任志強長達60分鐘的講話從一個制高點詮釋了幾個問題，充滿思考
1.現在是買房的大好時機？
2.哪些地方的房子萬萬不能買？
3.買哪些地方的房子房價準會漲？
以下是任志強參加2018諾亞財富房地產金融高峰論壇的演講原文:
一季度房價暴漲
我們可以看到1月份的時候，施工面積是負的。今年一季度漲了多少呢？漲了7.9。今年的一季度是全國平均房價歷史上漲幅最高的一年。
利用70個大中城市或者100個城市的指數，看來房價是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因為政府把銷售價格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產以來，歷史上的一個季度計算，今年一季度是房價漲幅最高的一個季度。
現在是“抄底”機會
我們看到，銷售增長了百分之十幾的銷售額，為什麼沒錢呢？他們公司基本上是沒錢的，這個投資增速是2008年以來增速最低的一年，比2008年還慘，開發商基本上兜裡就沒錢了。
為什麼我們譚總請大家來開這個會？就是這個基金有了一個最好的機會，可以便宜收購。因為開發商兜裡沒錢了，開發商要有很多錢的話要基金幹嗎？去年開發商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國內融資很困難，就跑到國外融資。
所以今年一季度，開發商境外的融資已經達到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融資只有140億美元，也就是說今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢還多。主要是因為國內沒機會，這是一個很重要的問題，開發商兜裡的錢不夠了。
所以最開始我說，投資會持續下降，就是因為沒錢了，如果還保持百分之十幾的高位資金增長的話，可能還會持續一段時間，現在看來要想維持一個高速的增長，已經有困難了。
東北、西部地區不能碰
分地區看，我們看看東北地區、西部地區，他們的投資增長百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區已經沒有了增長能力。東部和中部地區還維持一個增長，其中相當一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個投資領域，所以這個支撐效果還是有的。
但是中部、西部的銷售是什麼呢？銷售是高速增長，西部和東北地區。前面我們看到投資是負的，或者基本上是不增長的，可是從銷售看，東部地區，投資增長快速地區是負增長銷售，負的7.3，中部地區還維持14，西部12，去年前年的高槓杆，導致相當一部分回收的資金沒有進入到開發商的資金盤子裡，而是跑到了銀行的兜裡面。現在差別不大。
70家上市公司拍賣股票
今年一季度我們可以看一些數據，融資下降了1.33萬億，下降了20%，企業貸款下降了15.8，委託貸款下降了50%，信託貸款下降了9%，融資下降了80%，所以到3月份為止，企業存款下降了1.21萬億，和去年年底相比。一個季度少1萬個億，開發商手裡的錢很緊。
更嚴重的是，現在有70家上市公司的股票抵押貸款開始進行司法拍賣了，也就是說這70家公司的現金流已經不行了。上市公司一共2000多家，70家公司開始拍賣股票，還銀行債，信用是非常嚴重的不足。
有人說，4月25日開始降息，銀行準備降準，這是個信號，但是這個信號會到什麼時候不知道。到目前為止，1.3萬億裡頭有9000億是銀行間進行內部調整的錢，對社會只有4000億，但主要用於中小企業貸款，而且命令禁止流向房地產。別人家娶媳婦你看著高興就行了，那不是你家娶媳婦兒，所以這個差距是很大的。
調控造成劣幣驅逐良幣
另外一個實際問題，比如產品與價格，我們現在看到市場上的調控政策基本上劣幣驅逐良幣，就是開發商沒蓋好房子，你只能蓋破房子，越破越好。這個破房子破到什麼程度呢？就是上邊有一些一期的房子賣的很好，又有空氣淨化器，又是高級的電梯，又是高級的門窗，二期的價格比一期的還低，於是大家把空調都撤了，把電梯換成最破的電梯，把外牆的瓷磚給弄沒了。
