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張家口市人民政府令
[2018]第2號
《張家口市物業管理辦法》已經2018年6月1日市政府第16次常務會議審議通過，現予公佈，自2018年6月16日起施行。
市長 武衛東
2018年6月16日
張家口市物業管理辦法
第一章 總則
第一條為規範物業管理服務活動，維護業主和物業服務企業合法權益，改善人民群眾生活和工作環境，促進智慧和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等法律法規，結合我市實際情況，制定本辦法。
第二條本市行政區域內的物業使用、維護、服務及其監督管理適用本辦法。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序等活動。
一個物業管理區域應由一個物業服務企業實施物業服務，簽訂書面的物業服務合同，按照合同約定內容提供服務。
第三條 物業管理實行屬地管理、業主自治與專業服務相結合的原則。縣區人民政府應當將物業管理服務納入現代服務業發展規劃和智慧社區綜合治理體系，實行集團化物業服務模式運作；建立住房城鄉建設部門指導、街道辦事處（鄉鎮人民政府）監管、社區居民委員會組織實施、業主、物業服務企業共同參與的“五位一體”物業管理聯席會議制度。
倡導業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技和互聯網技術等提高物業管理和服務水平，促進我市物業管理服務工作規範有序發展。
第二章 監督管理
第四條市住房和城鄉建設局負責全市物業管理服務活動的統籌協調、政策制定、檢查指導等工作。履行下列職責：
（一）研究制定全市物業管理相關配套政策和物業服務行業規範；
（二）指導監督縣區住房城鄉建設部門物業管理工作；
（三）負責全市物業服務企業及負責人信用體系建設；
（四）負責全市住宅專項維修資金的政策制定和監管；
（五）法律、法規和規章規定的其他職責。
第五條縣區住房城鄉建設部門負責本行政區域內物業管理服務活動的監督管理工作。履行下列職責：
（一）負責對本區域物業管理服務的日常監管工作，指導和監督轄區內街道辦事處、鄉（鎮）人民政府履行物業管理監管職責；
（二）負責本轄區物業項目承接查驗備案；
（三）開展物業服務企業及項目負責人的信用信息徵集、核查和監管；
（四）負責本轄區住宅專項維修資金的收取、使用和管理；
（五）負責物業糾紛調處；
（六）依法依規承擔的其他職責。
第六條街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當設置專門物業機構或者配備專職人員，履行下列物業管理職責：
（一）監督指導業主大會籌備成立會議、正式會議成立和業主委員會選舉；
（二）負責業主大會和業主委員會的備案和日常監管；
（三）協助縣區住房城鄉建設部門做好物業服務企業監管、物業承接驗收備案、物業服務企業及負責人信用信息採集等工作；
（四）建立物業應急維修服務機制、召集物業管理聯席會議、調處社區居民委員會、業主和物業服務企業之間的矛盾糾紛；
（五）依法依規承擔的其他職責。
第七條 社區居民委員會履行下列物業管理職責：
（一）組織、參與業主大會籌備成立會議和正式會議，鑑證業主委員會選舉產生。負責建設單位指定的臨時管理規約、業主大會管理規約和議事規則的審核備案；
（二）負責組織轄區小區業主簽訂前期物業服務合同，前期物業服務合同到期後物業服務企業的銜接和新物業服務合同的簽訂落實；
（三）參與物業承接查驗，做好記錄；
（四）根據重大物業問題，提出物業管理聯席會議議題；
（五）調處業主與物業服務企業之間的糾紛；
（六）對物業服務企業日常服務進行監督和徵信考評。
第八條市、縣區規劃、城管、公安及消防、質監、物價等相關職能部門和供電、供水、供氣、供熱、通訊網絡、有線電視等專營服務單位應當根據法律法規及有關規定，按照各自的職責分工配合做好物業管理工作，並公佈各部門服務熱線和投訴、舉報受理方式。
第三章 業主、業主大會、業主委員會
第九條房屋所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督住宅專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第十條業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（四）按照國家有關規定交納住宅專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）遵守國家、省和市有關房屋裝飾裝修的規定；
（七）法律、法規規定的其他義務。
業主不得以放棄業主權利為由不履行業主義務。
第十一條下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用住宅專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。首次業主大會要通過本物業區域管理規約和業主大會議事規則。
一個物業管理區域只能成立一個業主大會。
第十三條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的縣區住房城鄉建設部門及街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下成立召開業主大會，並選舉產生業主委員會。只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
業主大會決定本辦法第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意；決定本辦法第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十四條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十五條召開業主大會，應當於會議召開15日前通知全體業主。
住宅小區業主大會，應當由所在社區居民委員會組織。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十六條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第十七條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的縣區住房城鄉建設部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案。備案須提交的文件資料：
（一）業主大會和業主委員會選舉產生的會議記錄及公示影像資料；
（二）本物業區域管理規約；
（三）本物業區域業主大會議事規則；
（四）本物業區域社區居民委員會的參會記錄和意見。
第十八條業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、公道正派、誠實守信、具有一定組織能力且無拖欠物業服務費記錄的本物業區域業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會由五至十一人（奇數）組成，業主委員會實行任期制，每屆任期根據管理規約確定，最長不得超過三年。
第十九條業主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止：
（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業區域業主；
（二）喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由；
（三）因重大疾病等原因無法履行委員職責；
（四）以書面方式提出辭職請求；
（五）利用委員身份謀取私利；
（六）拖欠物業服務費和侵害其他業主合法權益；
（七）沒有正當理由，拒不履行委員職責或者業主義務。
第二十條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第二十一條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第二十二條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣區住房城鄉建設部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第二十三條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極參與相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，配合社區居民委員會開展工作，並接受其組織、指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知所在社區居民委員會，並認真聽取社區居民委員會意見。
第二十四條業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。
業主可以委託代理人參加業主大會會議。
第四章 前期物業管理服務
第二十五條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十六條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包括前期物業服務合同和臨時管理規約。
前期物業服務合同中應當載明下列內容：
（一）物業服務內容、標準、費用、期限和委託代收費事項；
（二）共用部位和共用設施設備清冊；
（三）物業承接查驗；
（四）違約責任和合同解除的條件；
（五）與前期物業服務有關的其他事項。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。臨時管理規約中應當載明下列事項；
（一）業主定期交納物業服務費用的義務；
（二）業主對房屋使用以及出租等規定；
