不會拱白菜的豬

眾所周知，房地產是資金密集型行業，拿地、建設、裝修等過程都需要耗費大量的資金，而且是先投入後回報，這使得房地產商需要大量舉債，除了向金融機構借款，如銀行、信託，還要向購房者借用資金。

1、房地產行業普遍高負債，資金快速回流利於企業穩定

目前，我國房地產行業的整體負債率達79.42%，處於歷史高位。與此相對，房地產行業近年來普遍保持營收與利潤的雙增長，資產回報保持較高的比率。這種負債在一定程度上說明房地產商業績良好，資金需求明顯上升。

高槓杆是高利潤、高回報的重要實現途徑，對房企具有很大誘惑力。不過，要是沒有保持好資金的有效迴流，可能會給房地產商帶來債務違約的風險，從而引發一系列負面連鎖反應。另外，房地產行業受宏觀經濟和政策影響大，因此風險進一步上升。對於房地產商而言，早點把房子賣出去，反而是一種穩健安全的做法。

2、房產預售成房企資金重要來源，儘早賣出或繼續“攻城掠地”

為了確保資金流動安全，房地產行業普遍實行房屋預售制度。很多時候房子建到一半，就已經可以在市場上出，購房者需要交付定金或預付款給開發商，開發商會把這些資金重新投入到建設中，從而實現穩定循環。

資金環節不僅保證房地產企業的正常運作，而且還影響著房地產商在拿地、經營、價格等方面的話語權，直接決定著房地產企業的發展規模。簡單來說，房子早一天賣出去，房企就可以早一天把到期的債務還上，重新借錢搶地、拍地，擴大經營規模，實現高利潤。

3、資金流轉速度成房企“命門”，優良銷售業績可降低借貸利率

不難發現，房地產開發普遍快速推盤。繼2017年房地產銷售繁榮後，房地產企業紛紛拓寬融資渠道，競相爭奪高價地。在這個過程，房產商的負債率被進一步推高。就當下來說，

強化現金回款率已經成為房企生存壯大的關鍵。

不知道大家有沒有發現，各種房地產商、新聞媒體經常都會發布中國，或者某地區的房地產行業銷售榜，這個排行榜反映了企業的銷售業績和規模。對於房地產商而言，它們賣得越多，就更有條件與金融機構談更低的借貸利率。房地產實力的提升，也會進一步增強消費者的購買慾望。

4、國家嚴禁房產炒賣，中小城市房價或上漲無望

此外，國家也不會允許房地產商有“坐地起價”的行為，推高房產泡沫不說，還會破壞社會穩定，打擊剛需購房者的信心。為了表現決心，國家已經提出“房子是用來住的，而不是用來炒的”定位，未來房地產行業必將進一步調控。

除了企業和國家的因素，還要考慮城市的經濟發展水平，像三四線城市的房價，雖然處於上漲階段，但實際剛需不強，如果不趁早賣掉，到時候恐怕沒人接盤。大型房地產商尚且資金相對充裕，中小房地產商可承擔不起，怎能不急？

哪座城市將率先成為我國第5個直轄市？2018年的房價還可能降回10年前的水平嗎？關注“金十數據”，我們給您提供更專業的解答！

金十數據

經濟都是有周期的。即使是再成熟的市場經濟國家，產能過剩和債務問題依然會階段性出現，從而出現經濟危機。

大國如此，放到一個國家中的某個行業，同樣存在週期。

即使是經濟學家，也難以準確預測未來十年的經濟走勢，具體到某一行業的發展趨勢，同樣難以預測。

一個行業的興旺，有國家的扶持，有輿論的導向，有創富機會的吸引。

在過去的二十年，國內房價走出了一路向上的直線，中間雖稍有波折，最後依然頑強向上。

對於開發商來說，開發一個項目，自有資金的比例是很低的，早期甚至是四兩撥千斤。有一兩千萬現金就去操作數億的項目，最後實現跳躍式發展。

土地是貸款拿下的，項目開發，是土地抵押貸款的，樓房建設乃至所用物料，是合作單位墊資的。但是關係再好的合作企業，墊資金額和時間也是有限的，工人工資也是要發的，不可能一直墊資。銀行的貸款，也是有利息的。

