有朋友攤上了事，我上來給大家打個預防針。
今年到明年，我預計會有一波中小開發商違約潮，買房也要抬頭看天，現在要當心了。
1
我一朋友碰到了爛尾樓。
他買房的那個盤，因為開發商還沒拿到《商品房預售證》，價格比周邊其他盤要低2000元/平米。當時售樓的小夥子給他說，預售證再過三個月會下來，到時再買可就不是這個價了。他們小城因為去庫存，房價半年裡漲了不少，又想買的便宜，就上車了，在售樓處交了首付款。
因為開發商五證不全，也就是沒有《商品房預售證》，一直沒和他籤購房合同，只開了個收據。
給後面的爛尾埋了伏筆。
他談戀愛時定了這套期房，本想著三個月後等開發商拿到預售證，再去銀行辦房貸。等自己再訂婚、結婚這一套程序下來，開發商也該交房了。可這個預售證一直沒等到，三個月以後沒消息，售樓處的小夥子安慰他再等等。
沒和開發商籤購房合同，即使開發商單方面違約，不管是破產還是繼續延期，法律上他也是沒有保障的。
我建議他聯繫售樓處把首付要回來，現在不知道還能不能拿回來。
2
未來兩年，會看到越來越多的樓盤爛尾，尤其在三四五六線城市。
有人問：三四線城市房價不是上漲的火熱？
正是因為房價升的快，很多開發商都想去分一杯羹。但大家都清楚，開發商是不可能有那麼多資金的，都是靠借錢。拿地去找銀行抵押，要不先賣期房，把大家的錢收上來點。很多小開發商沒那能力，胃口還不小著急賺錢 ，同時開幾個項目，錢不夠週轉是常有的事，小公司拖著拖著就倒閉了。其次，大環境上借錢越來越難了。
另外，現在金融去槓桿，開發商從銀行貸款的難度越來越大了。
去年起，央行就開始去槓桿了，收緊貨幣的流動性。我也一直在文章裡提到，M2增速降到了個位數。
去年底M2增速降到了8.2%。也就說，咱們印錢的速度慢了下來，整個社會的資金流動就慢了。地主家也缺糧，銀行很少向小開發商發放貸款和信用額度了。部分銀行更狠，只借給排名前20的開發商。如果某地區出現過樓盤爛尾的，那塊的開發商，可能都被銀行列入黑名單。降槓桿的同時，央行也一直盯著銀行、信託、券商，禁止聯合起來搞通道業務。因為藉著通道，資金最終很多是流到了開發商那裡。
4月份的資管新規也是一頭悶棍，禁止信託、私募、銀行理財搞小動作，比如借新還舊、多期產品間期限錯配融資...
3
開發商自身也不樂觀，不僅沒有餘糧，外面還欠著債。房地產本身就是高負債行業，我們拿數據說話：
四大行業負債/資產比率（數據來自天風證券研報）
前兩年行情好，房子賣得火，也是開發商整體發債的高峰期，從債券產品上看，大部分是三年期還本付息債。我看了天風證券統計的數據，2018年地產產業債務全年到期量是1949億元，主要集中在三四季度，分別到期量高達932億元、698億元。2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量在1000億元以上。
也就是說，欠的錢現在要還了，還款壓力集中在18年、19年、20年。
對開發商來說，手上沒有錢，進行一半的項目，只能爛尾了。比如前段時間的昆明的沸城項目，爛尾了6年。接盤俠都換了4個，最後終於等到碧桂園接手，結果被法院查封了，封閉期三年。
這三年裡，地上的東西是不能動的，最後土地上的建築，是繼續建還是拆了，都是未知。
爛尾的表面原因是土地使用權沒搞定，但本質上是開發商負債過高，資金鍊吃緊，以後樓盤爛尾的會越來越多。
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總結一下，避免遇到爛尾樓，買房前要注意三點：
1、審核五證，到了售樓處要自己看一下有沒有五證：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》。
我們去售樓處，一般能看到五證複印件，如果沒有看到，也要問一下銷售。
最好自己核實一下商品房預售證，可以去當地房管局官網輸入開發商名稱查詢。
2、付款不要全款，尤其是期房，走銀行按揭能降低風險。
3、不要貪圖便宜，先別比較價格，對比開發商背景，品牌知名度越大的越好。
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