madridreal
因為在房地產行業十多年，也見證了身邊人很多買房的經歷，今年也正好有個朋友遇到了類似的問題。
小武是我在一次開發商答謝會上遇到的，具備一定的投資頭腦，一個農村來的孩子，經過在鄭州的8年打拼，目前已經有了兩套住宅。
第一套是剛需盤，在管城區買的房子，當時畢業沒多長時間，算是強行上車，買了一套69㎡的小兩房，當時的價格還是7000左右。
第一套房子雖小也算是兩室了，夫妻兩個也能住。隨著時間推移，兩人的收入也在慢慢提升，也有了孩子，就有了換房的打算，當時的第一需求就是空間大、4室、有衣帽間、景觀好、物業好、交通方便。
打算歸打算，但是需求不是特別緊急，就慢慢找，慢慢看，一看就看到了16年。那一年的瘋狂大家也都熟知，恐慌情緒蔓延的兩人，通過結清房貸-離婚-析產-抵押的方式解決了第二套房子首付的問題。這套房子也還不錯，以上的需求都滿足了，也一併解決了孩子的幼兒園和小學的問題，兩人就又復了婚。
原本此事應該告一段落，可是人的慾望是無止境的。吃過房產紅利的人是絕不會滿足所持有房子的數量，另外他們還想解決中學的問題。
可是在限購的前提下，買第三套房子是沒辦法了，就只能考慮公寓、寫字樓、商鋪了。
寫字樓：我的建議是直接 pass掉，鄭州的寫字樓市場已經飽和多年了。一路之隔的寫字樓和商鋪的價格能差一倍，大量寫字樓入市，導致庫存量過大。雖然個個都自稱高端，“生態“、“智能“、“稀缺”、“奢闊”等廣告詞彙充斥眼球，但都經不起市場的考驗。2017年上半年鄭州辦公市場成交40.42萬㎡，供過於求明顯。整體存量高達147.69萬㎡，去化週期為23個月，去化壓力較大。
商鋪：投資商鋪，基本都是靠租金獲利。一手商鋪的定價在於市場比較+項目實際，最終的銷售價格和當時租金，租售比也就是3%左右，根據商鋪的回報率來算，在保持當前租金和房價不變的情況下，完全收回成本需要200個月。移動電商對商鋪衝擊很厲害，一鋪養三代的時期已經過去，當實體經濟無法支撐高房租，商鋪就會被打回原形。
公寓：相較於寫字樓的過剩和商鋪的低投資回報，公寓成為投資新寵。面積小、低總價、門檻低、不限購、不限貸、不佔用住房貸款等優勢，讓更多的投資者湧入公寓市場。雖然很多人看不清楚房價走勢，但是對於未來的房價還是持樂觀態度，購買商住公寓的風險對於購房者來說，基本是在可控範圍內的。
但是市面上的公寓魚龍混雜，不乏小開發商、位置偏遠、不臨地鐵、商業配套缺失等情況，一個不小心就會讓錢打了水漂。投資公寓，需要從以下幾個層面衡量。
1、交通
公寓本身就是用於出租，賺取租金，交通方面很重要，特別是地鐵！地鐵！地鐵！會直接影響到租金的價格，租客的範圍，出租率。所以購買公寓一定要把地鐵作為第一道篩選門檻。
我們沿1號線和2號線，篩選出一些公寓產品，朗悅公園道1號、萬科城公寓、海亮時代ONE 、恆祥百悅城、華爾中心、國賓中心、國控東辰、正弘城、永和宇宙星、萬正紫湖公館、橄欖城新公館、二七鑫苑中心、丁香郡、翰林國際城、裕華滿園、新芒果春天、紫荊之星、金茂城、永威V尚。以上樓盤有些嚴格意義上不算地鐵盤，但是也加上了。
如果我們把規劃的地鐵線路也加上，再加個雙地鐵維度，那麼只剩下公園道1號、恆祥百悅城、正弘高新數碼港、新芒果春天、正弘城、紫荊之星、永恆宇宙星。
如果我們再加上3地鐵的維度呢，我知道有一個是公園道1號（地鐵1號線鄭州大學站、8號線丁香裡站、9號線河南工業大學站）
2、地段
地段是公寓的生命之源，直接決定了是否具備充足的消費人群及舒適的周邊環境。好的地段不僅能提升出租率，還能提供好的居住體驗，還有很強的抗風險能力和較大的升值空間。地段不一定非要是城市的核心，而是區域的核心，例如高新區的大學城、鄭東的高鐵站、金水區的國貿等等。對於生活氣息更濃的，我更喜歡高新區，不僅有10萬大學生的群體，還有3000餘家企業、4餘萬高知就業人群。
3、品牌開發商
