變革總會到來，或早或遲。
對曾經的庫存重災區，杭州的東大門——城東、艮北來說，這場變革始於2016年。
彼時，隨著城市東進步伐的加快，地鐵4號線一期運行日漸成熟，加上6號線規劃設計出臺，這一帶搭載著各項利好，登上頂峰。
之後，三花國際、港龍城等多個商業項目落地，醫療、教育配套也全面升級，城東、艮北正式迎來了高速發展期。
這裡甚至一度從庫存重災區鬧起了房荒。
今年年初，世茂、金茂、淮礦以及三湘印象多個項目的入市，房荒有所緩解。可樓面價遍地3萬+，讓人覺得城東新城的樓市難以言表。
帶著好奇、困惑，我決定前往一探。
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STOP 1 三湘印象·森林海尚
早8點從下沙江濱乘地鐵出發，第一站是距彭埠站最近的三湘印象·森林海尚。
樓盤位於源聚路和白石廟路交匯處，距1號線、4號線換乘站——彭埠站800米左右，步行幾分鐘即達。據說，後期4號線延伸站明石路站距樓盤僅200多米，更為便利。
三湘印象來自上海，森林海尚是其首入杭州之作。售樓處的裝潢名副其實，一派“森林系”風格，讓人莫名產生歸家感。
項目體量不大，置業小姐姐告訴我，樓盤設計雖為兩梯兩戶，跟其他樓盤不一樣的是，樓梯間是分隔開的，隱私性較好。
預計首開4種戶型，分別為89㎡、108-111㎡、117-126㎡、130-133㎡，均為全明戶型，滿足各種家庭的需要。
其中89㎡、130-133㎡戶型為餐客一體設計，結構緊湊；108-111㎡、117-126㎡戶型為餐客分離，功能分明，互不影響。兩者各有千秋。
最大的亮點屬十六大科技系統：比如杭州比較罕見的三層中空玻璃，隔音、保溫效果好；
遙控外遮陽捲簾，金屬材質，遮陽、防盜不用愁；更有一項專利，太陽能與建築一體化，每家每戶都可使用太陽能，節能又省電……
裝修方面，項目主打德系精裝，大到衛浴，小到地板、牆紙、塗料，都是德國進口，用料工藝也非常嚴謹。
由於目前仍在宣傳期，7、8月份樣板房才開放，目前價格未定，不過僅憑32000+的地價，應該會將大多數剛需拒之門外了。
樓盤
三湘印象·森林海尚
地址
源聚路和白石廟路交匯處
待售樓房
主力戶型建築面積約89㎡、108-111㎡、117-126㎡、130-133㎡
價格區間
待定，初步預估55000元/㎡
加推計劃
7、8月樣板房開放
項目亮點
科技住宅；距4號線明石路站200米，交通便利；坐享港龍城、西子國際等商業綜合體
其他情況
目前公示信息較少，估價偏高
STOP 2 首開東城金茂府
繼而是緊挨著的首開東城金茂府。
讀過《層樓》第一篇跑盤稿的讀者，一定還記得那個令多數剛需望而卻步的濱江金茂府。
而首開東城金茂府，則是杭州第二座金茂府。
項目位於城東新城的核心區，明石路與源聚路的交匯處，800米可達地鐵彭埠站，後期距4號線二期明石路站僅150米，出行方便。
樓盤北面規劃有小學，東面規劃有中學，坐擁港龍城、西子國際、三花國際等商業綜合體，也難怪地價拍到36000+。
項目佔地約4萬㎡，總建面約15萬㎡，由16幢13-15層的小高層圍合而成，設計兼具安全性和私密性。
在立面上，它傳承了古典主義立面背景，參考寶格麗酒店設計風格，採用石材+鋁板幹掛，對稱規整，恢弘大氣。
項目開盤時間未定，預計首開7號樓、9號樓、11號樓。7號樓均為145㎡戶型，兩梯兩戶；9號樓、11號樓則為120㎡戶型。
樣板房因建設在實體樓中，工程進度暫未跟上，目前只能通過VR參觀。
120㎡主打香奈兒風格，色系偏鋁黃。戶型分為兩種，一種兩房+客廳朝南，餐客廳分離，超闊貫通式大陽臺，面寬7米多；
另一種三房朝南，餐客廳一體，闊景客廳，採光極佳。
戶型各有優勢，看房者如我，甚至有些難以取捨。
