一場投票，關乎中糧系地產業務的未來命運走向。
6月13日下午兩點半，深圳大中華國際交易廣場的35層會議室，中糧地產（000031.SZ）董事長周政端坐在會場中央。這裡是中糧地產2017年度股東大會的現場，周政的重要任務之一，就是主持審議重組大悅城地產（00207.HK）的相關議案。
一筆高達147.56億元的交易案，和24.26億元的配套資金募集案，在這場股東大會里獲得了超94.7%的高票通過。就在這之前，他們已經拿到了國資委的放行路條。
中糧系地產團隊的一切案頭工作，仍在緊鑼密鼓加速推進。作為第一批央企改革試點企業，中糧集團正在努力推動糧油、食品、金融、地產四大板塊整體上市，給出的時間節點是2020年，關鍵性指標是打造超500億元規模，甚至超1000億元規模的專業化公司（平臺）。得益於國企改革紅利，中糧地產有了機會再出發，重組大悅城的目的之一就是整合資源，提升中糧集團地產業務的運營效率。
在過去多年的房企爭霸賽中，中糧系地產業務並未能成為執牛耳者，儘管他們是獲准從事房地產業務的21家央企當中的一員，背靠著中糧集團雄厚的政商、資金實力。接下來，如何做強、做優、做大地產業務，如何在行業競賽中更主動、更靈活、更具話語權？這家23歲老房企，亟須在房企陣營中尋找到一方合適的位置。
重組進展明朗化
近9個月的停牌後，中糧系地產的147億元重組生意在今年4月終於揭開面紗。
4月24日晚間，中糧地產發佈收購報告書、募集配套資金及權益變動等一系列公告，在接近700頁的文件中，中糧地產將重組細節一一披露，包括定價、估值、交易和風險提示、未來影響等。
在這份預案裡，中糧地產要以發行股份的方式收購大悅城地產91.34億股普通股股份，發行價格為6.89元/股，交易對價暫定為147.56億元。同時，中糧地產向不超過10 名特定投資者募集配套資金總金額不超過24.26億元，投向中糧·置地廣場項目、杭州大悅城–購物中心項目。本次交易完成後，大悅城地產將成為中糧地產的控股子公司。
這是一份姍姍來遲，保守質疑的重組文件。去年7月24日，中糧地產因籌劃重大重組事項開市起停牌。一個月後，他們公開重組標的—大悅城地產。大悅城地產脫胎於中糧置地，是中糧集團的商業地產平臺，數年前借殼僑福企業在香港上市。大悅城地產以開發、經營和管理大悅城品牌城市綜合體為主要業務方向。
去年9月28日，中糧地產通過購買大悅城地產控股股東明毅公司（Vibrant Oak Limited）100%股權，開始就計劃收購大悅城地產的相關事宜進行準備。此後，相關重組事宜鮮有進展。中糧地產更是多次停牌期滿申請繼續停牌，超過證監會 “重組停牌時間在半年之內”要求，原本計劃在今年2月中旬出臺的重組初步方案最終推遲到3月底才公佈。
“本次重大資產重組涉及國有企業改革及跨境交易，方案複雜且工作量較大，重組方案尚需進一步協商、確定和完善，有關監管機構的審核尚在進行過程中。” 在1月22日召開的投資者說明會上，中糧地產總經理曹榮根這樣解釋過重組方案延遲的原因。
從宣佈停牌開始到今年6月12日，不到一年的時間裡，中糧地產關於重組大悅城事宜的公告就有近50條。公告頻發的背後，是其重組事項面臨的重重壓力。
事實上，“整合”一直是中糧地產發展過程中的關鍵詞。
2004年年底，在深圳國資退出競爭性行業的背景下，中糧集團與深交所股票代碼為000031的老牌上市公司深寶恆控制人簽署股權轉讓協議，2007年，深寶恆正式更名為“中糧地產”。中糧地產成為中糧集團旗下專門從事住宅和工改的地產平臺，並得到來自集團的多個地產項目注入。
同一年，國資委一紙任命，46歲的華潤集團副董事長兼總經理寧高寧空降中糧集團，就任董事長一職。中糧系地產業務歷經多年盤整，最終形成中糧地產和大悅城兩大平臺，並分別在A股、H股借殼上市，這背後曾寫滿了寧氏印跡。
