番禺|市橋夜景

小趙跟老鄺去番禺區踩盤，基本上是真實體驗了一次“陪同交易服務”。只不過看的四個盤都不在我的能力範圍之內，可是很爽，用老鄺的話說：房子就是要多看，幾百萬的東西不看白不看。比如說：時代柏林，碧桂園星鑽。作為市橋版塊目前僅有的新盤，那天也是連著看完了這兩個盤，那麼報告也就一起寫。

1.值不值得買？

我想直接把這個因素調前討論，關注久的朋友都知道，雙合同的一手，老鄺都不建議。小趙總結這兩個盤的共同屬性是：近大大，它們都有著大開發商的背景、最低97㎡以上的大戶型、公園景觀的背書……就算是三成首付買家，雙合同算下來差不多要預留到50%，這也就意味著，買入的資金門檻在200w起，這個還只是“買得到的情況”。

左碧桂園星鑽，右時代柏林

目前這兩個樓盤房源情況是這樣的，碧桂園星鑽還在等預購證，何時開盤無定期，正在做誠意登記，需要現金或者債券達到150w的資產證明，總套數就600多，據樓盤銷售姐姐說誠意登記的人已經好幾千了，小趙也不知道這數據是真的假的，反正當天樣板房也沒給我們看，小姐姐直接給我推薦亞運城了……

而時代柏林是16年開盤，現在已經進入尾聲，所有住宅全部封頂拎包入住。小戶型98方的已經沒有了，現在最小的是111方。小趙聽老鄺說了一句：“這裡很適合番禺自住改善型買家。”現實確實也是這樣，樓盤銷售說很多是附近的富二代買來住，跟父母一碗湯的距離。

2.價格

碧桂園星鑽目前沒有報價，銷售說假設3.9w單價，其中1.9w是備案價，剩餘2w是裝修款。時代柏林98方的報價總價約350w，單價是3.57w，網籤合同156w，裝修合同194w。具體怎麼看，大家應該比小趙懂得。時代柏林打廣告說的首付一成，老鄺說其實是三合同，具體是什麼那天都太忙忘記問了！

左碧桂園星鑽，右時代柏林

3.周邊配套

此前在文章評論下看到有小夥伴說市橋版塊居住感覺不是很好，類似車陂城中村的感覺。小趙這次有點同感，碧桂園星鑽附近只有一些小餐館與小賣部，只能期待它本身的商業配套給這塊注入活力。附近有一所星海中學，是番禺區首間廣東省一級初級中學。

時代柏林更有一種現代社區的感覺，離奧園廣場車程不到五分鐘，近大商業體，小趙更喜歡這邊的氛圍，道路上行駛的基本是轎車，碧桂園星鑽那還有很多卡車什麼的，應該說明這邊的成熟居住人群多。從31層樣板房陽臺看過去，算是井井有條，目力所及都比較舒服。

環境方面，碧桂園靠著的是城北公園，時代柏林面對的是南區公園

，一坨VS一片，從時代柏林可以望到碧桂園星鑽正在建的工地。老鄺也說過環境是買房子最不考慮的因素，小趙很認同，如果真有溜娃遛狗的需求，小區的環境一般都做得比較好且私密安全，公園感覺很雞肋。

左碧桂園星鑽，右時代柏林

4. 交通配套

碧桂園星鑽就在十字路口上，一條直路下去就可以走到

市橋地鐵站，和老鄺走走停停拍照也只花了13分鐘。而且一路都有綠化擋太陽，這個絕對減少步行壓力。

5.房子本身

只看了時代柏林的樣板房，小區配置各種高大上。小戶型的主人房和客廳都是正南方向，南北通透82%使用率。有兩個點我覺得特有意思，首先是銷售小哥在介紹廚房時說，什麼是好廚房呢？就是其空間可以同時容納洗切炒分開，我想那麼不就是大廚房咯。

然後是小哥介紹說我們的日立電梯速度很快，從31樓下來都有耳鳴。小趙心想，快到耳鳴？你們是想讓這裡的居民們提前失聰嗎……

總結

看過老鄺亞運城踩盤報告的人知道那裡的火爆情況，以面積102㎡計算，真實首付高達195w，依然吸引眾多人搶購。小趙感覺如果資金充裕到這個地步，其實不妨到時代柏林看看是否還剩下些“尾貨”，比如那天銷售就說手上有套111㎡的380w，真實首付可能250w左右，且時代柏林是馬上可以入住的，而亞運城天峰組團兩年後才交房。何況再考慮一下版塊、宜居等等因素，踮踮腳，直接升級了。同時時代柏林作為市橋少有的高配新盤，未來一定不缺有錢的接盤俠，而亞運城天峰並不獨特，周圍都是相似的競爭房源。

花絮

想講一些踩盤花絮的事情，小趙是新聞系女生，還是感性一點。

這次去時代柏林是被“截胡”了，碰到一位96年的小女生，在時代柏林實習，跑到星鑽這來拓客，因為她的主動爭取，還跟老鄺拉勾，我們決定從市橋地鐵站走回來就跟她過去，本來是打算先去亞運城的。午後太陽很毒辣，“帶不到客人就下不了班”小姑娘特別樂觀，聊天知道她此前在時代南沙的樓盤拓客，表現好現在被調過來賣豪宅。她有很多同事重點大學畢業，但吃不了這個苦。