145㎡則主打寶格麗風格。廚房移門設計大大加分：兩側藏有暗櫃，關門才顯現出來，要是擺上一瓶瓶紅酒，小資情調立現。
科技住宅的優越性就不再提了，毛細管網輻射系統可保持室內恆溫，下進上出的新風置換系統使人體感舒適，都是當代人士對品質生活的追求。
據置業小姐姐稱，價位預計在55000元/㎡左右。
稍稍令人介意的是，首開東城金茂府距杭甬高速僅500米左右，興許會有一定噪聲影響。
樓盤
首開東城金茂府
地址
明石路與源聚路的交匯處
待售樓房
主力戶型建築面積約145㎡、120㎡
價格區間
約55000元/㎡
加推計劃
待定
項目亮點
科技住宅；設計風格高端，尊貴感十足；距地鐵4號線明石路站僅150米
其他情況
距杭甬高速僅500米左右，有一定噪音影響
STOP 3 淮礦彭埠地塊
金茂府西側，還有另一個不動聲色的項目。步行過去僅幾分鐘，地塊被圍牆圍起。
當時已是中午，頂著烈日繞地塊瞧了一圈，馬路上來往的多為貨車，路邊有許多工人席地而坐，有的甚至一邊吃著盒飯，一遍擺起了牌桌。
2017年高調入駐城東新城的淮礦，以樓面價36396元/㎡拿下了杭政儲出[2017]60號彭埠單元R21-35地塊。
四至明確，東至規劃花埠路，南至空地，西至同協南路，北至同德路。西面主幹道為同協南路，東側明石路。
該地塊距地鐵1號線彭埠站約850米。無疑是塊寶地。
自拿地起，網友紛紛熱議，不知為何淮礦這塊地遲遲未動工。
目前，淮礦彭埠地塊暫未公示規劃，現場已有起重機開始施工作業。
坐享城東新城交通、商業、醫療、教育等配套，想必項目動工也是豪宅標配，不由得讓人期待它的亮相。
STOP 4 龍湖彭埠地塊
以金茂府為參照物，北側緊鄰的還有另一塊重量級宅地。地塊為今年2月由龍湖以357755萬元總價競得，樓面價36251.85元/㎡，溢價率70%。自持比例6%。
彭埠單元純宅地所剩無幾，而這宗98號地塊未來面貌可觀，整體佈局在區域內可謂絕版寶地。
打車至天城路與明石南路交匯處，地塊北面小區有些許行人往來，周圍樓盤均未建好，環境略顯荒涼。
實地可見，由於拿地較晚，龍湖彭埠地塊還未動工，目前處於雜草叢生的狀態。
但龍湖當日拿下的另一宗地塊為商住用地，不僅引人遐想：城東新城會不會迎來一座龍湖天街呢？讓我們拭目以待。
STOP 5 世茂·錢塘天譽
看完兩塊蓄勢待發的“荒地”，繼而前往位於機場路與德勝東路交叉口的世茂·錢塘天譽。
機場路素有“省門第一路”之稱，串聯起錢江新城、文暉板塊、武林板塊及黃龍文教區等主城高端居住區，而錢塘天譽，也為這條中軸快線大添異彩。
步入售樓處，酷暑即被撲面而來的寧靜所治癒。售樓處外立面呈白黑色調，簡約又神秘，步入大堂才知道接待處在地下，非同一般的靜謐。
項目周邊三線環繞——地鐵1號線、4號線、6號線，距離最近的為6號線機場路站，約300米。
南面為西子國際、港龍城、華潤歡樂頌等商業綜合體，商業體量共計100萬㎡。
項目南側還毗鄰一所九年制重點學校，規劃由政府斥資2億元打造。南面規劃有新加坡概念的鄰里中心，日常買菜也靠譜。
從小區自身來看，外立面為石材幹掛，高端典雅。另外，還配備兩個高端會所，包含健身房、恆溫泳池等。
小區分兩期開發，一期為高層，二期為洋房、院墅。
預計首開118㎡、129㎡、139㎡三種戶型，均為餐客廳分離設計，臥室分佈在房屋四角，功能明確，互不打擾。
三種戶型除居室不同，無太大差異，即使是面積稍小的118㎡戶型，7米麵寬的南向陽臺也不曾“減配”，光從圖紙上看，便被吸引。
目前，項目單價未定，大體估計在53000元/㎡左右，與周邊樓盤不相上下。
稍稍有些介意的是項目北面據德勝快速路非常近，擔心有一定的噪音影響。
但置業小姐姐告訴我不必擔心，由於項目北面外圍白石港河流經，較寬的河道基本能緩釋來自公路的噪音。
