近年來
開發商私自出租小區內車位、綠地等
公共場地的情況層出不窮
相信很多人都會有這樣的疑問
小區的共有財產被非法佔用
究竟該如何維權？
出租後獲得的收益
又該如何分配？
近日
珠海某小區的居民就遇到了這種情況
他們是如何做的呢？
案件梗概
香洲區某小區垃圾房被開發商對外出租並收取了租金86800元，小區業主獲悉後紛紛表示不服。近日，該小區的業主委員會將開發商珠海某房地產開發有限公司一紙告上香洲法院，請求確認小區垃圾房所有權歸小區全體業主所有、開發商支付垃圾房的佔有使用費等，法院支持了該小區業主委員會的訴訟請求。
案情回放
上述小區配套設有一座垃圾房，建築面積共為112.43平方米，功能為公用設施，用於堆放小區內的生活垃圾。
（圖文無關）
在垃圾房建成時，開發商珠海某房地產開發有限公司就在該垃圾房的西邊隔出一塊麵積為50平方米的房屋。
2015年1月，小區的開發商珠海某房地產開發有限公司將小區垃圾房的西半部分（約50平方米）的房屋使用權出租給粵某武公司使用 ，合同約定租賃期限為三年，粵某武公司每月向開發商支付租金2800元，從第三年起租金上漲為3080元/月。
開發商的出租行為被小區的業主獲悉後，頓時激起了業主們的不滿。
隨後，小區的業主委員會向香洲法院打起了維權的訴訟。
業主委員會向法院主張，小區垃圾房所有權應為小區全體業主所有，開發商並非實際產權人，無權改變垃圾房的用途，更無權對垃圾房佔有、使用和出租受益，請求法院確認小區垃圾房所有權歸小區全體業主所有，確認開發商與粵某武公司簽訂的租賃合同無效，粵某武公司限期騰房遷出；並要求開發商支付垃圾房西半部分房屋的佔有使用費（至實際騰退之日止）。
法院審理
香洲法院經審理認為，案涉垃圾房在登記中明確為公用設施，依照法律規定，建築區劃內的其他公共場所，公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
因此，案涉的小區垃圾房應屬於業主共有。小區開發商擅自改變該垃圾房用途出租給粵某武公司作商用，小區業主委員會主張該租賃合同無效，要求粵某武公司騰退的請求，法院根據相關司法解釋規定，予以支持。
因租賃合同無效，開發商無權收取租金，開發商應將已收取租金支付給小區業主委員會，粵某武公司應按照合同約定的標準向業主委員會支付垃圾房的佔用費，因粵某武公司已經實際支付2017年7月以前的租金共86800元，
法院支持粵某武公司還應支付自2017年8月至實際騰退之日的佔用費（按合同約定每月3080元的標準支付）。
（圖文無關）
據此，法院判決確認案涉垃圾房歸珠海市香洲區某小區業主共有，開發商珠海某房地產開發有限公司與粵某武公司簽訂的租賃合同無效，粵某武公司應將租賃的案涉垃圾房退還給小區業主委員會；開發商珠海市某房地產開發有限公司向小區業主委員會支付2015年1月至2017年7月的租金86800元；粵某武公司從2017年8月1日至實際騰退之日按每月3080元標準向小區業主委員會支付佔用費。
法
官說法
建築物區分所有權中的共有權，是指業主依據物權法或者管理規約的規定，對區分所有建築物中的共同所有的部分所有的佔有、使用、收益、處分的權利。
我國《物權法》規定建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
本案中，
案涉垃圾房在登記中明確用途為公用設施，應屬於業主共有。而根據相關司法解釋規定建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。
因此，法院對業主委員會要求限期騰退及支付佔用費的訴訟請求予以支持。
法條鏈接
《物權法》第七十三條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。
屬於前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
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