總之，以後可能得蓋破房子，不能蓋好房子，這是一個很麻煩的問題。所以，產品與價格之間的矛盾，尤其是想蓋綠色產品，我們想蓋環保產品，你不讓賣高價，怎麼辦？
很多企業在擴大規模，但是擴大規模和利潤之間產生矛盾，因為你想擴大規模很容易，有錢就行，但是不讓你賣高價，你的利潤差越來越減少。我們可以看看領頭的這些企業，實際上整體銷售價格很低。比如說碧桂園，去年比前年的低，就是隻能賣破房子，賣低價，擴大規模，但是利潤達不到那麼高。所以規模和利潤之間的矛盾，這是很多人難以理解的。
只租不售誕生“灰色空間”
另外一個，土地招標的時候，好多加入固定性住房了，你投標還是不投標？要是投標了房子只能租不能賣，壞了。前天開會我問一個人，你的房子租出去沒有？他搖搖頭，沒有。
他是一個月1.5萬，一次**180萬，十年的租金，在北京的一個很遠的地方，那也就是平均一個月2萬塊錢的租金，90平米以下的房子。我覺得固定性住房以後給腐敗開了一個很好的頭兒，過去腐敗都是送房子，然後這個房子改名就可以了。名字不是你的，法院沒法判你的房屋。
用市場化手段提供住房
房子不管是不是用來住的，都得有人先蓋。但是我們看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同產權房和其他的房子，把商業房的比例降到很低很低，或者說基本上沒有什麼商品房用地，北京可能連四分之一都不到，這個市場是要還是不要？挺麻煩。
最重要的是，這個房子是住的，但是不一定是產權人住的。什麼意思呢？你要想限制租賃性住房，租賃性住房就是告訴你不是產權人去租，如果都是產權人的話，哪還有什麼租賃房？我自己租不就完了？所以租賃房一定不是產權人住。
這裡就出了一個麻煩，不是我們要宣傳，而我們實際造成的結果就市場最需要你建房，至少你得把房子建出來，你再說是用來租的還是用住的。
我們剛才叫什麼總我也不知道，講的氪空間。這個氪空間什麼意思呢？他就說大企業都得租我的辦公室，都得有流動，那我們人租房子是不是也得有流動呢？他們這個氪空間解決的是臨時辦公和流動性辦公問題。我就想到一個問題，臨時辦公和流動性辦公的這些人是不是也是流動性住呢？
比如說媒體人，比如說演員，比如說地產商，他總得來回跑，來回跑的時候他是不是也得有一套房子呢？這套房子不管是他自己買的還是什麼的，如果一個項目幹六七年，他是在這買一套房子六七年以後再把它賣了好，還是我租個六七年什麼也沒剩下好？非常簡單的事兒。但是他買了六七年以後，賣了，你一定說是炒房了，就和剛才的流動空間是一個道理，你那個流動空間就是炒空間，這個邏輯是一樣的。
越出政策的地方房價越漲
我們的媒體在所有的宣傳活動中把這個意思都搞錯了，政策陷入了一種悖論，這種悖論是非常嚴重的悖論。大家都說，出臺政策以後很多人擔心房價是不是會跌了，我個人覺得，越出政策的地兒，越證明房價要漲。不漲他出政策幹嗎？他傻呀？
在座的這些人，我開譚總召開的會，每次都問我，到哪買房子？我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎？漲了才壓著，是吧？如果那個葫蘆扔在水缸裡頭，你不按著不就往上走嗎？你按著才往下走。現在按著，葫蘆下去，水上來了。你想想，葫蘆按下去了，水缸裡的水是不是往上走？這麼簡單的道理還用問嗎？政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。
為什麼？因為我們出臺的這些政策造成了供給面的扭曲，就像我說的，北京為了這個那個，一大堆，保障房，租賃房，共有產權房，最後把商品房的用地弄沒了。弄沒了房子怎麼會不漲價呢？沒供應了，你看的是下來了，過兩年怎麼辦？總得有人想結婚生孩子吧？怎麼辦呢？所以這是一個很矛盾的問題。
供給面在扭曲
價格是來自於什麼？來自於需求。如果沒有需求就沒有價格。有人說地價漲了房價就得漲，正確的分析應該叫做，地價是房價的地板價，就是最低價格了。我把地價加上一個建安，稅費，各種成本加進去以後，這是我賣得不賠錢的價，叫地板價。
