这个结论不是随便说说的，我们一起看数据。
备注：金额集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额
强者恒强，房企销售金额越来越集中在大房企，TOP房企的市占率不断提升。
尽管销售金额TOP100房企梯队门槛不断提升，但TOP100-200房企梯队门槛却出现了负增长。
TOP200强房企的内部格局开始分化。大型房企不断兼并收割，而头部房企每1%市占率的提高，都是无数中小房企饮恨退场的背影。
房产行业正在加速洗牌。
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洗牌的原因，是因为房地产行业离发展成熟还差很远。
为什么这么说？
一般而言，在传统行业，规模和利润率是成反比的，随着你的发展规模越来越大，利润率会逐渐走低。
但中国的房地产却不是这样的，几万亿的销售额，利润还是很高。尤其是在黄金十年，30-40%的利润率，我们都习以为常。
不成熟的市场，缺乏良性的竞争，使很多房企在黄金十年拿到了远超自己所提供的劳务、产品和服务价值的回报。
具体来说，主要有以下三点原因：
1、经济的迅速发展和城市化的快速推进，为房地产商品提供了旺盛的需求和广阔的市场。
房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源（教育、医疗、商业），在于这些稀缺资源能够给用户提供的实实在在的便利。
经济发展和城市化推进的过程，就是新资源注入区域的过程。
举个最简单的例子。
“有万达广场的地方就是城市中心。”
这句广告词的背后是万达广场强大的养地能力，所以万达拿了商业地块，周围地区的房价会有很强的看涨预期。
因为万达的招商和运营能力，就是区域经济发展的引擎。
再者，我们把视野放开，随着经济发展和城市化的推进，房价长期趋势确实是上涨的，而且这是各国的普遍现象。历史上的韩国、马来西亚，南非，在历史上都经历了房价飞涨的过程。
从统计来看，1946到2016年70年间，全球14个主要发达经济体的房价，累计上涨了90多倍。房地产保值增值是实至名归的。
图为全球房价趋势
中国经济发展速度在世界上都是一个奇迹，这样的发展速度所带来的副产品，就是让人咋舌的房价增速。我们不能把房价上涨视作反常识，同时却把经济增长视作理所应当。
房企就是经济增长红利中的最大获益者。
2、房产行业本身，具有很强的金融属性，房企通过金融杠杆可以大幅放大利润。
以土地、房屋抵押质押、作为标的，不论是做土地储备贷款、还是房地产开发贷款，房地产公司都很容易让自己的资金周转起来。
据Wind数据显示，截至2018年一季度，135家A股上市房企的最新资产负债情况其合计负债额为6.95万亿元，其中有35家上市房企的资产负债率在八成以上，占比26%。其中，鲁商置业资产负债率更是高达94.06%！
房企举债经营，只需要投入少量资金，只要利润率能够覆盖掉举债利息，就可以通过金融杠杆放大收益，实现资产的增值。
拿30块钱，做的是100块钱的事情，房地行业的利润就这样被进一步扩大了。
3、从供需来看，房产市场一直是卖房市场。
黄金十年的地产行业，像极了以产定销的工业时代，由于生产力不够发达，供应没办法满足需求，所以产出多少，市场就消化多少。
房子，从来是不愁卖的。
因为，房产商品抓住的，是人永远有居住和改善自身的居住条件的需求。
城市化的推进创造了太多刚性需求：没房的希望有房，有房的家庭又想希望改善条件，小城市的希望往大城市发展，大城市希望往北上广置业……
这本身就是一个无止境的追求过程。
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各大房企就这样凭着独特的行业红利，在过去十年大杀四方，攫取了巨额收益。
但一切都在变：所有过去的成功因素，都在发生变化。
1、经济发展放缓，新房市场开发的长期增长空间受到限制。
一二线城市逐渐豪宅化，虽然抗跌，但是拿地成本居高，已经不是小资金可以进得去的市场，局部地价透支了未来房价的上涨潜力；
三四线城市人员流入有限，除了更新住房，持续的市场增量很小，未来去库存压力深大……
在土地价格竞争不断抬高房企进入门槛的情况下，品牌效应和运营效率不如巨头的中小房企，只能失去自己的生存能力。
2、房企融资更加艰难，融资成本抬升明显
18年5月40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元，环比减41.34%，创一年来新低。融资额降低的同时，房企的融资渠道收紧，融资成本抬升。
今年以来，包括宝龙实业、花样年、合生创展、富力地产、新城控股等在内的多家房企中止公司债发行。
根据同策咨询研究院的统计数据，2018年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年（2017年5月至今）来最低额，融资情况不容乐观。
今年6月11日，证监会披露文件显示，中弘控股、泰禾集团提交审批的非公开发行融资计划处于中止审查状态，这意味着又有房企在融资的路上折戟沉沙。
越来越多的巨头，已经开始了金融产业的布局；越来越多的巨头，开始竞相采用房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式拓展融资渠道。
与此同时，融资渠道窄、抗风险能力差，却成为了中小房企另一个重要的致命伤。
3、卖方市场开始向买方市场转移
现在的市场，尽管也会出现供不应求的情况，但是可以看到的是，越来越多的附加值开始加在了项目上了。对于新房市场来说，用户期待的，不仅仅是一套房子而已。
也正因为如此，现在是个开发商都要有点匠心，产品才会被市场认可。小到人车分流、小区跑道、新风系统、大到园林景观，物业服务。
所有这些要素的出现，都是因为人对于居住条件的期待越来越高。
同样的资源，有的人在做堆砌，有的人在做整合，不一样的管理思路，产生的效益千差万别。
未来，房企能不能做出被市场认可的产品，能不能持续为市场提供价值，成为了真正重要的事情。
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巴菲特说过：“只有大潮退去，才知道谁在裸泳。”
地产行业也是一样，这个市场唯一不变的，就是变化。在市场走向成熟的过程中，地产行业的超额红利，也开始逐渐退去。
在一个真正成熟的行业，前10的企业就要占据市场的90%。
但直到17年底，中国前100家的房企，在市占不断提升的背景下，也才占据了市场的56%。
未来的市场还会有更多的血雨腥风。
全民狂欢时，好的数据可以掩盖所有管理的问题。但是在竞争激烈的未来，所有问题终将暴露。
尽管有很多房企还在高速增长，但是更多企业已经达到了自己的天花板。而没有办法增长的中小房企，最终的结局只能是退出或被兼并。
地产的暴利狂欢已经过去，不管过去有过多少鱼龙混杂的日子，未来的行业发展永远是二八法则，马太效应，强者恒强，赢家通吃。
只有资金最丰富，管理最好的企业，才能留下。
所以，为什么这么多地产公司会争相学习碧桂园的高周转？你以为仅仅是为了利润？
不，他们争的，是未来地产行业的入场券。
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