投資都要首選大品牌開發商的房子。在上一輪房價普漲的階段過去後，未來房地產市場只會越來越分化、細化，大品牌開發商的房子價格高都是有道理的，越高品質的房子未來就越有競爭力和升值潛力，這已經成為眾多投資者的共識。所以，投資公寓，也要看品牌，看項目。
4、附加值：教育
有些房企聯合辦學，購買公寓也可以直接有上學名額。這樣的公寓不僅具備了投資或者居住的屬性，還具備了教育的屬性。例如朗悅公園道1號的65㎡的雙氣小兩房，可輕鬆直讀朗悅慧外國語中學，首付也不過15萬而已。
以上就是我本人的一些建議，僅供大家參考。
房產第一線
為什麼我不建議你投資寫字樓？
先擺點證據。寫字樓投資市場目前的情況比較嚴峻，主要由於以下三個原因：
1. 寫字樓價格和閒置率同步高漲，市場總體供過於求
以深圳為例，據世邦魏理仕數據統計，2017年第四季共4個項目為深圳寫字樓市場帶來超23萬平方米的新增供應，市場連續第十季錄得高位新增供應。2017年全年新增供應超109萬平方米。未來五年，高力國際預計將有超過600萬平方米的辦公空間進入市場，空置率或在2019年達到峰值的29%。供應高峰持續，預租的放緩以及新項目的集中入市將推升市場空置率。
中國房市價格逐年增長，房市節節高升的價格對寫字樓價格的影響不可小覷。買價高漲，租金卻在高閒置率的制約下難以升高。寫字樓市場總體呈現出供過於求的現象。
2. 產業結構的調整變化帶來辦公空間的需求變化
隨著城市產業結構的升級調整，需要大辦公空間的製造型企業數量逐漸減少，而辦公日常只需電腦無需生產設備的小、微型企業更願意選擇聯合辦公而不願意單獨整租一個辦公室。
在租戶市場中，以科技和金融為深圳市甲級寫字樓租戶的主導產業的局面自2017年下半年開始被打破。我們發現租賃市場已日益變得更加活躍與多元化。越來越多的本土的，以及國際知名的來自房地產、專業服務、先進製造、零售、以及教育行業的租戶因新設立辦公室或業務擴張而對辦公空間產生需求。
2017年聯合辦公空間一直在擴張，一些本土以及國際的重量級的運營商的加入讓聯合辦公市場愈發的如火如荼，並且速度絲毫沒有減慢的跡象。更多的跨行業的創業公司傾向於選擇聯合辦公空間。
3. 新寫字樓出現地段條件較差，投資回報率較低
城市中心的寫字樓呈飽和狀態，新開發的寫字樓常常出現在郊區，交通與生活配套服務尚不完善。對於租戶企業來說，交通便利程度是他們的考慮重點。而辦公樓周圍生活配套措施直接影響到企業員工的通勤，進而影響企業的招工難度，因此也是一個租戶考慮的重要因素。這兩點未得到滿足的新辦公樓，會因為這些原因導致出租難度大，投資回報率較低。
投資市場：提高租金收入、釋放潛在價值成為主要策略
在寫字樓投資市場嚴峻的現狀下，世邦魏理仕亞太區首席執行官Steve Swerdlow表示：“隨著租金回報率下行空間被逐步壓縮，提高租金收入成為資本增值的關鍵。投資者除了在租金上行的市場內探索機遇，還應注重通過資產管理及提升來實現租金增長、釋放資產潛在價值。”
據市場調查顯示，目前大部分用於投資的寫字樓都處於長租模式，短租所佔比例較小。誠然，比起短租，長租方式較長的租期給業主帶來的收入穩定性較高。但一個現實問題是，在企業辦公空間需求越來越多樣化的今天，長租方式已經滯後於市場。大部分投資者在放租時都把眼光侷限在長租上，事實上，除了將其租賃給聯合辦公服務商做改造之外，想把寫字樓租給單獨的企業個體已經很難。
而短租方式較於長租，雖然收入穩定性較低，但靈活性極高。事實上，短租和長租並非兩個需要非此即彼的選項。一個思路是，考慮到長短租各自的利弊，投資者可以嘗試以長租為主，在長租的閒置空隙中，將辦公樓放短租。倘若租期以月為單位仍不能滿足靈活需求，近期新興的辦公樓租售平臺17度可以讓租期靈活至以周、以天、以小時為單位。
舉簡單例子，一個100平米的辦公室以長租方式放租，兩個月都無人問津的話，這兩個月的閒置就將成為沉沒成本。換個思路，在這閒置的兩個月中將辦公室按小時、天為單位放在17度寫字樓平臺以共享短租的形式放租，那麼這部分成本便可回收。不僅可回收，帶來的收益也完全有超過長租收益的可能性，此處不贅述。