對於開發商來說，一旦資金鍊斷裂，項目無法繼續，樓房就會爛尾，出售就會成為奢望。不要說賺到錢，本錢都貼進去都不一定夠。

即使開發商資金充足，有捂盤等待漲價的能力，可是誰又能判斷房價會持續暴漲呢？當年股市5800點的時候叫囂股市能漲到一萬點

的磚家，也不知道如今還健在否。

房地產較長的建設週期，決定了回款較慢，資金成本高。緊張的資金鍊也使得開發商不能也不敢一直捂盤，自己炒房。

在房價暴漲的年份，確實有開發商捂盤惜售。但是更多時候，開發商更願意儘快建設，儘快銷售，然後開展新的項目。

所謂落袋為安，一切盈利在沒拿到手之前，都是紙上財富。

開發商既然以房產開發為主業，自然不能指著一個項目吃到老，及早銷售，儘快開始新項目才是根本。

財智成功

房地產開發商的思維和普通炒房者的思維還是有所有不同的。在普通投資者看來，開放商捂盤不賣，等房子升值了後再賣能賺更多的錢。但實際操作上，卻有很多不現實之處。

第一，房地產行業是比較典型的週期性行業，牛市的時候往往比較瘋狂，不斷上漲。而熊市的時候可能會低迷好幾年。

第二、房地產開放商往往都存在大量的貸款。這些貸款每時每刻都會產生不少利息。如果，房地產開放商不能儘快回籠資金的話，很可能導致資金緊張，而一旦達到資金鍊斷裂的程度，到時候哭還來不及，又怎麼會捂盤。

第三、政府不允許捂盤。在房地產低迷的時候，開發商當然是想著儘快把房子賣出去的，否則房子不斷降價不說，還會導致資金緊繃。而在房地產景氣的時候，房價一天一個樣，可能會有開發商想要捂盤，但這個時候，政府往往會出臺一些政策禁止這類行為。

實際上，目前比較大的幾個房企都比較強調高週轉。大房企與小房企在競爭的時候，正是因為大房企資金高速週轉，銀行也願意錦上添花，小房企最終熬不過時間，被迫兼併洗牌。

每日經濟新聞

對於開發商來說，除非像李嘉誠那樣的人，他買下土地長期囤著，或者緩慢造樓，靜待房價升值，再出售。但像一般的開發商來說，你從政府那邊拿到土地後，建房進度是受到政府監管的，時間拖得太長是不行的，如果拿地二年不開發，政府都有可能收回土地的。所以在政府的督促之下，開發商還是要超緊賣房的。

事實上，開發商是這樣想的，如果這個房地產項目建完後，能夠及時回籠資金，毛利潤達到30%，就很不錯了，要是把所有名下的新樓盤都不出售，開發商就沒辦法回籠資金，長此以往會造成流動性不足，無法支撐房企的正常運作。

此外，對開發商來說，中國房地產市場政策多變，一會兒要限售了，一會兒又要限購了，開發商是最害怕限價，你想苦苦花了大把錢當了地王，建完了房子之後，又不讓高價出售，開發商覺得無利可圖。所以，政策一會兒一調控，對於開發商來說，早點把房子賣出去，早安心，能確保一定的利潤就可以了。

更關鍵的是，我們國家的開發商自有資金比例很低的，主要通過銀行直接融資來獲得資金。但是向外借貸，是要還本付息的，開發商總要通過將新樓盤出售，除去歸還銀行的債務和利息之後，還要拿出更多的資金去拍土地、建造更多的房地產項目，為明年的業績的提升，業務總要大擴張一下吧。在這情況下，加速售樓資金的回籠，有了流動資金就可以有更多的投資，明年的業績就會更加靚麗，所以短期的流動性充足，這對於開發商才是至關重要的。

不執著財經

在開發商開發樓盤的時候，確實是有自己留樓盤的情況，畢竟樓盤會隨著時間的推移而漲價的。但是，開發商也是有資金壓力的，如果售樓的週期託的時間太久的話，開發商的資金週轉一定會出問題的。