天花板價在哪？天花板價在顧客身上，一個人買，可能加點利潤就算了，10個人買我就得往上加價，這個價叫天花板價。現在這個天花板價讓政府按住了，政府把天花板價打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板價打到地板上，這個供給面不就扭曲了嗎？
所以形成的結果是，房價繼續上漲的壓力加大，越來越大。因此，用這種政策導致的結果，我們有五次大型調控，每次調控之後房價都是上漲的，沒有一次是下跌的，原因就是它把供給面扭曲了。當供給面扭曲的時候，跟不上以後，下一次你一旦放開就很麻煩。所以，人家不準讓我說漲價，我也沒說漲價，我說政府可能要求我們漲價，不是我說的。
所以各種政策加碼的時候，就形成了很多地區出現了一二受房價倒掛。倒掛是什麼意思？二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢。這說明什麼？說明政府告訴你，趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價，那你還不去炒。
政策變相鼓勵“炒房”
所以政府的政策說悖論，就是因為他在鼓勵大家炒房，這是一個很麻煩的事情。如果是開發商自己定價，那就是說我怎麼也得新房子比舊房子貴點吧？不貴太多也得比二手房的價格高點吧？反正這兩個裡頭有一個傻不是政府傻就是開發商傻，你怎麼比二手房賣的還低呢？這就是一個問題。
最大的問題在哪呢？最大的問題在於，十九大明明告訴我們市場決定價格，那政府決定價格不是違反十九大規定嗎？你們看看十八屆三中全會和十九大里頭，是不是說市場決定價格、市場決定資源配置？我們得按十九大辦。所以你一旦按十九大辦的時候，政府這幾條可能就有問題了。
比如說為什麼要搖號？搖號就是供不應求，100套房子有3個人買用搖號嗎？搖不搖都搖到你頭上了。上海前兩天搖了好幾個號，我一看，一個公司買了170套房子，他組織一大堆公司人員在那兒填窟窿，搖號，佔名額。這說明什麼？說明是政府在幫你。
我們最近最高院、最高檢察院、國務院連續發了好幾個文章，叫做保護產權，保護私有產權，保護什麼，保護企業家，說了一大堆。這個房子是開發商建的還是政府建的？要是開發商建的就是開發商的產權，產權上沒寫著政府，你為什麼要政府搖號？你不是侵犯產權嗎？那你這個違反了國務院的規定，也違反了政府最高院、最高檢察院的規定。
中央與地方的博弈
這就是出現了很多很多問題，造成了結果很不好。結果不好到哪了呢？我最近去了很多地區，地方官員都問我，怎麼想辦法和中央政府政策博弈？我說你們怎麼都這麼想？
我們看看最早，比較早的大家聽的，90、70，這個調控政策針對誰的呢？針對開發商的。所以開發商和政府鬥爭，把90、70的戶型改來改去，然後把戶型，廁所、衛生間的空間，陽臺都調來調去，就是要躲90、70的政策。還有的是加層高，變成一個小二層，偷面積，這是開發商和政府的政策鬥爭。第二步就變成老百姓(74.500, -0.08, -0.11%)離婚了，那就是消費者開始跟政策進行鬥爭。
現在就是地方政府開始跟政府進行鬥爭。地方政府本來是市場監管者，監管者現在有一個問題了，我問幾個房管局局長，那天我去幹什麼了，房管局局長陪我吃了三頓飯，就是要問一大堆問題，拿著小本子使勁記，一個重要的就是我的第一任務是不能讓市長和書記被請去談話。因為房價漲到一定程度以後，市長書記被約談官兒就當不成了，所以這是一個很重要的問題。
地方政府就得跟政策做鬥爭，所以他們就想個辦法，把市裡的房價和縣裡的房價結合起來。先是遠郊區，遠郊區不行就把周邊市管縣的價格全合進來。所以我們看這個房價，漲不和漲，那個數字已經不是一個真實數字了。全國平均房價漲了，那和70個大中城市的數據完全不是一個概念，一個小破幹州慘的不行。
為什麼？它被列在70個城市範圍之內了，周圍400公里沒有第二個城市，其實它很窮，但是沒辦法。這就造成了一個什麼呢？開發商、消費者和地方政府三方聯合起來和中央博弈。要是不博弈，地方政府地賣不出去，你要硬壓著開發商，地賣不出去了，所以，這就是一個很嚴重的問題。