從租賃方式上做創新，通過租賃方式改革來提高資產利用率，一方面能夠提高租金收入，另一方面也能夠通過流通率的上升打造知名度，帶來新機遇。這是資本增值的關鍵一步，也是面對辦公樓投資市場嚴峻現狀的有效應對方法。
17度寫字樓平臺
如果不是商品房的話，我個人覺得投資公寓比較有利。
公寓：相較於寫字樓的過剩和商鋪的低投資回報，公寓成為投資新寵。面積小、低總價、門檻低、不限購、不限貸、不佔用住房貸款等優勢，讓更多的投資者湧入公寓市場。雖然很多人看不清楚房價走勢，但是對於未來的房價還是持樂觀態度，購買商住公寓的風險對於購房者來說，基本是在可控範圍內的。
寫字樓：在2017年上半年鄭州辦公市場成交40.42萬㎡，供過於求明顯。整體存量高達147.69萬㎡，去化週期為23個月，去化壓力較大。
商鋪：根據商鋪的回報率來算，在保持當前租金和房價不變的情況下，完全收回成本需要200個月。移動電商對商鋪衝擊很厲害，一鋪養三代的時期已經過去，當實體經濟無法支撐高房租，商鋪就會被打回原形。
選擇公寓的前提就是位置好，商業帶來的便利，交通便利，開發商的品質，有教育是最好不過的。
公寓本身就是用於出租，賺取租金，交通方面很重要，特別是地鐵！地鐵！地鐵！會直接影響到租金的價格，租客的範圍，出租率。所以購買公寓一定要把地鐵作為第一道篩選門檻。
我們沿1號線和2號線，篩選出一些公寓產品，朗悅公園道1號、萬科城公寓、海亮時代ONE 、恆祥百悅城、華爾中心、國賓中心、國控東辰、正弘城、永和宇宙星、萬正紫湖公館、橄欖城新公館、二七鑫苑中心、丁香郡、翰林國際城、裕華滿園、新芒果春天、紫荊之星、金茂城、永威V尚。以上樓盤有些嚴格意義上不算地鐵盤，但是也加上了。
如果我們把規劃的地鐵線路也加上，再加個雙地鐵維度，那麼只剩下公園道1號、恆祥百悅城、正弘高新數碼港、新芒果春天、正弘城、紫荊之星、永恆宇宙星。
如果我們再加上3地鐵的維度呢，我知道有一個是公園道1號（地鐵1號線鄭州大學站、8號線丁香裡站、9號線河南工業大學站）
有些房企聯合辦學，購買公寓也可以直接有上學名額。這樣的公寓不僅具備了投資或者居住的屬性，還具備了教育的屬性。例如朗悅公園道1號的65㎡的雙氣小兩房，可輕鬆直讀朗悅慧外國語中學，首付也不過15萬而已。
以上就是我本人的一些建議，僅供大家參考。
手機用戶96448037552
現在還敢買商鋪和寫字樓嘛~小面積公寓肯定是投資首選啊！ 現在不限購不限貸，找個可以低首付的，門檻也低，壓力不會也不大。 我個人比較推薦高新區，區域發展快，高校林立，環境也不錯，現在商業配套也發展起來，價值窪地，升值空間大。 正弘高新數碼港、裕華滿園、萬科城小世界、朗悅公園道1號、翰林國際城，這些都有賣公寓的，對比位置、地段、品牌、配套、交通來說，建議從正弘高新數碼港、裕華滿園和朗悅公園道1號裡選！ 裕華滿園交房時負面消息較多，品質貌似不是很過硬。考慮另外兩個，正弘現在應該是快賣完了，對比之下，朗悅公園道1號的優勢明顯些，距離1號線鄭大科技園站近，未來1號線和8號線換乘點在公寓附近，並且現在開業的公園茂商業是高新區最大的商業廣場，未來租金和升值應該是比較大的。
手機用戶96999350251
個人覺得公寓比較好，首先既然是投資，當然是選擇容易租出去的或者將來容易脫手的，公寓一般都是精裝修的，出租容易，將來不要要了也可以很容易脫手，再者，公寓一般不需要很大的投資金額就可以得到，商鋪或者寫字樓都需要不小的資金
是劉大仙啊
我覺得商鋪的發展前景還是可觀的，商鋪的收益不單單是租金收益而更大的是後期的一個增值手藝，就拿客運總站後面的京莎廣場來講，每年保底收益是7%，這還只是租金收益。
再加上它二環的位置，就在京廣路與航海路交叉口周圍無論是流動人口還是常住人口都是非常多，後期增值肯定也會很可觀。
你可以做個參考，因為我是做這行的，所以我比較傾向於商鋪
