成都的張先生喬遷新居，卻屢遇煩心事:摩托車不翼而飛，家裡頻繁被打擾，屢次聯繫物業賠償，卻遭一拖再拖。於是張先生以拒交物業費來表達不滿，矛盾最終被激化。業主與物業公司起糾紛的事屢有發生，物業方和業主方之間出現的問題該如何解決?
1放在小區內的車被偷了
◆案情回放:張先生原來居住在縣城的棚戶區，這兩年趕上棚戶區改造的好政策，張先生選擇了貨幣化安置，政府補償了張先生一筆拆遷安置費。拿著這筆錢，張先生在縣城裡買了一套90平方米的現房。經過幾個月的裝修，張先生歡天喜地搬進了新家。入住新房本是一件喜悅的事，可苦惱的事情馬上就出現了。這天早上，張先生正準備騎摩托車去上班，但當張先生到了樓底時，他徹底傻了眼--停放在小區內停車棚的摩托車不見了蹤影。隨後，張先生和妻子小麗帶著憤怒去找小區物業公司興師問罪。
張先生雖然很生氣，但是在妻子的好言相勸下，還是決定回家等物業的處理結果。可這一等，就是半年多，作案的小偷一直沒有能夠被繩之以法。張先生多次找物業公司要求賠償，也沒有一個結果。那麼，業主財物丟失，物業公司是否應當予以賠償?
◆法律解讀:這要看物業公司對於財物丟失是否有過失。如果物業公司正當履行了自己的義務，則不應當予以賠償;否則應視物業公司過失情況予以賠償。
根據《物業管理條例》 第35條規定:“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任”，以及第46條規定:“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業服務企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益”。
所以，物業公司對業主財物丟失，並不是一定要賠，或者一定不賠，主要看物業公司在依合同約定履行安全保障義務時，是否存在過失。
2不賠償就不繳物業費
◆案情回放:張先生要求賠償卻吃了閉門羹，他從此和物業公司結下了惡緣。不久後，張先生髮覺自家屢次被可疑人員敲門。他將被盜的責任和居住的不安全感歸咎於物業服務的不盡職，於是他又前去找到了物業。
張先生:“你們物業是針對我嗎?車被盜了不賠償就算了，現在我家經常有人敲門，開門又沒人在，這都好幾次了，你們怎麼在管理的?我住起來很不放心!”
物業:“我們這邊會幫您調查一下到底是什麼情況。”
張先生:“你們也別調查了!我實在不滿意你們的服務，我現在明確告訴你們，我不想讓你們管理了，我必須要求把你們物業公司給換了!”
張先生說完破門而出。他以拒繳物業費來發洩不滿。物業公司多次以書面的形式向張先生催繳物業管理費。這天，張先生回家，看見家門上貼著物業費催繳單，氣急敗壞地撕了下來，憤怒地跑到了物業管理處，將催繳單砸在桌上。又是一番激烈爭吵後，雙方互不相讓，最後只得用打官司的方式來解決問題。那麼業主能否拒絕履行支付物業費?
◆法律解讀:按照《物業管理條例》第41條第1款的規定“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任”。所以，一般情況下，業主應當依約交納物業服務費。
按照物業服務合同，物業服務企業有進行物業管理、提供物業服務的義務，業主作為物業服務合同的實質上的當事人，有義務向物業服務支付物業費，因此，物業服務合同屬於雙務合同。依照《合同法》的規定，雙務合同的當事人享有履行抗辯權，履行抗辯權是法律賦予合同當事人的權利。在物業服務企業沒有履行物業服務合同或者履行不符合合同約定的情況下，業主當然有權進行抗辯，根據合同的履行情況而拒絕向物業公司支付物業費。合同當事人依法行使抗辯權，並不構成違約。
按照最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條的規定:“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持”。這也就是說，業主如果有“正當理由”，才能拒絕交納物業費。那麼，什麼是“正當理由”呢?
依照最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條第1款的規定“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持”。也就是說，業主拒絕交納物業服務費的正當理由，一是，物業服務企業違反物業服務合同約定。當然，司法實踐中對正當理由的認定是從嚴把握，一般限於物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同存在重大過失。二是，物業公司如果違反法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主可以拒絕交納不當多收部分。
3物業公司起訴欠費業主有前置程序
◆案情回放:法庭上，物業方表示:小區的業主委員會與物業公司簽訂了《物業委託服務合同》，而且合同中也明確約定了，物業公司負責物業管理服務，業主按期交納物業費，標準為2元/月/建築平米。物業費每年收取一次，過期要加收滯納金。現在張先生拒絕交納物業費，因此，物業方訴至法院，請求法院判令:張先生交納拖欠的物業費5738元;並支付滯納金。
而張先生則認為，他在自己小區住得好好的，結果自己的摩托車車鎖被撬開偷走，損失了1萬多元。張先生還表示，自己沒有和物業公司簽訂過物業服務合同，所以，自己不是合同當事人，也不應該向物業公司繳納這個物業費。
一審法院審理後認為:業主委員會與物業公司簽訂的《物業委託服務合同》，系雙方真實意思表示，且不違反法律及行政法規的強制性規定，應為合法有效。物業公司已按照合同的約定和物業管理法規的規定履行義務，張先生作為業主應當按時向物業公司交納物業費，以便物業公司保障小區的正常運行。若物業公司履行物業服務存在一些瑕疵，張先生可以依照最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規定，要求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施等違約責任，而不能以物業公司在物業服務過程中存在瑕疵為由拒絕繳納物業費。
關於物業公司要求張先生支付滯納金的主張，因物業公司的物業服務存在一定瑕疵，張先生並非惡意拖欠，因此一審法院對這一訴訟請求不予支持。最終，一審法院判決:一、張先生給付物業公司物業費5738元，於判決生效之日起七日內付清;二、駁回物業公司的其他訴訟請求。
判決後，張先生不服，提起上訴。二審法院審理後認為判決駁回上訴，維持原判。這裡有一個疑問，業主拖欠物業服務費後，物業公司能否直接起訴業主?
◆法律解讀:不能。按照《物業管理條例》第65條的規定:“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴”。
按照最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條的規定:“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持”。
對於業主而言，享受了服務而不交納物業服務費，是一種違約行為。這種拒繳物業服務費的行為也是實際損害了物業管理區域內的其他按時交費業主的權益，是對業主共同利益的侵犯，所以，業主逾期不交納物業服務費用的，由業主委員會代表全體業主督促其限期交納，體現業主的自我管理、自我監督。對於仍不交納的，按照《民事訴訟法》的有關規定，物業服務公司可以向人民法院起訴，追究其違約責任。
所以，物業公司起訴欠費業主有前置程序，一是經過業主委員會催交，或者是經過物業公司書面催交。如果物業公司沒有經過催交程序，直接向法院起訴，是會被法院駁回的。
(本文由成都市司法局、成都市廣播電視臺新聞頻率聯辦的《998法治大講堂》供稿)
法律小知識
業主應按程序行使解聘權
業主可以行使解聘權，但是這種權利不能任意地行使，而必須按照法定的程序來行使。物業服務涉及建築物及其附屬設施的使用、維護、修理、更換，公共秩序、環境衛生、小區治安等諸多方面，物業服務企業或者其他管理人的物業管理水平如何，與業主利益有直接關係，需要通過業主大會集體決策選聘和解聘。
對此，《物權法》第76條第4項規定，業主共同決定“選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人”，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
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