遺憾的是，由於未提前預約，沒能實地探訪樣板間。置業小姐姐告訴我，看樣板間需準備好身份證、戶口本以及200萬資產證明，且提前一天預約。
樓盤
世茂·錢塘天譽
地址
機場路與德勝東路交叉口
待售樓房
主力戶型建築面積約118㎡、129㎡、139㎡
價格區間
約53000元/㎡
加推計劃
待定
項目亮點
設計風格高端典雅；地鐵3線環繞，距6號線機場路站僅300米；周邊配套齊全
其他情況
戶型面積改善為主，價格偏高
STOP 6 地鐵綠城·楊柳郡
從錢塘天譽的售樓處出來，已經是下午近4點，為了體驗一下楊柳郡地鐵上蓋的便利性，我楞是從錢塘天譽走到了彭埠地鐵站。
足足步行了半個小時，32℃的高溫，幾乎要把我曬成人幹，看似一公里出頭的路，真是要了親命。
一站地鐵就到了七堡站，從A口出來沿大臺階走上去右拐，便是售樓處了。
相對於近80萬㎡的體量，楊柳郡的售樓處相對是迷你了點，但也不絲毫妨礙售樓處的人氣，沙盤處圍滿了人群。
從2015年開盤至今，僅通過5次開盤，就銷售了3537套房子，開盤均價也從1萬+躍升到了3萬+。
目前一期、二期房源均已交付，三期房源也已經售罄，唯一能等待的只有四期了。
據銷售介紹，四期一共有9幢樓，接下去會加推5-9一共5幢樓，預計會是在七八月份，面積90-140㎡，剩下的4幢會在明年加推。
問到價格，售樓小哥說雖然還沒有批預售證，但儘量努力在往3萬5靠。
從沙盤上可以看到，相比其他三期，四期的房源距離地鐵更近，位置也更加好。
因為楊柳郡的一二期已經交付，商業街上的店鋪也已經陸續開業，我自然也逛了起來。
烘焙店、茶屋、健身房……一圈下了，雖然店不多，但還是有不少硬通貨的。
最讓我激動的是，這裡竟然有7-11！在城東，能找到一家全家、羅森已是不易，楊柳郡竟然還有7-11。
順其自然，我的下午茶兼晚餐也在這裡完成了。
樓盤
地鐵綠城·楊柳郡
地址
建華路與備塘河交匯處東北面
待售樓房
主力戶型建築面積約90-140㎡
價格區間
待定，預計約35000元/㎡
加推計劃
7、8約加推5-9號樓
項目亮點
一、二期已交付，配套成熟；1號線七堡站上蓋，交通便利
其他情況
人氣高，預計搖號難度大
STOP 7 招商公園1872
從楊柳郡出來，馬路對面就是招商公園1872了，通過一條種滿綠植的幽徑，眼前豁然開朗，越過廣場，能看到1872對稱方正的售樓處。
走進售樓處，置業顧問熱情的迎了上來，詢問登記，然後引導我到沙盤處介紹項目情況。
小姐姐還沒開始講解時，就有工作人員遞來了茶水，服務還是很不錯的。
項目一共分為三期，一期、三期是住宅，全部由高層構成，二期則為10萬㎡商業。
據置業顧問介紹，一期住宅由12幢高層構成，共678套，精裝修交付，鋁板+石材+玻璃的外立面，乍一看讓人想起了融創在錢江新城的府系作品。
一期的戶型起跳是110㎡，定位就是一個高端改善型樓盤。
之所以可以理直氣壯的叫公園1872，是因為項目南面緊挨著的是李寧體育公園，未來有各種體育休閒配套。
已建成夏衍中學、澎雅小學和澎雅幼兒園也在項目步行5分鐘內。採荷實驗中學也確定落地，擬形成42班規模。
置業顧問還告訴我，項目地下無縫對接地鐵，也是地鐵上蓋項目。
至於何時開盤，銷售偷偷告訴我說，會比楊柳郡早一點，看能不能突破區域的限價。
而這個頗為氣派的售樓處，也將保留為以後住宅的入戶大堂，可以預見的是，公園1872將奠定艮北豪宅的基調。
畢竟在幾百米開外的地方，早有3萬+樓面價的宅地存在，艮北再也不是你能輕易攀得起的板塊了。
樓盤
招商公園1872
地址
建華路與三官塘路交叉口
待售樓房
主力戶型建築面積約110㎡及110㎡以上
價格區間
待定
加推計劃
待定
項目亮點
緊挨李寧體育公園，未來有各種體育休閒配套；
其他情況