樓市如何走取決於特朗普
這些政策出臺，我們認為變成悖論就是現在是一個難題，很多人問我，什麼時候這些政策能夠取消？什麼時候這個政策能夠解封？前兩天開會有一個老總告訴我，最好就得看看我們特朗普先生給我們幫多大的忙。特朗普先生要讓中國的外貿掉下去了，要讓中國的經濟掉下去了，可能政府就得把這個後門開開，讓開發商日子好過點，要不然經濟就掉下去了。
我個人認為，開發商在和地方政府比財政支出，如果地方政府的財政支出能夠挺得住的話，可能他就不會輕易把這個事兒掉了。但是中國有句古話，兵馬未動，糧草先行。如果地方政府財政支出遇到了問題的時候，它對土地財政的依賴性就加大，去年土地財政是5萬億，土地出讓金是5萬億，房地產相關的稅收18000多億，然後和建築業相關的，就是除了房地產本身的稅收以外，相關的費用由6000多億。
地方財政一共8萬億，如果沒有這5萬多億的支撐的話，地方財政很難支撐債務轉化問題。今年就得看看了，我們的土地出讓到底能怎麼樣。一些好的城市仍然在高價出場土地，但是很多城市已經出現了一些控制，就是土地我剛才說漲價那麼多，所以我們一季度財政增長了17.8%，GDP才6.8。一季度財政收入還是不錯的，但是地方的財政收入，很多已經開始出了困難，這就是問題。
改善需求十分強勁
他們忘了一個事情，就是我們首先得確定不管房子是用住的還是用炒的，我們當前的主要矛盾是什麼？城市化的主要矛盾，從眼前看，相當一部分原因是來自於我們的城鎮化問題。到目前為止，我們的城鎮化速度發展還是很慢的，還沒有真正解決農村進城的問題。
大家都知道，中央提出一個，叫建立中國的長效機制，住房的綜合住房制。現在我們沒有綜合住房制，現在我們的住房制度叫做城市住房制，只解決城市居民的銖分問題，不解決農村的居民住房問題。
所以地方政府的財政裡頭，只包括了有戶籍人口的住房困難，不包括農村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把農村人口都轟走了，否則他得解決住房問題，這是個麻煩。我們的主要結果，就是農民進城問題。
對於老齡化來說，我們現在是改善性需求占主導地位，年輕人結婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是他給改善。其中有兩個主要矛盾，一個是沒有電梯，老人爬不動，北京70%，上海大概也得有70%的房子是沒有電梯的，6層也爬不上去。
老齡化越來越嚴重，英國怎麼解決的？政府出錢，把3層樓都加上電梯。但是中國出不了這個錢。雖然我們有一些補貼，北京已經開始了，大概改了幾十棟樓，但是差得很遠，沒有電梯的樓太多了，所以改不過來。
還有一個問題就是，80%以上的房子沒有衛生間，你們覺得上海的房子好嗎？上海房子都是刷馬桶，早上起來刷馬桶，沒有衛生間。沒有衛生間，它連廁所都沒有，所以上海政府改了一棟房子，加了個廁所，廁所和衛生間是兩個概念，衛生間是可以洗澡的地方，廁所只能叫半個衛生間，你只能解決一半的衛生問題，另外一半的衛生問題解決不了。
所以很多樓沒有熱水，我們大概全國90%以上的樓沒有熱水，70%以上的沒有衛生間。所以很多家庭買熱水器，淋浴器，擱到廁所裡頭，底下還得躲著那個洞，上頭淋浴。刷牙呢？早上起來得到廚房刷牙，這種情況在大多數樓裡頭仍然保持了這個現象。這是一個很嚴重的問題，所以改善性需求所佔的比例是越來越大的。
還有一個就是獨居需求，獨居需求可能很多人不太瞭解，到現在為止大概有750萬獨居，我們估計五年以後，每年增長30%到40%，其中一部分是孤寡老人的獨居，另外一部分是年輕人，90後，00後不願意跟父母在一起住。他們寧願遠離父母，自己單獨租一個小房子，也不願意跟你在一塊住，你那個房子太大，他不跟你住。
北歐40%這種，整個歐洲大概平均有25%這種情況，現在中國是5.8%。未來的發展是什麼？如果要發展到25%，我們得有兩億五千萬戶獨居戶，越來越多的90後和00後開始獨居了。
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