周日和周一两天，央行宣布定向降准，“放水”9500亿元，并下调支小再贷款利率0.5个百分点，定向降准+降息，意味着流动性的改变，总体货币政策已经由稳健中性朝着事实上的结构性宽松转变。
可以说，这是一场及时雨，让部分岌岌可危的企业看到一丝曙光，也让一些懵懂的群众误以为房价又可能大涨。为此前晚通过直播做以解读，我认为，本次降准对房地产是利好，而利好相对有限。
高层多次表态要防止资金脱实向虚，防止银行违规资金进入房地产。此次新政策的设计也似乎意在防止资金流入房地产再次发生。
尽管央行一再放水，房价短期内由于受到强监管，资金进入量依然会比较少，短期房价不会有明显波动。
此前中金报告称，降准将适度缓解前期市场对房企现金流风险的担忧，提振房地产板块情绪，从历史经验看，2011-12年以及2015年的两轮降准后A/H地产股分别实现20%/50%、80%/40%涨幅。
然而事实却走向反面。
26日早盘中南建设、新城控股逼近跌停，华夏幸福、万科A等多只地产股跌幅超过5%。
27日午后地产股跌幅扩大，中南建设、光大嘉宝跌幅超7%，招商蛇口、万科A等跌幅均较大。
以往股市皆飘红，为何这次却逆天了呢？
原来还有大消息！
几乎同时注意有关到国开行棚改项目合同签订审批权限回收总行的传闻。
对此，国开行的回应是：各项工作有序开展。
今天又看到媒体报道称，国开行相关领导参加某电话会议时称，总行已收回棚改融资审批权限，将控制货币化安置比例。该负责人透露，现阶段，国家对这个事情还没完全定性，处在停摆状态，下一步怎么走，还没明确的意见出台，在等高层的下一步决策。此后对棚改的政策肯定会收紧些，但不会直接暂停不做了。
而从另外两则报道来看，这并非空穴来风。
证券时报：棚改货币化安置要因地制宜因时而动，在拉动经济和去库存任务阶段性完成的情况下，棚改货币化安置政策需要因时而动进行调整。但是由于房地产市场区域性差异明显，全国不可能“一刀切”，各地应根据政府财力、库存和市场实际情况来选择棚改安置办法。
21世纪经济报道：地方债防风险、资管新规落地造成融资渠道收紧是主要原因。有些地方明确指出，通过银行贷款或政府购买服务形式推进的棚改项目，是地方隐性债务的一大来源。
如此可见，棚改政策微调已经箭在弦上！
据相关统计， 2014年为470万套。2015年为601万套。2016年为606万套。2017年为609万套。
2013-2016年，全国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。
目前三四线城市房价虚高，200个县城房价近万， “功劳”很大程度上归功于棚改货币化安置，释放了三四线城市改善型需求，PSL的抵押补充贷款溢出效应，可以说为三四线城市楼市变相大放水，至少为房价大涨起到了激活器的作用，而棚户区改造出台的背景，本意是要解决去库存和民生问题，却推高了房价。
还有财政部26日发布《政府购买服务管理办法（征求意见稿）》，其中对政府购买服务内容作了全面、明确的禁止性规定，严禁以政府购买服务名义违法违规举债融资。
综合来以上消息看，控制三四线房价持续上涨，以及控制地方过度举债是棚政策微调的用意所在。
而按照棚户区改造的第二个三年计划，将再改造各类棚户区1500万套，这个进度应该不会受到影响，只是操作方式的改变则势在必行。
过去曾经货币安置为主，以后多以实物安置为主，这将是大概率的。
不过按照因地制宜的准则，对于地方债务较高，尤其是库存较低、房价上涨压力大的城市，货币化棚改的进度可能会因政策调整而放慢，房地产市场将受到较大影响。而那些债务总额压力不大的三四线城市，棚改货币化的进度应该不会受到太大影响。
棚改政策微调，意味着这一轮楼市上行周期基本上走完了，三四线城市开始全面管控房价，地产股的反应与股民的担心并非没有道理，这对于此前押注三四线城市的房企是重大利空
还准备在中小城市投资房产的要注意，就要收网了！房市是一张无边无际的网，轻易就把你困在网中央。
从换个角度看，这有利于资金回流一二线城市，因而对一二线城市楼市构成利好。
总之，下半年楼市即将变天了！
本周六晚，二季度置业投资策略会，再做详细解读......
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