前些年，開發商捂盤惜售的情況會有很多，但是隨著政策的變化，現在對於開發商捂盤的行為進行了明令禁止，同時會受到處罰。所以現在開發商捂盤惜售的做法已經變少了。

開發商為何急著買房子？

首先，很多開發商自己的資金是極其有限的，在取得土地以後資金的週轉已經比較困難。前期一般都是施工方墊資建設的。到了樓棟建設以後開發就開始預售，取得預售許可證以後就可以銷售房產，回籠資金，賣不掉的也可以做在建工程抵押出去。

在開發商回籠了資金以後，就可以繼續開發下一期樓盤了。因為開發商的賺錢方法就是不斷的賣房子賺錢。一旦停止開發收入也就沒有了。

所以，資金的週轉就是開發商的首要任務。所以說，開發商對於房產的銷售來說是十分著急的。

有沒有坐等房子升值的開發商呢？

其實，開發商也有不少資金充裕的。這些開發商在開發商樓盤的時候還是會打捂盤的擦邊球。

這類開發商會將一個小區拆分成幾期來建設，或者將不同的樓分成幾批來銷售。這就牽扯到分批辦理預售許可證的情況了。

樓盤的銷售其實是開發商主動來做的，開發商先提幾棟樓盤辦理預售許可證，在銷售以後就可以引起樓盤的熱度，而且在下一波銷售的時候就可以根據情況上調售價了。這樣同時開工建設的幾棟樓成本是相同的，收益就會增加很多。

但是，對於開發商長期持有的情況來說，一般是不存在的。持有時間越長雖然會漲價，但是資金壓力也會增加。還是及時變現，持續開發更符合開發商的發展意圖。

房產老J

村裡豬販子從豬場裡進來豬仔賣給農戶，從來不會等豬仔養大了再賣給農戶，只賺些差價，讓手裡資金能迅速週轉，這和房地產開發商急著賣房子是一個道理。

房地產商從拍到土地，到建安完畢，已經揹負了很高的債務，債務決定了資金流動性，資金是否活泛又決定了房子是否可以如期交付或者提前竣工，所以，在資金流動性方面，很多地產商是十分重視的。

因為銀行利率是按天計算的，每年授信額度是根據企業守信、資金流動性來綜合考慮的，所以，在到了買賣的臨界點，或者有一點利潤空間，一定會將房子出手回籠資金；越是捂盤，財務成本就越高，除非你能賣出高價。

從時間成本上來說，捂盤到了升值階段再出手，一是政策不會允許你捂盤，二是關門算算你的利潤得失和綜合因素，一定會覺得捂盤這生意不划算，如果有下一個項目等著進場，資金不到位，工人們、營銷們還不撂挑子啊。

斑馬消費

有句話說的好，中國的開發商其實是為購房者做嫁衣裳。中國的開發商一年拼死拼活才有10個點的利潤，那些炒房客動用槓桿，坐在那啥也不幹，一年下來利潤也比開發商賺得多多了。

那麼問題來了，開發商為什麼不賺這個錢呢，而要讓炒房客賺去呢？

因為開發商是企業，而且是賣房子的企業，它的經營和炒房思維是完全不同的。

開發商賺錢的邏輯是並不是簡單追求單價的最高，而是追求整體利潤率指標。整體利潤率當然也是越高越好，但這個指標也要考慮到市場競爭，成本等因素。

下圖是部分房企2017年的財務指標，看看他們的利潤率，有的是很慘的。

在行情好的時候，你們注意觀察一下，開發商都在做什麼？他們在拼命賣房子拼命回款拼命拿地，再拼命賣房子。如此循環，這叫高週轉。

為什麼要高週轉？因為要迅速做大，只有大才不會倒，也因為成本。

你聽說過炒房客之間互相競爭嗎？很少吧。開發商之間的競爭是很慘烈的，他們拿地渠道相對有限，併購和土拍。誰拿的地多，誰買的房子多，誰的盤子更大，誰就能佔據有利地位。以前有個說法，開發商都特別喜歡刷榜，各種排行榜中要佔據有利排名，因為銀行就看這些排名，決定是否給你放貸，以及放貸的利率。拿到貸款的開發商才能迅速擴大規模。地產這個行業，並不喜歡小而精，而是喜歡大而全。

