來源 | 法律一講堂yunlvshi
劃撥用地是我國特有的項目建設用地的取得方式之一，是有審批權限的各級政府根據我國《土地管理法》和《城市房地產管理法》的有關規定和2001年10月22日國土資源部令第9號令《劃撥用地目錄》，向符合劃撥用地條件的建設項目（項目使用的單位）無償供應的土地。齊精智律師提示劃撥用地的使用年限是永久的（即終止日期為批准供地的本級政府認為應該依法收回時止）。
一、破產企業的劃撥土地使用權不屬於破產財產。
裁判要旨：破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，企業破產後劃撥土地使用權可由政府無償收回，破產企業無權處分該劃撥土地使用權。
齊精智律師提示：《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批覆》 一、根據《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款第（四）項及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。納入國家兼併破產計劃的國有企業，其依法取得的國有土地使用權，應依據國務院有關文件規定辦理。
二、執行法院可依法拍賣劃撥土地使用權。
裁判要旨：執行法院可依法拍賣被執行人名下通過劃撥方式取得的國有土地使用權，但應在拍賣過程中依法妥善處理函商當地政府、充分披露信息等執行工作具體事宜。
齊精智律師提示：在拍賣成交後，需要辦理土地使用權類型變更手續，以及補繳土地出讓金和重新簽訂《國有建設用土使用權出讓合同》後才能辦理土地使用權轉讓手續。換言之，對於國有劃撥土地的拍賣轉讓可以在拍賣成交後再補辦相關土地出讓手續，即補辦相關審批手續，因此執行法院對上述國有劃撥土地使用權進行拍賣處置並不違反《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》關於劃撥土地使用權的轉讓需人民政府審批的相關規定。
三、未經批准擅自出租劃撥土地的，租賃合同無效。
裁判要旨：出租通過劃撥方式取得的國有土地使用權的，應當報請相關政府土地管理部門批准。未經批准擅自出租通過劃撥方式取得的國有土地使用權的，該租賃合同無效。
齊精智律師提示：根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，出租劃撥土地使用權應當取得土地管理部門的批准，簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。未經批准擅自出租劃撥土地使用權將面臨行政處罰。
四、雙方均不具備房地產開發經營資質、以自用為目的就劃撥土地簽訂的合作建房合同有效。
裁判要旨：合作雙方以自用為目的、均不具備房地產開發經營資質，可以在劃撥土地上合作建房。這種行為並沒有擅自變更劃撥土地用途，沒有將劃撥土地用於房地產開發項目、以售房等開發行為獲益，因此不違反法律、法規的強制性規定，合作建房合同合法有效。
五、單獨抵押劃撥土地上的自有房產的，未經審批不影響抵押合同效力。
裁判要旨：根據最高人民法院《關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批覆》第三條的規定，如果建築物附著於以劃撥方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地一併設定抵押的，對土地使用權的抵押須履行法定的審批手續，否則，應認定抵押無效。當事人在簽訂抵押合同時，如果僅僅約定以自有房產設定抵押並辦理房屋抵押登記，並未將該房產所附著的、以劃撥方式取得的國有土地使用權一併抵押的，不適用上述規定。
齊精智律師提示：《最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批覆》規定，以劃撥土地使用權或者以劃撥土地使用權及地上建築物一併設定抵押的，應當履行審批手續，否則抵押無效。
六、政府收回劃撥土地的行為未造成地上建築物損失的，無需給予補償。
裁判要旨：人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求無償收回劃撥土地使用權時，沒有證據證明收回劃撥土地使用權的行為造成地上建築物、其他附著物損失的，人民政府無需給予補償。
齊精智律師提示：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規定：“對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。”據此，政府無償收回劃撥土地使用權的補償對象是地上建築物及其他附著物。
七、劃撥土地上的房屋轉讓未經政府批准時，轉讓合同有效。
裁判要旨：《城市房地產管理法》第四十條第一款雖然規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”但該審批行為僅是物權變動的必要條件，也即未經審批，將無法辦理房產所有權登記，房屋所有權不發生轉移，但這並不影響房屋買賣合同的效力。”
八、政府通過招拍掛方式將劃撥地出讓給受讓方，即視為同意劃撥地轉讓，不必再單獨批准。
裁判要旨：《城市房地產管理法》第四十條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。”因此案涉《土地有償轉讓協議書》是否有效，取決於是否經過有批准權的人民政府批准。訂立《土地有償轉讓協議書》後，受讓方辦理完成土地使用權出讓手續的，表明政府以行為的方式同意劃撥地轉讓，《土地有償轉讓協議書》合法有效，協議性質上轉化為補償合同。即使政府出具函件說明轉讓劃撥土地未經其批准，法院亦不予採信。
最高人民法院判決認為，“濟南市人民政府按照國土資源部和監察部要求，對於案涉劉長山路17號地塊，採取先由濟南市土地儲備交易中心從二建公司收回，再由濟南市國土資源局通過招拍掛方式與陽光壹佰公司簽訂出讓合同，向陽光壹佰公司出讓案涉劉長山路17號地塊使用權。該事實也表明濟南市人民政府實際同意二建公司將案涉劉長山路17號地塊使用權轉讓給陽光壹佰公司。
九、就劃撥土地上的房屋訂立抵押合同，只辦理了房屋抵押登記手續而未辦理劃撥土地使用權批准登記的，抵押無效。
裁判要旨：在土地使用權與房屋抵押權實行分別登記的情況下，債權人與抵押人就國有劃撥土地上的房屋訂立抵押合同，只辦理了房屋抵押登記手續，而未辦理劃撥土地使用權批准或登記手續的，應認定該房屋抵押無效；此時，債權人與抵押人若對房屋抵押無效均存在過錯，抵押人應在債務人不能清償部分的二分之一範圍內承擔責任。
十、未經市、縣人民政府土地管理部門批准，出租劃撥用地上房產的租賃合同有效。
裁判要旨：從《暫行條例》第一條“為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例”的規定看，該第四十四條、第四十五條的規定屬於有關土地管理的規定，並不能作為確定本案房屋租賃合同效力的依據。
因此，一、二審法院認定華憶公司要求確認涉案《租賃合同書》無效依據不足，不予支持，並無不當。
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