幣化改回到實物安置，已經是大勢所趨，這相當於關了房價上漲的水龍頭。三四線，作為棚改的主陣地，房價無異於釜底抽薪，炒作空間大為收窄。
三四線房價扛不住！北京通州臨近廊坊一樓盤開盤四萬現在兩萬，引發退房。以主打環京的華夏幸福，財務狀況頻臨風險。碧桂園雖然規模更大，但與華夏幸福有些相似，項目多在城鄉結合部，或者三四線城市。而且，碧桂園擅長做三四線營銷。
鎮江句容，安徽滁州的房子，以南京為賣點。
中牟的房子，以鄭州為賣點。
張家口的房子，以北京為賣點。
萊州的房子，以青島為賣點。
惠州的房子，以深圳為賣點。
遷安的房子，以唐山為賣點。
這幾年碧桂園成為三四線房價暴漲的受益者。然而，花無百日好。對於這些缺乏經濟基礎，缺少人口流入的區域，未來前景不容樂觀。因此，碧桂園此前三四五線城市項目”全覆蓋”戰略無疑成了個大坑。碧桂園的策略必然改變，必然選擇收縮。
當前流動性環境下現金為王
當前貨幣環境已經發生鉅變。外儲增長乏力，流動性急轉直下，5月，社會融資規模大幅低於預期，環比幾近腰斬，同比大降3022億元。4月和5月，銀行住戶存款減少了一萬多億元。 與此同時，銀行不良貸款反彈，5月末，商業銀行不良貸款逼近2萬億，不良貸款率由一季度末的1.75%升至1.9%。
江水冷暖鴨先知。從銀行，到股市債市，開發商的融資渠道不斷收緊。在此背景下，加快銷售速度爭奪現金流成為所有企業經營的重點。留得青山在，不怕沒柴燒。為了搶奪現金流，大型房企均停止了擴張步伐。碧桂園甚至提出，不惜犧牲規模甚至利潤。可見，流動性競爭慘烈！
碧桂園，綠城尚如此，中小地產商基本處在生死邊緣了。寒冬真的來了！
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史晨昱
碧桂園要求加快項目開發和回籠資金力度，綠城要求加快資金回籠，萬科投資文化項目，萬達走輕資產之路，種種跡象表明，開發商開始調整策略，清理思路，完善方法，轉變觀念了。這種變化，顯然是房地產市場變局的一種信號。雖然不意味著市場會出現根本性的變化，但是，以房價為導向的格局可能已經很難再維持了。
事實也是，半年前，開發商還在等待著政策鬆動，或者說還在利用一切手段推動房價上漲，試圖達到再次獲得暴利的目的。現在看來，他們已經感到，這樣的企圖已經沒有指望了。俗話說，別人不變，只能自己改變。既然政策上已經沒有改變的可能，也就只能開發商自己做出策略調整了。
值得注意的是，近日，住建部等七部門發出通知，決定從7月初到12月底，在全國開展打擊炒房等行為的專項整治行動，也就預示著，炒房鄧將受到嚴厲打擊，指望炒房者來哄抬房價，擾亂市場秩序等行為也將得到有效遏制。那麼，房價只會平穩有序，而不會大起大落了，房住不炒也將成為常態。如果不實事求是，控制好房價與成本的關係，加快回籠資金，很有可能會出現資金鍊斷裂風險。
這，就是現狀，一個令開發商做出改變的現狀。
譚浩俊
首席投資官評論員陶子認為，這件事要結合國家一系列房地產政策來看。
2015年開始，國家“去庫存”策略正式拉開序幕，降首付降利率，本質意思是去一下三四線城市多餘的房地產庫存，結果這一節群眾不行，三四線庫存一點動靜沒有，一二線房價起飛了。這可怎麼好？沒辦法，在三四線城市展開了轟轟烈烈的“貨幣化棚改”活動，就是把房子拆遷了，不給拆遷戶房子，給他們錢，讓他們到市場上買房子，這樣庫存去了一部分，另一部分是，市場上湧來大量拆遷戶，需求增加，房價上升，普通百姓怕房子越來越貴買不起，跟風買房，這就是“漲價去庫存”的由來。
如今，一方面，國家大方向要“去槓桿”，另一方面，三四線城市的庫存去得差不多了，相關政策也該變一變了。去年開始，國家收緊對於房地產公司的貸款政策，房地產公司很難從銀行貸到款，“資管新規”對於通道業務加以限制，房地產開發企業國內融資很難，利率不斷提升，房地產又是資產負債率很高的行業，融資限制讓公司很不好過。
最近，國開行出臺政策，收回棚改審批權限，由貨幣化安置逐步轉向實物安置為主，三四線房地產也將熄火。融資困難了，市場也面臨轉向，房地產公司自然要趁這段時間的空窗期加緊銷售，儘快回款，緩解資金流的壓力。綠城、碧桂園出臺“早銷多銷快銷”的政策，也就不意外了。
首席投資官
之所以提高三四線城市的去化節奏有兩個原因，一是目前開發商的資金的確緊張，加快去化節奏的確能緩解資金壓力；二是因為現在三四線城市房價上漲的動力即將消失，開發商也要賺最後一筆。
開發資金緊張這一點表現的十分明顯，畢竟現在各大銀行都收緊了對開發商的貸款，而且其他的社會融資渠道也收緊了，在這樣的背景下揹負著高負債的開發商的確需要加快銷售速度來緩解自己的壓力，所以這也是為什麼佈局三四線城市的開發商交款三四線城市的去化節奏的原因。
另外一方面，前幾天國開行發佈文件稱要收緊三四線城市棚改資金的審批，而目前三四線城市房價之所以能上漲，能給開發商帶來利潤的原因就是因為棚改帶來的貨幣化按照，如果棚改資金收緊，那麼三四線城市的房價就會出現下跌，開發商的利潤空間也會被壓縮，在這樣的背景下開發商能不著急早點賣掉三四線城市的房子嗎？