業界對這兩家公司的同業競爭問題一直有所非議。中糧地產和大悅城並未否認問題所在。在此前的公告中，他們也表示，此次重組，為整合資源，目的是提升中糧集團地產業務的運營效率。
也正因為此，中糧集團從來沒有放棄對旗下地產業務的重構、整合與改革。早在2011年3月，寧高寧就明確提出，中糧集團在中糧地產、大悅城兩大地產業務平臺合併完成後，將會以A+H的方式整體上市。但因種種原因，中糧系地產整體上市計劃未能實行。
可以窺探的是，在中糧地產和大悅城內部，對兩者的綜合盤算已經展開。對中糧集團而言，中糧地產和大悅城各自為政的時候，一個輕、一個重，它們只有在集團統一核算的時候才一起平衡資本。
保留兩家上市主體
房企間馬太效應仍在加劇，大象明顯比猴子跑得快。
2017年，銷售金額從150億元到5500億元，是地產百強到首強的差距，高下立現。中國千億房企軍團在2017年末達到17家之多，TOP10房企的門檻達1500億元。
誰都清楚這場地產馬拉松的遊戲規則—有規模才有話語權，有規模才有江湖地位。絕大多數無法穩固增長慣性的房企，會被清出市場。
2016年起拉開的風風火火國企整合浪潮中，地產央企是重要參與者。中海中建合併、中海鯨吞中信、五礦整合中冶、招商局合併蛇口等，每一宗交易都波濤洶湧，被合併的都是小弱房企。中糧地產也曾屢屢傳出“被整合”，如保利、招商蛇口都曾先後與中糧地產傳出收購“緋聞”。
正如上述，中糧地產與龍頭房企相距不止一個身位，亦被同屬央企地產平臺的保利、中海、華潤置地等遙遙領先。以2017年數據為例，中糧地產年簽約金額261.59億元，而保利、中海、華潤置地的同期數據分別為3092億元、2320.7億港元、1521億元。
中糧地產也期待通過此輪重組整合，按下發展“加速鍵”。自2017年開始，中糧地產明顯加快了拿地的節奏。2015年和2016年，中糧地產分別獲得5個和7個項目，累計新增面積約180萬平方米，而2017年一年，他們就新增23個項目，計容建築面積349.58萬平方米，首進重慶、廈門、佛山、紹興等城市。2018年，他們計劃新開工項目30個，新開工面積389.28萬平方米，同比去年計劃開工面積增長179%。
在股東大會現場，周政表示，希望通過對大悅城優質持有型資產的吸收合併，逐步佈局起覆蓋商業、住宅、酒店、寫字樓、產業地產、養老地產等多種業態在內的地產版圖。整合完成後，中糧地產將成為中糧集團旗下唯一的住宅地產與商業地產一體化的全業態房地產專業化公司。
“本次重組將為上市公司主營業務注入新的商業地產元素，包括大悅城城市綜合體、寫字樓、酒店等持有型物業，釋放住宅、商業板塊整合後在融資、市場、人才、土地獲取以及品牌上的深度協同效應。”中糧地產董秘宋冰心稱，在住宅開發與商業持有雙輪驅動格局下，他們既能通過開發型物業的高週轉實現現金迴流，又能分享持有型物業帶來的長期穩定收益和升值紅利。
比如，目前中糧地產融資成本4.3%-8.5%，大悅城地產平均融資成本為4.28%，整合後中糧地產將獲得境內外雙重融資渠道，將顯著降低整體融資成本。宋冰心透露，近日，中糧地產與大悅城地產合作開發深圳寶安25區城市更新項目，就是兩者開始發揮協同效應的最佳體現。
海通證券在研報中寫道，雙方的地產業務資源將深度整合，進一步鞏固“3+X”的城市發展戰略，提升京津冀、長三角、珠三角三個重點區域的市場份額，未來將進一步增強公司的持續盈利能力。
根據中糧集團計劃，“十三五”期間，集團將致力打造2-3個營收超1000億元規模、4-5個營收超500億元規模的專業化公司，重組後的地產業務，正成為離這個目標最為接近的板塊之一。
“但是，交易完成後，中糧地產與大悅城地產兩個上市主體將各自保留，且在業務、人員與財務在整合後仍然保持獨立，” 宋冰心如是說。
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