自中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”核心思想定位之後，我國推出了土地拍賣中加入自持比例條款的限制，簡單的說就是當拍賣價達到上限的時候，誰喊的自持年限長，這塊地就給誰。
這是堪比經濟適用房、90平米房型限制之後的又一新發明，如果嚴格執行，那自然是對百姓有利。如果開發商買到的土地都拿來自持，只能靠租賃回款，那這塊地產，當然是拿來住的，不是拿來炒的。但是很可惜，自從土地自持拍賣制度執行至今，沒有一個地產商是老實執行的，都在試圖以租代售，繞開政策和監管。
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本週，萬科在北京海淀區的翡翠書院項目涉嫌以租代售，遭到監管問詢，為什麼定義他是以租代售呢。這塊地是萬科在16年北京房價最高點拍賣取得，承諾100%自持租賃，70年不得出售，按照大家的理解，那麼這塊地的商品房落成之後，就應該是開發商負責裝修好，然後出租給北京的白領，按月收租對嗎？正常人和監管層的理解恐怕都是這樣的。
但是實際操作並不是，這個小區2020年才能建好，但是今天是18年，開發商的資金就頂不住了，開始預租，注意是預租而不是預售，就是18年把租賃的權利賣給你，2020年你才能開始租，而且要求18年就一次性交10年的租金，並不是按月收租。
你tm是在逗我吧，誰還沒見過租房啊，哪家的房子出租的時候開這麼霸道的條款，租賃市場上，年付都是一個對房東非常有利的條款了，半年付和季付的居多。如果是房產中介公司一次性簽下10年的毛坯房然後自己裝修出租，那租金會非常的低，大概是正常租賃價的一半都不到，而且交付使用後還有幾個月的免租期，拿來裝修用，這算是行規吧。
那麼翡翠園這個項目是不是租金特別低呢，畢竟一次交10年的錢，而且2年後才能交房，中間還有個時間窗口的折價效應。雖然這麼多不利條件，如果租金特別低，給的免租期也很長，那麼一次性簽下也未嘗不可。
然鵝並不是，開發商給出的條件是，預租的價格是90平米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元，180平方米以上的複式四居室月租金為3萬至4萬元，我看了一下，這個價格，大概是同區域正常租房的2倍以上。
有木有搞錯，我一次性支付10年的房租給你，而且2年後才能交房，裝修還要3~6個月，按照行規，租價應該是正常價格的40%才對，你居然比可以拎包入住且沒有裝修異味的房子租的價格還高，而且高一倍！有木有天理啊。
而且，租10年一次性繳款高達180-480萬元，能一次性拿得出480萬的人，只是為了租10年的房子？會有人願意這麼做嗎？肯定沒有，所以萬科在私下裡一定簽署有陰陽合同，監管層說他涉嫌以租代售是非常合理的。
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為什麼萬科會開這麼離譜的條件，遠遠超出市場正常租金，他沒辦法啊，他成本太高，他必須開這麼高的價格才能抵消成本，轉嫁的成本，消費者無法接受他也知道，那就只能靠背地裡以租代售繞開監管來獲得這部分溢價，讓萬科老老實實租房子，那是不可能的！
為什麼不可能，這是由房地產的資金成本決定的，我們知道，地產行業的資金來源通常都是銀行的表外資金。嗯，這個名詞太專業了很多人可能不懂，我先來解釋一下什麼叫表外資金。
銀行吸收公眾的存款，然後把這個存款加價貸給企業，這個叫表內資金，這個表指的就是資產負債表。這個表內存貸款，是受到央行嚴格監管的，存款利率被限制，貸款利率也是被限制的。
那麼銀行就想出一條合法繞開監管的做法，我不吸收存款，我銷售理財，這不是存款，而是代客戶理財，這就繞開了存款法規。這個資金經過信託等通道後，會層層加價然後賣給地產商，其實等同於貸款，最終地產商拿到的貸款價格，一般在8%以上。這就叫表外資金，因為不體現在銀行的資產負債表裡，所以不適合存款監管條例。
那麼地產商以8%以上的資金成本拿到貸款，如果老老實實出租，那麼租金回報率必須在8%以上才能保本，但是僅僅保本是沒有資本願意做他的，冒風險還不賺錢，有病啊，所以9~10%的投資回報率才能吸引資本入駐，這個是最起碼的經濟學道理。
所以萬科絕對不可能老實出租，他必須以租代售，否則利息壓力會直接拖垮他，但是住房出租回報率10%那是絕對不可能的，如果中國住房租賃回報率真的有那麼高，那中國房價絕對不存在泡沫，那麼為什麼他明知自持物業出租行不通，還要去拍這塊地呢。
原因很簡單，賭，賭政府不會用力調控，賭房價會繼續上漲，賭幾年之後他以租代售繞開條約，監管會視而不見。
