網友諮詢
手頭有點閒錢的小李夫婦想投資個商鋪，看了好多新盤，不是距離市中心太遠，就是價格太高，總之就是沒有可心的。
這天，小李夫婦偶然在市中心看到了某住宅一樓出售的“門臉兒”。夫妻二人心裡合計，這不也是商鋪的一種嗎？開在小區裡，客流量固定，肯定操心不少。倆人當即轉換了投資思路，分分鐘就要“拿下”這個門臉兒。
但問題來了，一樓住宅改門臉兒跟住宅底商有啥區別？交易中又會出現哪些問題呢？
你關心的房報君都幫你打聽了
就小李夫婦提出的疑問，房報君查閱了長春各大二手房交易網站，住宅改門臉兒出售的情況還真不少。
總體而言，這種房源要比相同面積的普通住宅價格要高。但與住宅底商相比，價格要便宜一些。
正是因為住宅改門臉兒的價格優勢，吸引了不少資金有限但仍想投資商鋪的購房者。
然而在不管是房源交易還是持有都存在相應的風險。
一、政策方面的風險
首先是限購。
從產權性質上講，住宅門臉兒不過是業主或經營者自行變更了住宅的用途，產權性質還是住宅。它跟商鋪有著本質的區別。
就目前長春市場情況來看：購買首套房最低首付20%，貸款執行4.9%的基準利率；第二套房最低首付款30%，貸款利率5.39%。
也就是說，你以為投資了商鋪，實際上買的是住宅。如果沒買過住宅，就佔了首套住宅的名額，再次購買住宅的成本將大大增加；如果你有買二套住宅的打算，那就慎買住宅門臉，一不小心失去了購買住房的資格。
其次是限售。
如果有購房者一不小心購買了住宅門臉兒，千萬別抱著“倒手”的僥倖心理。
目前，長春已經執行限售政策：三環內新購非家庭唯一住房（含新建住房和二手房）2年內不得上市交易。
也就是說，買完這門市兩年內，不管你賺的盆滿缽滿，還是賠的底兒掉，甭想轉賣。
二、產權變更流程繁瑣
說到這又有網友提問了：如果把住宅產權變更為商業產權，以上的問題是不是就解決了？
說到產權變更，房報君還真幫你問了。
產權變更攏共分三步：
首先要到規劃局調整該房屋規劃性質或條件，變為底商。
其次再去房產局變更不動產證，其中就涉及變原住宅產權為商業產權。
最後，產權變更之後還需要補交一定的土地稅費等。
然而，土局辦公室工作人員表示：住宅產權變更之後，其土地使用年限也同時改變；產權的有效年限仍以土地出讓時間為準。
除此之外，日後交易所產生的稅費要遠遠高於住宅。
房報君的真心話
說了這麼多，總結起來無非就是幾句話想說給你聽：
1、如果你沒有二套或多套住宅購買需求，且想長期持有的購房者，那麼遇到心儀的門臉兒可以入手。反之則謹慎入手。
2、勸你不要寄希望於改變房屋產權。
其一是變更產權流程複雜，週期長且有很多不確定因素。在實際操作中，也少有人去這樣做，辦理經驗相對空白。而且產權變更涉及諸多部門，所以這注定是個漫長的過程，
其二產權變更後出手交易要承擔高額的稅費，有可能幾年的收益全部歸零。
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