近段时期以来，三四线楼市量价增长势头明显。当一二线传统市场遭遇长期政策强压之后，三四线楼市率先开始复苏，成为楼市当之无愧的主角。再加上2015-2017第一轮城市棚改计划在三四线城市的大范围开展，
导致城市货币安置比例骤增，本地拆迁户成了最大的购买主力，加上一二线城市限购导致的需求外溢，人口大量外流，直接推动了全国大范围的房价新一轮上涨。
01
抢人大战,力度空前
是极乐宴还是大逃杀?
北上广深等一批一二线城市被限购、限售、限价政策死死按在那里，来自全国的游资大军徘徊在门外观望。从2016年下半年持续至今的楼市强压丝毫没有松动的迹象，从地方财政到企业库存都面临着巨大压力……
5月，天津方面公布人才引流的“海河计划”，上线的第一天，申请人数突破了30万，一举震惊全国，至此，各地的人才引进政策（抢人计划）纷纷浮出水面。
一、50多城陆续出台百余次人才引进政策
2017年至今，全国53城累计出台吸引人才新政百余次，特别是山东地区城市、环北京地区城市，以及中西部二线城市均出台相应的人才引进政策。各地引才的政策着力点大多集中在与住有关的放开落户和住房补贴上，其中深意引人遐想。
二、通过低门槛的落户政策绕过限购大杀器
说回天津，“海河计划”在引进人才落户的同时，也改变了很多人对于天津楼市未来的预期。30万的申请数量，这是未来潜在的入户大军，在被严格限购打压了许久的天津开发商眼中，就是未来随时可能转化的潜在购买力，而且这一数量远远超过了天津楼市一年的成交量。
三、所有放开人才引进的城市都出现了抢房
自房价上涨以来，各地限购政策频出不穷。这些政策让本想在城市落户的人才纷纷外流。一方面是过高的房价，另一方面是严格的落户政策。在去库存的主基调之下，楼市似乎进入了平稳发展的时期。然而，随着多城人才引进的政策颁布，通过政策引才绕过限购制约，让本来平静的楼市再次掀起波澜。
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棚改大潮,二度来袭
是量价机遇还是最后的疯狂?
2018年政府工作报告中亦明确提出，启动新的三年棚改攻坚计划，今年就将开工580万套，全国城市范围内的棚户区，要在2020年前基本全部完成改造。
近两年三四线城市楼市迎来的高光时刻，与以棚改货币化安置为主的去库存政策密切相关。目前，第一轮2015-2017年1800万套棚改任务已经完成，正在进行的是第二轮2018-2020年全国1500万套棚改。
棚改阶段化目标明确，支撑未来两年楼市稳中有升
此次第二阶段的棚改大数量上不如第一阶段多，并且为了防止开发商热炒房价，部分省市取消了全额货币化补贴，但这依然阻止不了新一轮棚改带来的楼市利好。甚至，为了配合去库存，各地政府纷纷有意出台政策宽松、信贷松绑已纷纷上台，棚改所在省份、城市未来短期内预期利好明显。
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暗潮涌动的楼市
三四五线市场还能火多久？
一边是力度空前的全国性城市人才流动，全国性的城市棚改计划，一边又是政策坚持“房住不炒“的国策坚持不动摇。九龙君认为，两相因素叠加，对房地产市场带来的影响既是深刻的，又是多方面的。
一、房地产开发进一步向三四五线城市深化
来自搜房的相关数据显示，2017年全国300个城市中，一线、二线、三四线城市成交均价分别同比增长-4%、19%、56%。
得益于之前三四线城市棚改货币化、去库存，还有一二线城市需求外溢的形势，在接下来依旧可预期的人才引流和城市化棚改计划下，三四线城市，甚至五线县级市房地产市场都将主动承接这波利好行情，全国广义范围内的三四五线城市或将迎来一波开发高潮。
二、全国性房企紧贴政策导向，扎堆抢占新大陆
2017年房企业绩变化差异巨大，一些重点围绕一二线核心城市布局的房企排名大幅下滑，而另一些敢于在三四线拿地的房企受益于需求外溢，并抓住三四线去库存政策红利加大，推货快速收割，业绩呈现爆发式增长。
碧桂园、恒大、万科等房企，2017年销售业绩异军突起，原因就在于，紧贴政策导向而为之，在三四五线城市积极布局。碧桂园去年销售额达5508亿，其累计进驻中国超600个城镇，拥有超过1000个项目。祥生地产通过积极布局长三角三四五线城市，2017年合约销售额达620亿元，同比增长91%，行业排名火箭窜升55名。
三、三四线城市政策收紧，下半年政策效果或将明显
此前一波量价增势，在三四线楼市出现火热行情的同时，也引起监管部门的注意。五月前后，住建部约谈了12个城市的政府负责人，强调坚持调控目标不动摇。其中，涉及城市主要就是三四线城市，要求地方政府部门确保“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以有效遏制投资投机性购房。