先把規模坐上去，哪怕暫時高負債都沒啥關係，規模上去了，市場佔有率有了，再穩步降負債，要比追求利潤穩紮穩打型的房企兇悍得多。

恆大碧桂園都是這麼玩起來的，2017年特別火的中梁地產和新城控股也是在複製這一套路，只不過今時不同往日，難度要大不少。

此外，開發商運作一個項目，自有資金只是少部分，大部分都是融資的，時間越長，財務成本就越高，這就需要平衡了。巨量資金產生的財務成本跟炒房客那點槓桿利息完全是兩回事。捂盤把自己捂死的也不在少數。

樓市微觀察

因為房子漲價是，想多賣點錢，前一兩年二千多，的三千多，今年一萬多的六千多，太嚇人了趆說趆漲，想賣賣不起，就算去按接，就成了房奴不說一家人還要吃飯開支壓力太大沒法成受，反正個人看法不管你怎麼漲只是一個落腳的地方而已，也沒必要那麼做，不管什麼東西都有他不直錢的時候，只有錢最重要，沒錢飯都吃不起，抱到房子去懇，沒有想有，有了卻得也沒多大個用，只是一個睡覺的地方而已，想賣又賣不出，我認為還是漲的好，赿高趆好，這樣那些沒買的著急著買，這樣賣房就不成問題了，把農村的人全部都吸到成市去現在買房的全是農村的，城裡的沒幾個，把農村人吸完了就沒得吸的了，後面面臨的什麼，不說你們也知道，

因

石柳木1

簡單的邏輯就是成本和利潤，流通才能帶動經濟增長，產生價值，創業就業，拉動內需。

先說利潤，利潤是靠流通產生的。如果按十年前的房價與收入比例算，這十年房價基本沒漲，十年前工資一千，房價三千，三個月收入能買一個平方，現在收入五千，房價一萬五，同樣也是三個月收入能買一個平方，收入和房價的漲幅只是被貨幣通脹消化掉了。開發商建房後馬上買出去，最少能保證10％的利潤，然後一波接一波的轉，利潤就能無限擴大。

如果開發商都等價格漲起來再買，中國就不會發展的這麼好，流通才能帶動經濟增長。農民工就不會像現在的工資那麼高，更多的是沒工作，建材用量就只是一個量，連續建用量就會不停的增加等等，這裡涉及很多經濟發展變量。

說說成本，開發商的錢基本都是在銀行貸款，加上通脹和利息，捂著不賣的持有成本每年是20％，而且還是複利計算，這還是沒有貨幣超發的情況，這種持有成本是沒有哪個開發商能承受得起的。

自住投資惠州東莞中山可以私信我。

小二樓視

商人的財富嗅覺相對來說是比一般 炒房客要高很多的，炒房客的嗅覺，肯定要比 一味的跟風只在乎自己的需求，不考慮市場的所謂剛需客的嗅覺要高。

這個一定是這樣。相信一點，如果市場真如很多文章所寫的那樣 穩步上漲，或者高速上漲，開發商一定不會著急出售房子，飢渴營銷，已經被中國的商人用的非常到位，心理研究是必須呢。

那麼，這麼積極的出售房子，只有一個原因，開發商對於不明確，不明朗的未來市場，也充滿了恐慌，這種恐慌 是一個漸進的形容詞，會隨著市場的走勢越來越明確，而發生程度上的變化。

真正的商人，都普通李嘉誠 王健林那樣，不賺最後一個銅板。但是，房地產商 看成一個整體，一樣需要區分28原則，永遠都是少數人和多數人各位一派，只不過普通百姓選擇相信 李嘉誠這種少數派，還是選擇相信喊漲的多數派。

全民財富增加，其實是全民財富縮水，所以，個人認為全民炒房不會到來，全面上漲不會到來，房價的預期也不會繼續被引導成永漲趨勢

關鍵字: 房產 行業 房價