萬科有病嗎，敢這麼賭，膽子也太大了吧。你還別說，他有這種心態，才能發展到目前這麼大的規模，在過去的20年裡，沒有這種敢賭心態的地產商，都被大魚吃小魚給吞併了，活下來的，都是這種瘋狂的賭徒，而且只是一塊地而已，即便賭輸了，萬科也就是小傷，而不會出什麼大事。
如果一個投資品，A告訴B買了之後，長期持有20年，B能發大財，但是A自己不願意持有，甚至一年都不願意持有，你說是A有問題，還是B有問題。很明顯，是A有問題，如果這玩意這麼掙錢，為什麼你不自己拿著長期持有。
但是在過去的20年裡，A和B都沒問題，都發了財，區別只是A發大財，B發小財而已，這是大牛市的功勞，在大牛市裡，漲，一直漲，怎麼都掙錢，人人都是股神。A和B的關係，很類似於不斷減持的大股東和散戶，牛市裡二者都沒錯，散戶也掙錢，但是熊市裡，散戶就傻了。
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那麼什麼樣的價格，中國的住宅才真正的具備長期投資的價值，有一個很明確的標尺，那就是出租回報率一定是要大於貸款成本的，這是最低線要求。
我用5%的利率貸款幾百萬購買了一套物業，承擔了風險，同時我也不是做雷鋒的，我是要追求利潤的，那麼我的售價肯定要比我的成本要高吧。5%可以看做是我的進貨價，那麼我的出貨價，一定是在這個基礎上上浮1~2%。
所以，中國住宅市場真正的具備租賃自持的長期投資價值，出租回報率必須在6~7%，這個時候才具備投資的最低價值，那麼一線城市目前的出租回報率是多少呢，普遍都在1~1.5%左右，這代表，一線城市的房價要暴跌70%才能迴歸到合理的價格。
那麼民眾為什麼願意如此之低的回報率去購買，很簡單，預期房價會繼續上漲，外加投資渠道實在狹窄無處可以投資。這個房價上漲的預期抵消了出租回報率，如果民眾預期每年房價都會漲10%以上，那麼加上出租的1%，也可以接受呀，還是掙錢的。
對於物業價格上漲預期不高的商業地產，其出租回報率，就是6%左右，為什麼如此之低，因為國家為了商業健康發展，商業用地很便宜，商業價格也被壓制的很低，並且嚴厲打擊炒作，這讓價格上漲預期不高，所以市場給出了6%的出租回報率。
所以，如果人人都預期房價不會繼續上漲，那麼出租的回報率，要提升到6-~7%才能吸引民眾長期持有，要提升到9~10%才能吸引地產商長期持有。而租金的上漲受制於民眾的真實收入水平，暴漲是不可能的，尤其是在擴大供給量的基礎上暴漲更加不可能，所以如果要讓民眾承諾永不出售房產，無法獲得房產增值的利潤，那麼房價要在目前基礎上大跌70%，如果要讓地產商承諾永不出售房產，無法獲得房產增值的利潤，那麼房價要在目前的基礎上大跌90%。
中國房價可能會下跌那麼多嗎？不可能的，真跌那麼多，地方政府和民眾都會瘋掉，這屬於房產泡沫硬著陸。那麼什麼叫軟著陸呢，房價不變，不刺破泡沫，通過經濟的發展，民眾收入的提升來慢慢增加租金收入，租金上漲4~5倍，房價不用跌，也不存在絲毫泡沫了。
我擦，租金漲四五倍，你要逼死白領上班族嗎？很顯然，工資收入不漲，租金是漲不了那麼多的，把民眾工資收入提升四五倍，這很有難度啊。
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的確有難度，所以政府也很頭疼啊，故徹底消除地產泡沫是絕對不可能的，因為政府做不到，四五倍太難，一二倍努力一下還能做到。所以他必須要維持一定的地產泡沫，也就是讓人們有房價繼續上漲的預期，讓這部分預期來彌補租賃收入的不足。
如何維持這個預期，那就是每隔一定時間，讓房價漲一波，同時控制房價在每個階段都不出現大幅的下跌，讓人們不知道房價什麼時候上漲會結束，只能預期他過幾年還會繼續上漲，只能這種行為在股市裡，稱之為坐莊。
只要市場上大家都預期過幾年還會漲，房產的拋壓就會小很多，只要大部分人都自住，都不賣，籌碼被鎖定，那麼控盤其實並不困難。所以政府絕對不會允許每一波上漲，漲的過多，這樣會大幅度增加他未來控盤的困難程度，政府也絕對不會允許每一波下跌，跌的過深，一旦觸發崩盤，後果是他無法承受的。
出於這個大勢的經濟原理的理解，我才判斷中國房產在這一波100%的翻倍上漲後，政府一定會真心壓制房價，不會讓他一波上漲太多，會持續幾年的橫盤，至少3~5年後，才會考慮第二波的上漲，甚至可能更久，看中國經濟是否惡化了，經濟越好，越不需要房地產。
中國的房價需要下跌70%甚至90%，才能消除泡沫，回到合理價值投資的區間，正是因為需要跌那麼多，所以他才不會跌，因為政府不敢，繼續上漲當然更不敢，那隻會加大控盤的難度以及加速泡沫的破滅，所以唯一的出路，就是繼續橫盤，長期的橫盤，讓時間來磨滅泡沫實現軟著陸，就算最後控不住了，多拖幾年時間，泡沫也會略小一點，炸的時候受傷會輕一點，這就是地產綁架。
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