四、准一线、二线城市通过人口引流承接驱动楼市回暖
从目前的地方引才政策具体执行来看，大部分城市并没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单的吸引只能导致房地产市场波动。以天津、合肥、成都、重庆等城市的人才新政为例，后续不断打补丁，说明之前没有做好预期，但当地的房地产市场已经出现了明显的升温迹象。未来各省域准一线、二线城市的低门槛引进人才战略，通过做好人才引流承接，将确保当地楼市良性发展。
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基于新形势下的趋势研判
无论是人才大战还是大规模城市棚改，看似一波难得的楼市春天，其实暗藏诸多严冬气息。
一、调控步入长效机制，阶段目标仍将以抑制为主
从政策面来说，中央政策毫不松动，在之前市场出现火热迹象时，一口气约谈了12个城市的负责人，“房住不炒”态度坚决，截至今年5月底，今年全国各地出台的房地产调控政策多达159次。调控城市也从2017年集中在一二线城市逐渐向三四线城市转移。
现阶段明确的棚改窗口期距离2020仅剩2年。随着时间的推移，棚改货币化对楼市的支撑力度及作用都会进一步弱化，这波利好过后，等待开发商的将依然是不变的市场调控。
二、产业承接人才引流，楼市问题还是要由就业决定
还是以天津为例，去年的各大城市经济增长排名中，天津倒数第一，2018经济增长预期下调，根本原因还是其产业空心问题，经济水分较重。虽然“海河计划”上线第一天申请人数突破30万，看似风光，其实多数还只是停留在解决落户问题上，人才的流动目标和方向还是在北京，甚至雄安，因为他们在那上班，那里有更多的就业机会。
从这一点来看，天津的楼市回暖也只能是暂时的，作为一座准一线城市，如果不能留住人才在本地创造价值，这样的楼市量价抬升其实埋藏了更多后续市场风险。
相比较而言，九龙君更看好成都、武汉和郑州，因为它们本身就是区域产业经济的核心，具备更强的产业承接优势，抓住这波人才引流，其整体房地产市场水平将会更上一层。
三、全国性人口流动大潮到来，是机遇更是挑战
随着此轮力度空前的城市引流大战的进行，中国各级城市对人才的吸引力格局发生了明显变化，对各城市的能级将产生深远影响。同时，对全国的楼市版图也将产生积极影响。
全国楼市版图影响
一线城市：由单边全国性流入向多维疏解优化转变（北上广深）。
二线城市：由被动吸纳省域人口向主动吸引全国人才转变。处于产业承接或转型升级期，将重点提高城市吸引力，做大城市规模，整体处于“人才池”做大阶段。
三四五线城市：短期内仍然无法避免人才流出的局面。大部分仍处于依靠城镇化做大城市规模的阶段。城市数量多，受省会或区域中心影响仍然较大。
四、楼市焦点还在都市圈，热点落在周边三四五线
都市圈周边三四五线与非都市圈周边三四五线呈现不同的格局。
城市群有虹吸效应，在核心城市的集聚效应下，需求和机会越来越多，水满则溢，当前及未来，长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五大都市圈周边的三四五线城市，房企会做更多深耕。
而非都市圈周边的三四五线城市，在仅剩的2年棚改计划完成后，九龙君预判当地楼市会回归平静，各大型房企届时换仓的可能性很大。
五、三四五线城市房地产中小开发企业，代理公司面临转型升级
没有城市群效应的支撑，三四五线城市支撑房地产市场的长期动力肯定不足。在九龙君看来，当前，各大房企布局非都市圈周边三四五线城市更多是基于机会型短线战略，随时可以换仓，因为中国市场够大，三四五线城市够多，大型房企有足够的空间可以腾挪。
同时，面对房企巨头的下线入侵，无论对于哪里的中小地产企业来说，都将面临被动竞争和降维打击，本地市场将面临洗牌的局面。对广大三四五线城市中小地产企业来说，转型升级迫在眉睫。（九龙君）
三四线楼市已进入地产下半场
目前，国内房地产总量不足的矛盾已基本解决，政府工作的重心更多将转向未来市场供需适配体系的建设，重点解决结构性、区域性矛盾。具体体现就是我们所见的全国性人员流动、城市化棚改运动。
在房地产市场监管等长效机制的建立上，今后政府将不仅仅针对去库存的长期形势，更会从源头上建立并完善置业贷款利率和首付调节机制，完善地方土地供应、招拍挂机制，而此类工作的开展重点正是未来广袤的全国近600座三四五线城市，即将广大三四五线房地产市场逐步纳入到调控体系中来加以规范。
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