（三）建設單位履行監督物業服務企業服務質量的義務；
（四）共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式；
（五）與物業管理有關的其他事項。
第二十七條建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十八條建設單位應按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過規範的招投標方式選聘物業服務企業。投標人少於3個或者住宅規模較小的，可以採用協議方式選聘物業服務企業。
第二十九條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第三十條前期物業服務合同可以約定期限。但是，合同期限未滿、業主大會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第三十一條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第三十二條物業服務企業承接物業時，應當對由社區居民委員會共同參加的物業共用部位、共用設施設備進行查驗。實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：
（一）建設項目竣工驗收合格，取得規劃、建設、消防、環保等行政主管部門出具的認可或者准許使用文件，並經建設行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成；
（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按照規劃設計要求建成；
（四）道路、車位、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，並滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控系統等共用設施設備取得檢驗合格證書；
（六）同一住宅建設項目分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施；
（七）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
（八）法律、法規規定的其他條件。
第三十三條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業服務所需的其他相關資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十四條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。物業管理用房要方便業主進出，有明確的導引標誌。
第三十五條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。
第五章 物業管理服務
第三十六條前期物業管理服務合同到期由社區居民委員會組織業主或業主大會會議決定選聘物業服務企業提供服務，並訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十七條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用、不配合管理為理由，減少服務內容或者降低服務質量；不得通過中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱、電梯等方式損害業主合法權益。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十八條物業服務企業承接物業時，應當由原建設單位、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業共同參加，並移交原始檔案和使用情況說明資料。
第三十九條物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第四十條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和相關規定的資料在社區居民委員會的見證下交還業主大會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期滿前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續。
物業服務企業提前解除物業服務合同的，應當提前三十日告知所在社區居民委員會和業主委員會。社區居民委員會應及時協調召開物業管理聯席會議解決突發問題。
第四十一條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。
第四十二條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適用的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院、省、市價格主管部門制定的物業服務收費相關規定，在物業服務合同中約定。
第四十三條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。物業交付後長期空置的,其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。
第四十四條市、縣區價格主管部門會同同級住房城鄉建設部門，加強對物業服務收費的監督。
第四十五條物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十六條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委託代收錢款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十七條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十八條物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十九條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本辦法和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
業主轉讓物業的，應當結清物業服務相關費用。房屋受讓人應當將物業權屬轉移情況、新業主姓名、聯繫方式等及時告知社區居民委員會和物業服務企業。
第五十條縣區住房城鄉建設部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第六章 物業使用與維護
第五十一條物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，依法辦理有關手續。
第五十二條物業使用中禁止下列行為：
（一）擅自變動房屋建築主體和承重結構；
（二）違法搭建建築物、構築物，擅自改變住宅外立面及開門窗；
（三）未經有利害關係的業主同意或者違反法律、法規以及管理規約，擅自將住宅改變居住性質的行為；
（四）侵佔或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途；
（五）擅自拆改供暖、燃氣等管道和設施；
（六）侵佔或者破壞綠地、活動場所等共有區域，損毀花草樹木、園林景觀、健身設施等；
（七）以亂停亂放車輛等方式阻塞主幹道或者出入口，擾亂物業服務區域公共秩序；
（八）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，埋壓、圈佔、遮擋消火栓，妨礙消防、安全出口通道暢通；在樓道、樓梯間存放雜物等。
（九）法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。
第五十三條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十四條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
業主、物業使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修監管協議。協議中應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。
第五十五條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金的收取、使用、管理由各縣區住房城鄉建設局會同縣區財政部門負責。專項維修資金管理和使用實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督嚴格按照國務院、省、市有關規定執行。
第五十六條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十七條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的應急維修時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第七章 附則
第五十八條本辦法實施後，縣區人民政府應當根據國家、省和本辦法有關規定製定實施細則。
本辦法規定的臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同和物業服務合同的示範文本，由縣區住房和城鄉建設局（房管局）制定，報備市住房和城鄉建設局。
第五十九條本辦法所稱縣區包括經濟技術開發區和察北、塞北管理區。
第六十條本辦法自2018年6月16日起施行。
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