开栏语
今年以来，商办公寓渐变为房产市场的关注热点，但正因为如此，如何在良莠不齐的商办产品中选择到投资佳品，最大程度上保证投资收益，就成为了投资决策的关键因素。
成都公寓投资分析报告
第2站：高新区 招商·大魔方
城南的商办公寓产品对于关注成都楼市的人而言并不陌生，这里出现过代言成都公寓的明星产品，同样也是商办公寓竞争最为激烈的板块。在这个板块内，招商·大魔方有些另类，如果引用现在的网络流行预言来形容，招商·大魔方却似乎从来不在C位。
根据锐理数据的报告显示，2017年成都公寓产品（LOFT、SOHO）成交环比2016年上涨了113.8%，而2018年前4月的供销与2016年全年基本持平。目前整个成都公寓市场存量还有约454万方，按照2017年的去化速度，去化约需20个月。目前的公寓市场已成红海，选择此刻开盘的招商·大魔方，如何在竞争中突围，对区域、产品、配套等都提出了更严苛的要求。
据了解，招商·大魔方项目位于红星路南延线与锦城大道交汇口，项目的住宅部分已经修成现房，但据现场销售顾问称还有4栋住宅没有销售（原因你懂的），目前项目推出销售的是商办公寓部分，价格预计在2.3-2.6万元/平米。此次推出的公寓就直面城南那栋“金晃晃”的玻璃建筑。
尴尬的区域
城南夹缝中，并非金融城
招商大魔方位于天府大道与红星路南延线之间、锦城大道南侧。公开资料显示，项目总占地面积约189.9亩，总建筑面积约110万平米，容积率6.0，涵盖演艺中心、住宅、酒店、购物中心、写字楼、公寓六大业态，开发商为招商集团旗下招商蛇口，其在蓉已布局5个项目。而招商大魔方作为其在成都的标杆项目，号称“金融城最好的地段、金融城地理中心位置、黄金十字路口”。
▲成都金融城规划中并没有大魔方 官网截图
虽然口号很丰满，但现实却很骨感！对于招商·大魔方而言，其最大的尴尬就在于其压根不在5.1平方公里的金融城规划中。长期以来，这个似乎被刻意模糊掉的地理概念，让很多购房者和投资者误以为大魔方属于金融城的项目。但现实的囧境就在于，不在金融城范围内，写字楼便无法享受金融城的楼宇补贴政策。而这或许也是其改规的一大原因——据销售人员介绍，目前在售的两栋超高层公寓，前期规划其实是写字楼。
▲招商·大魔方此前规划
为什么我们要用夹缝这个词，不信你实地了解一下感受更深。
尴尬的定位
9梯22户40-200㎡，客群模糊
大魔方公寓“玺荟”由两栋塔楼组成，户型区间从40多到200多平米不等。此次开盘的是47-108平米的中小面积段产品，另一栋公寓的户型以180多到200多平米为主。目前在售的公寓梯户比为9梯22户，同一层楼内就有22套公寓，分布着从40多平米到100多平米不等的户型。
▲招商大魔方售楼部
而据销售人员介绍，本次公寓全部精装，根据楼层不同，售价2.3万~2.6万／平米不等，2021年交房。也就是说此次招商·大魔方推出的商办公寓产品总价从100万元-300万元以内，而后期大户型产品按照这个价格测算高的可达500万元。
▲透明房产网上关于本批次大魔方公寓的销售信息
“如此的产品定位在近年来的商办公寓产品中并不多见。一般来说，市面上的公寓产品要不就是纯粹走投资的小户型，或者纯粹的高端公寓。而大魔方·玺荟的客群跨越了多个档次，有点看不懂。”一位了解过招商·大魔方公寓产品的业内人士称。
“产品面积定位跨度较大，客群定位跨度过大，项目定位不清晰。”有业界人士指出，这种将初级投资者和大宗投资者混为一谈的定位，对项目的销售影响很大，“大面积的公寓隔壁就是一个小公寓，可能小公寓出租给了美甲工作室或民宿钟点房。那隔壁怎么办？支付能力较强的租客向来只选择纯粹的环境。”
尴尬的价格
最高租金回报率测算不超3%
产品定位的不清晰，一方面可能会影响大户型的销售，但另一方面，其中小面积段产品是否能算得过投资回报这笔账呢？
▲大魔方住宅已修成现房，其公寓容积率更高
根据目前销售现场对外公布的销售价格，招商·大魔方此次推出的商办公寓产品单价约在2.3-2.6万元之间。纵观目前成都的商办公寓市场，这个单价可以买到成都从北一环、东二环、南二环，再外延至城南天府一、二、三、四、五街所有的公寓项目。
一般来说，由于转手难度高于住宅，所以购买商办产品都是以租金回报作为投资参考。
回到招商·大魔方，按照此次推出的108平米商办公寓，均价2.5万元计算，总价约为270万元。即使参照银泰中心·华悦居的租金，其租金年回报率也仅在3%以内。
加分项多≠投资价值高
或是下一个富力公寓
在招商大魔方的销售现场，听着销售人员的介绍，很容易让人联想起另一个项目——位于成都市体育中心旁、坐拥大型综合性商业体富力天汇、靠近天府广场地铁枢纽中心的富力公寓。其配套优势跟大魔方几乎一模一样，对标在招商大魔方上，这些“加分项”分别是成都演艺中心、大型商业综合体、中国最大的p＋r停车场……然而加分项多，就一定等同于分数高么？
从富力公寓的前车之鉴来看，这样的加分项过多，带来的后果可能是产品形态过于杂乱、客群定位更加不精准，经营类场所肩负的经营压力更大，商业持续经营能力将直接影响其后期入住体验和物业价值。
目前就富力公寓的销售情况以及在二手房市场中的表现可以看出，当年售价1.6万／平米的富力公寓，目前在二手房市场仅售1.9万／平米左右，其升值走势不容乐观，投资回报也很勉强。
究其缘由，就是公寓自身的溢价能力有限，投资的主要回报来自租金。但从大魔方所在的区域来看，因为临近金融城，区域内云集了大量的高档写字楼、孵化园、总部基地等，办公需求基本被这些消化完；区域内的居住需求也被几个住宅大项目分散。虽然大魔方有演艺中心这样的地标助力，但这种周期性的一次性消费场地并不能为项目带来过多的利好。所以投资这样的产品，需要慎重考虑。
▲透明房产网上关于大魔方公寓的预售信息
销售数据反映出投资者对该项目已持谨慎投资态度。 一边是售价预计更高，一边是收益可能更低，这样的投资类产品，你觉得算得过账来不？
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