雖說現在澳洲的一些城市的部分地區有公寓供應過剩的跡象，但是毋庸置疑的人口增加趨勢，和千禧一代都市雅痞生活方式的進化，公寓市場的前景仍然可觀。
不過，同樣是投資公寓，有些人喜歡高槓杆率的樓花，有些人願意買二手放租，用小投入維持細水長流的現金流。這兩種投資形式優勢是比較容易操作，但不足的地方就是盈利的空間相對較小。
今天要介紹的這種公寓投資形式，相對資金要求來說，更加考驗的是眼光、耐心，和最重要的，對於主流生活方式和價值觀的把握。這是一種高技術含量的投資方式，對於喜歡挑戰的投資客來講，也更加有成就感。
舊公寓翻新秘笈
翻新舊公寓的門檻雖然有點高，但是附加價值更高，相比舊House的翻新工程，成本和難度都小很多。跟據專業翻新人士的說法，選擇合適的公寓是成功的關鍵。
“任何公寓都可以翻新，只要你以合適的價格買到它，就可以以合適的價格翻新，但是，兩臥室的裝飾藝術風格的公寓是最好的選擇，因為資金充裕的買家往往會第一眼就愛上它們”什麼是裝飾藝術風格(Art Deco)的公寓？
1918年左右到二戰之間，澳洲的建築風格受到來自歐洲裝飾藝術風格的影響，特別是西班牙浪漫主義風格和格魯吉亞復興風格，在外立面、陽臺和煙囪設計中採用了裝飾藝術圖案。後來又加入了航海元素，包括彎曲的牆壁和舷窗。
外立面大多數是紅磚材質，但也有塗料或泥灰等。封閉的陽臺，磚砌的前圍欄。磚牆和鍛鐵大門上往往帶有裝飾藝術圖案，而煙囪和屋頂設計（包括尖頂，護牆和塔樓）則具有幾何形狀。
在建築內部，帶有裝飾紋樣的天花、彩色玻璃、木鑲板和玻璃磚牆都是這種風格的設計特點。
當然，這種公寓也有不怎麼討人喜歡的地方，比方狹窄的走廊，咯吱作響的木地板，和差強人意的隔音噪音效果等等。
哪裡找得到這種公寓？
通常這種風格的公寓一般都在CBD附近，因為這種建築大多建於二十年代到二戰之間，當時有大量來自歐洲的移民，他們往往靠近人口稠密和交通方便的地區，喜歡並且習慣於歐洲風格的公寓。
現在來看，悉尼CBD及附近、下北靠近海岸的地方，以及墨爾本的內郊區，最容易找到這類老舊公寓。而這種地方，一直都是兩類高質量居民的聚居地：高薪而忙碌的年輕專業人士，以及延續生活風格與品質的Downsizer們。
購買這類型公寓的TIPS
基本的兩臥室公寓，在市場的價格往往比較穩定，而且很容易查到。除非它有一些獨特的地方，比如一個大庭院或車庫，那麼價格會相應提高。
業內人士建議購買較舊的小型公寓，但要確保物業費用在相對合理的水平。
你必須對這些舊的公寓進行深入的研究，因為很多這類公寓已經到了需要進行重大工程的年齡，比如更換管道，承重體或者門窗，而所有這些都相當昂貴。
如果資金許可，可以購買兩個連在一起的小公寓，然後把它們合併成一個大套間。或者是購買一間帶有獨立餐廳的兩臥室公寓，將餐廳改造成臥室。
甚至更進一步考慮排屋或單層聯排公寓，因為一定的土地使用面積對實現價值增長至關重要。
無論是院子還是陽臺，戶外空間是必須的。但除非有一個特別吸引的院子，否則還是不要買在一樓。
戶型方面，最好有一個門廳，臥室離起居室要遠一些，有一個開放式的客廳+餐廳，或者有改造成開放的生活空間的可能性。
位置也很重要，要遵循儘可能接近CBD的購買原則。儘量靠近學校，商店，交通和休閒街道等。大部分人都會願意為這些基礎設施買單。
必須能夠在路邊停車，因為這種公寓往往沒有停車場。
裝修的實用技巧與費用
一般來說，最重要的翻新工程是升級廚房和浴室，以及更換地板，進一步可以考慮的是，更換雙層玻璃窗，和增加一個臥室。
以下是一些比較推薦的翻新項目和費用：
廚房
平均面積：6.5平方米
平均每平方米成本：$2,900每平方米
平均裝修費用：$18,850
必須
安裝吊頂和洗碗機
使用石質的廚房檯面
保持開放性設計
避免
購買昂貴的固定裝置和配件
太小的、不方便的檯面和存儲空間
過於特別的色彩搭配
浴室
平均面積：6平方米
平均每平方米成本：$3,000每平方米
平均裝修費用：$17,400
必須
安裝無框玻璃淋單元
鋪設地板到天花板的瓷磚
如果空間夠大，安裝雙人洗臉池
避免
對管道進行大量改造
省略浴缸
過度使用馬賽克瓷磚
地板
平均費用：$50- $200每平方米（取決於不同材料）
增加臥室
平均面積：12平方米
平均裝修費用：$18,000- 24,000
陽臺或庭院
平均面積：9平方米
平均成本：陽臺木板地$350每平方米; 庭院木質平臺$420每平方米（取決於不同材料）
平均總成本：$3000-4000
算下來，如果不涉及到建築結構的改動，翻新一套舊公寓的成本在5~8萬元左右。這類公寓的稀缺性和主流受眾的偏好度，以及由此帶來的溢價部分，它的價值基石比起氾濫的樓花交易，似乎更加牢固一些。
閱讀更多 大悟 的文章
