房小评 中国房评报道 前天
去年326新政出台，北京商办市场变天，打了重仓商办的开发商一个措手不及。
“必须全款购买，必须以公司主体购买，必须500平方米以上”这三个苛刻条件，将北京大部分的商办投资者挡在购房门槛外。客群基数的骤减和政策带来的预期变化，导致成交量大降，一时间，北京商办市场跌入冰点。
究竟是扛着，还是亏本跑？似乎只有这两条路可选择。
当时间走到2018，北京龙湖却发现，商办市场在内部演化出了一套全新的逻辑，成为一个全新的市场：商办的价值正在被财富实力更雄厚的那群人认可。也许购买群体人数的确减少了，但单次成交价格却在增长。“整层成交、越大越好卖、自用需求增加”成为一种新的商办现象。
发现这一现象，深挖背后逻辑，充分顺应这一趋势，北京龙湖迅速蹿升为商办市场中的头号玩家。
今年，龙湖·长安天街蝉联北京商业市场1-5月销冠，成为商办市场的热门抢手项目。龙湖·西宸广场则在1月实现丰台区商业市场销冠，整体1-5月稳坐丰台区域商业市场前三，连续数月销量破亿。
对于市场变化的把控，让龙湖对北京商办市场燃起充分信心，并以先锋之姿全面引领北京商办市场破局之路。
北京龙湖为商办正名
6月6日，北京龙湖“商办节”启幕，四盘联发震动北京楼市。
除了龙湖·长安天街、龙湖·西宸广场两个在售项目，龙湖下半年即将发售的全新商办产品——位于房山区的北京第五座龙湖天街与位于海淀区的商办项目正式亮相。
商办不是包袱，反而是当下难得的储值罐，龙湖对于商办市场的态度，得到了业内专业人士高度认同。
大家一致认可，在住宅投资被调控锁死、股市飘绿，资产保值渠道匮乏的国内，扼守城市核心资源的商办产品，对于财富人群而言，是相较之下更安全且可靠的资产配置选项。
北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志就表示，房地产投资的好处在于即使不懂太多的市场波动，不懂太多背后的逻辑，风险也不高，是每一个家庭都够得着的。但随着“房住不炒”成为主旋律，商办成为相对安全的一个置业产品。
作为今年北京商办市场第一大动作，本次北京龙湖商办节系列活动，吸引了上百家媒体的广泛报道，让市场和购房人重新正视商办的价值，关注到商办市场的新逻辑，认真思考商办领域的未来。
在房住不炒时代下，商办类产品兼具土地收益、租金、抵押融资、自用等多重属性，使其在高净值客户的资产配置中，具有非常突出的实用性。这种可长期持有的价值，将带动商办市场的一轮“新生”。
一个全新的商办市场
什么样的人会买商办？这是目前想要在商办市场继续有所作为的企业，必须明白的问题。
从前，商办市场中充斥大量个人投资者，以数百万的低总价在北京购入房产，以求升值转手，这个逻辑如今已经不复存在。
龙湖就发现，当下商办市场的金主，主要是那些以千万级总价出手，购买办公楼或商铺自用，兼具投资用途的企业主。千万级产品比百万级好卖的现象背后，是商办的客群已经彻底升级为财富人群。
不论是自用还是投资目的，对于这些高净值人群来说，他们购买商办资产的核心都在于持有一个优质资产，而非炒作买卖。
以龙湖·长安天街为例，不少企业老板因西四环外优质办公环境缺乏，办公楼租金上调等客观因素，想要改善办公环境、提升企业形象，于是选择了长安天街来作为自家公司办公地点。
一位从事道路养护工程的企业主，因与门头沟政府合作项目较多，遂购买了长安天街的一整层写字楼，用于办公，同时方便接待政府及合作单位会晤。
另有一家连锁店老板，购买了长安天街6个商铺，总价在2400万元，其中部分商铺用于自己的连锁店铺，另一部分用于出租投资。
再看龙湖·西宸广场，一家电力公司老板因房东提高租金更换办公地点，遂前往总部基地考察办公楼，却发现当地租金很高。恰巧，这位老板手中也有闲钱未找到合适的投资渠道，于是便萌生了买办公楼的想法。
而西宸广场扼守三环，位置更核心，交通方便员工上下班、项目单价总价优势明显，最终成交6套。
这些真实案例，均凸显了一个重点：如今商办市场想要突出重围，产品本身价值是关键，价值最简单的反映就在租金回报率。只有真正具备价值的产品，才值得这些高净值人群持有，才有进入他们资产池的可能。
商办市场的新纪元？
龙湖在商办市场的成功，给全北京受累于商办困局的开发商提供了信心。
而龙湖深挖的商办市场新逻辑，以及调整产品迎合市场的做法，更为同行提供了一个借鉴样本。
从上述案例来看，目前市场中不乏手握大量资金寻求资产标的的客群。如何吸引这些客群，龙湖给出的答案是“价值”。
首先，商办产品的价值，在于其所处区位所占据的城市价值。
比如龙湖·长安天街，作为长安街沿线首排仅有的10座可持有型资产之一，稀缺性不言而喻，更给企业带来其他地区不具备的名片效应。
同时，长安天街正在享受京西区域崛起的价值红利，再加上龙湖地铁TOD模式与天街品牌导入的客流，在此持有资产的升值潜力不言而喻。
在产品上，单层仅530平米，对于很多企业主来说可以独享整层办公空间，这样的产品价值又更胜其他一筹。
这些本可以捂着自行享用的经验之谈，龙湖选择共享给整个行业和市场。
不论是正在为商办焦头烂额的企业，还是正在发愁找不到资产标的的高净值人群，经过这一轮由北京龙湖发起的“商办价值大讨论”，如果能从固有观念中走出来，认识、拥抱全新的市场，都会感谢龙湖的分享。
商办市场回暖已是不争事实，本次北京龙湖四盘联发，就踩在这个关键时点，或许北京商办市场的新纪元就将从此开始。
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