（淄博购房周刊特邀摄影师 焦学军）

不知道是不是由于年龄的原因，越发觉得时间过得快，尤其是身处地产这一行，看着周边喊着“高速度 高周转”的地产企业经常会让自己觉得恍惚，自己是不是置身于一个“假”的地产时代。

但是不管如何，2018年上半年就这样从指间溜走了，在我们的视野里，组成这半年的是一个又一个地产事件。

2018年的上半年好像过得比每一年都喧闹，都嘈杂，都让人看不清，但是或许就是这些“不清晰”在引领我们进入一个新的地产发展周期。

因此，在这个7月初，我们耐心翻看了我们近半年的30多篇稿件，整合了上半年所有的楼市大事件，认真写出这份楼市总结，希望能给大家以启示。

楼市现象一：

从体育馆“抢”房

到悄悄地“卖”房

开年，“福园”在淄博市体院馆进行了新年的首开，1700组身价百万的人需要经历摇号去抢460套房子，淄博楼市火爆到有钱都买不上应该还是第一次，淄博市体院馆自此成为了淄博楼市开盘的好地方。

开年火爆的不止是福园，1月6日，南部城南壹号喜来登开盘，300组人抢138套房，均价6800元/㎡，售罄，迷茫的购房者连价格都来不及看清就把房子拿下了，时隔两个月之后的第二次开盘，城南壹号再次用价格和售罄阐释了市场的焦虑。

此后，直到4月份，除了很少的几个项目有过零星的开盘，市场房源基本处于断档状态。

本以为碧桂园翡丽公馆会成为年后第一个开盘的项目，但是被一个默默无闻的“幸福城·青荷居”抢先，估计开发商都不希望开成“福园”的壮观景象，于是只启用了短短的三天认筹期，虽然也收获了一个较为理想的蓄客，但是当天的开盘结果绝对不是在开发商的预料之中。

紧接着是，被业内和购房者广泛关注的

历时5个小时，200多套房子卖完了，但是有很多认筹的人在去之前就放弃了，还有很多人中途就离开了，没有了之前的势在必得，更少了一些唯恐买不上的惶恐。

5月之后，淄博楼市上大张旗鼓卖房的楼盘越来越少了，更多的是“紧急通知”，“线上选房”，那种轰轰烈烈的、像年初一样的“抢购”再也没有出现。

会出现在下半年吗？我们觉得不会了，“买不起”房子的故事可能会继续，但是“买不到”房子的故事难以延续了。

楼市现象二：

限价、限交易、限变更

政府调控持续推进

2018年淄博对于房地产的调控应该是史上最严：

重磅1：2月13日，来自“淄博市房地产调控联席会议办公室》”发布了“淄博市房地产市场调控联席会议办公室关于进一步加强淄博新区房地产市场调控工作的通知”，中央调控已久，但是淄博市政府的调控文件好像从未真正的引起市民如此大的关注。

“213新政”限制的主要是在2018年2月13日取得预售许可证项目，从图中可以看出，2018年新区16个项目中，“不限价”区域楼盘高达8个。

“限价“、”限交易”其实是“冻”房价，这次的限价政策，更像是一次冻结。把房价稳定在这个区间，不要狂奔向悬崖不可控，也不要狠狠打击，各家拿地的开发商仍有利润空间。

重磅2：淄博市房产管理局【2018】7号文件，颁布了“关于加强商品房价格备案 网签合同备案及合同变更与撤销管理的通知（试行）”文件里有几个重要信息：

1、房地产开发企业领取预售许可证后应10日内一次性公开全部销售房源并明码标价，这在很大程度上控制了开发商根据市场反馈随意调价的可能性，对开发商的管控大大加强。

2、加强商品房买卖合同网签备案管理系列政策，避免了中介机构将房源买卖房源后“改签”产生的炒房行为。

“限房价”还是“限交易”、“限变更”这都并非“降房价”，但是系列政策都是“维稳”为主，打击“炒房”防止房价再次报复式增涨。

下半年，政策会取消或者更加猛烈吗？

目前看来房管局对现有开盘项目的价格管控已经非常严格，多个项目都没有达到之前既定的开盘价，再加上政府对2018年土地供应的计划（从近八年土地供应量，看淄博中心城区未来房价走势），市场其实并没有想象的乐观。