按照現在的樓市行情來看，三四線城市房價上漲的動力即將消失，而且因為三四線城市的去看基本上已經迴歸到正常水平，在這樣的環境下那些依舊重點佈局三四線城市的開發商很有可能會迎來新一輪的虧損。
樓盤網
說一下個人的淺見！
第一，開發商先得意後失意，此時五味雜陳！國開行關於psl的公開回應，讓不少房企一身冷汗，個人認為估計有不少開發商打錯了如意算盤。2015年開始，大部分一線房企從一線、二線直至三四線城市瘋狂拿地、併購、複合項目，把三四線城市的房價炒上了一個歷史最高水平，這無疑滿足了部分炒房客、投資者的利益。但關於貨幣化安置的有關政策，並非一如既往。比如，2018年1月16日山東省住房城鄉建設工作會議，確定了山東省今年要實行新建商品住房價格申報或備案制度，鼓勵棚改、拆遷實物安置，取消貨幣化安置獎勵。個別一線房企本希望在三四線城市謀發展，但卻很有可能陷入其中。因此，在某種意義上，棚改存在較大變數，房企目前體會的已經不是原來的那個味了。
第二，開發商不再躊躇滿志，反而進退維谷。前有首創、龍湖在境內發行債券募集資金，後有碧桂園全面叫停先前佈局的三四五線城市戰略、綠城要求確保現金流策略，足以說明開發商很差錢，畢竟2016年至今火的不僅僅是三四線的房價，更是過度透支了房企的現金流。
第三，2018年6月22日，中國人民銀行發佈了由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區域金融運行報告(2018)》，其中以專題的形式分析了中國房地產市場。其中點名“一些房地產企業負債率較高，償債壓力較大；”據“樓市頭條”報道：1、共有48家房企淨負債率超過100%，佔比上市A股房企數量接近4成；
2、共有17家房企淨負債率超過200%，其中不乏見到泛x控股、華x股份和綠x控股等大型房企的身影。
目前銀行信貸政策收緊，房企的孤注一擲很有可能面臨“晚節不保”、“名利盡失”的悲慘局面，“炒房”不僅老百姓不答應，國家更不答應！
柳基偉律師
我的觀點是:春江水暖鴨先知！
我們知道，房地產已經到了什麼地步，大家都看出來了，但是誰都不知道會在什麼時候會破，所以李嘉誠不斷出售房地產不動產，潘石屹也在收縮地盤。
從暗流湧動之中，一些機構造就開始抽身，除了真正的剛性需求，還有多少熱錢在房地產之中？
去庫存現在重點是三四線城市，靠什麼，就是棚戶區改造，怎麼改的，就是所有的市區，城鄉結合部都要把自建房拆掉，現金補償，大家都知道，房子拆掉了，必須買房子，所以三四線城市出現了一輪瘋狂的漲價，庫存那是很快去除，而且二手房價格扶搖直上。
很多城市都是拆過一批，暫停，然後再拆，把被拆的人胃口吊足了，再一輪拆遷買房，全部拆掉的時候，房子也都全部到位了，到那個時候說還需要房子？
我想碧桂園如果不是看到了這一步，在這一輪的三四線城市搶房大戰中，怎麼會看到肥肉不吃呢？
煮茶聞書香
現在的房地產政策，使原來那種先繳納土地出讓金，再將土地證抵押給銀行，開發商獲得銀行貸款後再運用這些貸款來蓋房子的模式恐難再繼續下去了。
那些所謂的房地產商還有所謂的大品牌都可能面臨前所未有的資金壓力。風迷全國的碧桂園已開始全國性促銷以快速回籠資金，據傳榮盛集團的負債率也居高不下，萬達也無奈開始資金的輾轉騰挪。樓市面臨四限的背景之下，降價促銷，以價換量，正在成為一些項目不可不為的選項。就石家莊市而言，目前很多項目的售樓處已經關門，無證私銷和雙合同銷售方式將得到嚴懲，一些曾叫得很響的樓盤銷售也開始變得無人問津門可羅雀，為了生存降價促銷已成為一些項目的不二選項。
而市場的反應卻是越降價越觀望，那種想讓石家莊市的房價上升到更高的想法恐怕要破滅了，同樣一些中介和購房導師們的日子也不好過。老百姓再也不像以前那麼好忽悠了。
我覺得短時間內的房價下跌很多還不現實，因為石家莊市土地的基準地價已經上調，地價不降，房價就不會大降。
波報石門
目前各大房地產商的目標都是一致的，那就是快快快。不排除他們想讓購買自己房產的客戶早日住上新房，但最主要的原因還是在於三四線城市房產紅利期限較短、覆蓋速度越快利潤越高！
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棚改貨幣化轉向實物換房
從2017年下半年開始三四線城市房價火箭一般的上升速度，不到一年時間都翻了一倍有餘，最主要的原因還是在於全國性的棚改貨幣化，讓棚改區的居民沒了房、有了錢，他們必然要拿手裡的錢去買商品房，而這些大房地產商正是看到了其中蘊藏的巨大商機，所以從去年下半年開始大面積的向三四線城市進行全覆蓋，我相信三四線城市的居民們都看到了碧桂園、恆大等鋪天蓋地的向自己湧來。但是，地產商也看到了這種方式不會長久，國家也不會允許房價無限制上漲下去，所以在儘可能短的時間內覆蓋到更多的城市，以較高的價格賣掉更多的房子才是利潤增長的關鍵因素，而核心競爭力就是一定要快！碧桂園這兩年的快速崛起正是得益於對形勢的準確把握！
