不知大家在二手房买卖过程中，有没有听中介说到一个词，开发商自留房。为什么市场上会有这类房子的存在，一手房市场这么的火爆，今天这边一个“日光盘”，那边几百人摇一个号的，房子这么好卖，为什么开发商还捂着几套房子不卖呢？这背后的原因就得提到房产中特有的一个税种，叫做土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。怎么简单来理解呢？对于工厂，买了原材料，生产加工成商品，最终销售，这中间增值的部分，工厂需要对其缴纳增值税。对于房产开发商，这土地就是原材料，商品房就是商品，增值的部分也得交土地增值税。大家都知道，房价多高啊，那这部分增值的税，金额可不小。土地增值税是按照增值的百分比四级累进计算的，幅度在30%~60%不等。其中，增值部分若低于50%，按照30%的税率征收；增值部分在50%~100%，征收税率为40%；增值部分在100%~200%，按50%的税率征收；增值部分超200%的，按60%的税率征收。
这对于房产商来说可不是一个小负担。那怎么办呢？研究政策啊。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。这85%的比例，就是一个神奇的数字了，咱是否可以这样理解哈，就是开发了100套商品房，卖了85套，还有15套没卖出去，理论上，这土地增值税清算的事儿，就可以暂时缓一缓。当然也不是无限期延缓，刚才的文件中也规定了，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，也是需要进行土地增值税清算的。这么一大笔钱，延缓三年，这三年，能给企业带来的收益是巨大的。
这么一解释，大家是不是明白了，开发商捂着的这些房子，就是为了延缓个三年交税啊。等到三年后，这些房子再进到市场卖一圈，和原小区的二手房价格相比，就算售价相同，但税费上可是按照一手房税费来缴纳，还不是一抢而空。
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