淄博并非人口流入的大城市，近几年人口数量并没有大的变动，购房也不过只有农村进县城，县城进张店这一条通道。

所以，粥虽然少，但僧人也不多。这就不会有一二线城市那种无上限的上涨动力。

同时随着大量房源的入市，房价继续上涨的空间也远远不足，但是改善型需求的逻辑单独并不存在。

改善需求是建立在整体红火，自家二手房有人愿意接盘的基础之上，如果刚需买不动了，改善自然歇火。

更重要的是：只要是改善，皆属可买可不买。如果房价不涨，则他们倾向于不买。

而刚需并不足以撑起整个房地产市场，这必然导致市场竞争压力空前。

楼市现象三：土拍市场活跃

近八年最大土地供应将逐步入市

2017年，淄博各项目销售额排行榜20强中，只有碧桂园、绿城、恒大、名士豪庭等几个外来开发商在册。

2018年，越来越多的一线房企，抢滩淄博市场，加之淄博本土开发商的抢夺，土地市场竞争异常活跃。

1月5日，关注度比较高的原齐赛纺织地块被拍出，南益地产

1月8日，淄博新区北京路南线两宗地块被山东金鼎智达集团、山东西地置业竞得，总成交价近6亿，拿地价超500万/亩，该地块与齐悦二期、三期一路之隔，地价与2015年的创业380万/亩，相差100万。

1月22日，淄博经开区迎来史上最大规模土拍——9幅地块同时开拍，土地总面积313余亩，揽金超5.3亿。

但是最热闹的土拍一定是：齐盛湖西三块地，土地成交价直达1300万，楼面价在8300——11000元/㎡。本土开发企业民泰和天煜置业完胜一线房价高价拿下齐盛湖区域土地。

之后很多人炒作，说淄博房价进入20000元/㎡了，我们只想说：何必为20000元/㎡的房价悲伤？【观点】淄博人，不必为1324万的地价忧伤

这不过是在一个本不属于普通购房者的区域，两家本土房企因为企业战略发展需要而做出的选择。

1300万的地价并非市场常态，市场上还有很多300万、500万的土地，那些才应该是普通购房者关注的主场。

之后，淄博各个区域内的土地成交都显示出了非常活跃的状态。

今年4月，淄博市国土资源局印发了“淄博市2018年国有建设有地计划表”，其中张店区计划供地1843.5亩，占整个淄博市供应量的一半以上。

1843亩，按照2.5的容积率，120平方米/套，大约会产生2.5万套房源，张店区一年的市场去化约1.5万套房源，这还不包括今年上半年之前已经拿地的项目供应。（更多项目了解可点击：刷完淄博冰雹，你一定愿意刷一下这篇对你有用的楼市指南!）

因此，未来3-5年内，购房者像2017年以及2018年上半年，买不到新房的情况，将不会再有。

楼市现象四:一二线房企频入淄

淄博本土房企被严重冲击

早在2016年以前，已经有很多大型开发商进入淄博，比如华润、恒大、碧桂园、中海等。而近两年，除了恒大、碧桂园的地盘不断增大外，又有很多新玩家进入淄博市场。

一线开发商进入或者直接进行土地市场的争夺，比如齐盛湖地块的争夺、比如中南、碧桂园与淄博本土企业大战红莲湖；

或者低调拿地：比如高新区旭辉银盛泰；

或者特殊条件拿地：新城控股、鲁商地产经开区拿地；

或者联合开放：本土企业恒兴与金科地产合作金科集美嘉悦、万科联合世贸打造万科翡翠书院、金州和世茂联合开发红莲湖地块……

或独立拿地，或联合开发，一线房企正在以自己特有的方式走入淄博。【观点】一线房企入淄的喜与忧，你更期待谁的表现？

2017年年末，我们写过一篇文章：大咖：2018房地产的小小年！大浪淘沙淄博最后5家开发商会是谁？揣测在一二线房企的挤压下，淄博本土开发商生存环境堪忧，果然，除了淄博几个本土实力开发企业，2018年的土拍市场已经显见淄博本土开发企业身影。

下半年，据说更多大开发商正在排队入淄的路上，我们相信“一二线”房企不是慈善家，更多一些房企进驻并不代表开发商会因为市场的“厮杀”而降价，但是我们的确多了一些“更好房源”的选择，至于价格的走向，不妨跟我们一起观察。

上半年的淄博楼市，很精彩；下半年的淄博楼市，请关注我们后续每周的楼市观察，我们一起期待。

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