高端改善戶型為主
STOP 8 越秀·天悅江灣
從燈火通明的售樓處出來，才驚覺天色已暗，時間已經劃過了7點，好在招商公園1872對面就是越秀天越江灣。
這兩個門頭面對面的項目，其實都是當年越秀拿的地，樓面價都在2萬5出頭，不過公園1872是由招商操盤，而天悅江灣則是由越秀操盤。
之所以招商會摻合如此一腳，與它在艮北的深耕大有關係。雍和府、雍華府、武林郡，短短几年內，招商在艮北已經擁有了三個項目。
而越秀除了一個去年已經清盤的親愛裡，在近兩年，還陸陸續續拿下艮北三塊宅地，深耕的決心由此可見。
與其相殺，不如相愛。合作大概是這兩家開發商在艮北實現共贏的最佳方式。
穿過馬路，正準備進入售樓處，誰知被保安告知，售樓處的工作人員均已下班，這下我可傻了眼，都到了最後一站，難道要功虧一簣麼？
只能央求保安大叔，能不能讓我在售樓大廳外看一眼，盡職的保安面前同意，並陪同我前往。
進入大門右轉，黑夜中，一個閃亮的建築物出現在我的面前，燈火輝煌的售樓處，氣勢不輸1872。
更直觀的是，它直接把下沉式會所展露在我面前，園林和水景相得益彰，透過會所的玻璃還能看到泳池。
在這個示範區前面，除了我，還有附近不少來參觀的居民，大部分人都表示很感興趣，但礙於售樓處的工作時間，都只能悻悻離開。
在鬱鬱蔥蔥的綠化前，大概被叮了十來個蚊子包，拍下一張夜景照，我才離開了今天的最後一站。
雖然不能向置業顧問了解第一手的資料，不過我還是獲取了不少信息。
天悅江灣總佔地面積11.4萬㎡，總建築面積含地下約37萬㎡，容積率2.14。
項目規劃了5幢商業，其中包含SOHO公寓。住宅部分不同於公園1872的純高層，除了24幢高層，還有10幢聯排，這是艮北首個有聯排的項目。
雖然在拿地時間、樓面價、開盤時間上，幾乎出奇的一致，但畢竟是同父異母的兄弟，基因上還是有不少的出入。
樓盤
越秀·天悅江灣
地址
三官塘路與建華路交叉口
待售樓房
待定
價格區間
待定
加推計劃
待定
項目亮點
項目包含10幢聯排，是艮北首個有聯排的項目；距1號線七堡站約108米，交通便利
其他情況
待定
跑盤結語
高價地的頻頻出現，無疑證明了城東板塊價值。
但不可否認的是，眼下板塊正面臨，一個短期不可調和的矛盾——高地價與限價的衝突。
城東地價3萬6，按常規測算方式——保本房價=（樓面價*1.1+建安成本）/0.88。可以得出，這批高價地保本房價，接近4萬9。加上精裝修，售價可達5萬5左右。
這與當前樓盤對外釋放的價格，基本吻合。
但城東一帶的限價水平，遠達不到這個標準。城東新城上一個在售樓盤，萬科中央公園，最後一批房源，售價僅4萬出頭。
高昂的成本，放在面前，若按限價水平開售，虧本無疑
所以，這也是城東板塊，至今還沒有一個高價地項目亮相的主要原因。據說，某樓盤因備案價原因，已多次延期開盤。
如今，整個板塊，都在等待第一個樓盤，打破僵局。
其實，想要開盤也很簡單——突破限價。但根據調控大背景，限價取消的可能性極低，但或許存在適當放寬的可能性。
但話又說話來，即使能突破限價，對板塊購買力，也是一個極大考驗。
中介告訴我，目前城東新城一帶的次新二手房，實際成交均價，大概4萬5。截至目前，還沒有房源實際價格，能夠超過5萬。
事實上，普通公寓，一旦售價到達5萬左右，就會明顯上漲乏力。如城西的申花，也是如此。
所以，眾多高地價樓盤，想要站穩更高房價，除了市場行情因素，還要有更出色的產品（如科技屬性、低密物業等），兩者缺一不可。
- End -
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文 ∣ 七喜/鹹魚
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