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01
日前，有位美國賣家只用了不到一週的時間，就賣出了自己的房子。短短4天內，他就收到了11份購房意向書。其中，有一份全款支付的意向書，比他的期望價位高了4.1萬美元。
“這也太快了吧！我要是4天能賣出一套房子，該多好啊！”國內某知名房產中介感嘆道。這僅僅是個例嗎？
據美國房地產經紀人協會(NAR)的數據顯示，每套房子的成交時間中位數是3周，這創下了美國房地產30年來的紀錄。5年前，美國還未完全從金融危機中走出來時，這個中位數是11周。
（圖：美國核心城市2017房價）
當前，全美的住宅轉手率非常高。一套待售房產在市場上的平均停留時間為41天，而一年前還是52天；42%的買家願意支付賣家的要價，還願以更高的價格購買。這創下了2007年以來的最高水平。
但要想成功買到心儀的房子，買家不僅要準備好貸款審批等資料，還要做好犧牲週末，甚至“熬夜排隊”的準備，投入搶房大戰。
所以，美國榮富地產公司戴特威勒預計：2018年美國房地產市場仍會保持火熱，因為房屋供給不足的狀況還在繼續。
在賭城拉斯維加斯，一位37歲的房屋過戶公證員正忙於為家人購買一所更大的房子。當她帶著男友、女兒看到一個四間臥室的獨棟房屋時，立即開價40.59萬美元，比賣家的預期多了兩萬美元。
但賣家對另一個買家的全款買房更有興趣。最終，她沒有買到，“現在，我準備不看房就提出報價了。我真的是怕了。買房的人太多了，最近房子供不應求。”
02
根據美國房地產經紀人協會數據顯示，截至2018年3月，全美現有待售房屋同比大減8.1%，這已經是連續第33個月下降。按當前的銷售速度，未出售的住宅最多能滿足4個月的購買需求，這是5年以來的最低記錄。
美國著名財經博主John Rubino在DollarCollapse上發文稱，房屋庫存短缺的原因有很多：
美國房價已維持了6個月的增長勢頭，而房地產交易涉及到一些顯著的成本，比如房產交易稅，購房費用等；
數以萬計的房主都有利率在4%左右的長期定息按揭貸款，所持房產一經交易，他們就要支付數額不菲的違約金；
美國正值稅改期，那些住在高檔社區的房主認為現在賣房不合算，而新建房屋又不能滿足市場需求。
在美國房產經紀商Coldwell Banker Premier Realty工作的Chris Bishop表示，當前的買家除了有剛需的千禧一代之外，還有不少是在08年金融危機中破產的房主，他們陸陸續續修復了自己的信用，開始重新購買房子。
（圖：美國待售的住宅）
由於供給短缺，美國多個房價指數已接近歷史峰值。過去幾年，中國買家是美國樓市的購買主力，其中不少是出於子女教育的目的。
在美定居多年的胡先生表示，在美國學區房也算是剛需。隨著低齡留學的興起，學區房呈現熱銷的情景。
據胡潤投資移民白皮書顯示，北美地區仍是最吸引中國高淨值人群海外置業的區域。但由於人口增長和土地資源的演變，房產價值還在分化。
據美亞置業的投資專家介紹，目前美國西海岸加州的房價基數高，投資價值較小；而東南部的佛州、南部的德州等地，房價相對來說是窪地，增值潛力巨大。
03
美國全國房地產經紀人協會的數據顯示，中國人是美國住宅最大的國際買家，約71%的中國買家用現金來支付購房款。僅2015年4月到2016年3月，中國人就買了29195套住宅，耗資總額約為270億美元。
中國買家每套住房的平均售價為93.7萬美元，高於此前的83.2萬美元，遠高於所有國際買家支付的47.7萬美元的平均價。據美國《巴倫週刊》的報道，美國買家每套住房的平均價格僅為26.7萬美元。
而且，美聯儲在4月11日公佈的例會紀要顯示，多數美聯儲官員對美國經濟預期持樂觀態度，通脹率將進一步回升，未來美聯儲加息節奏可能加快。
（圖：美聯儲2018議息會議時間表）
美聯儲官員還認為美國經濟在經歷一季度相對疲軟的增長後，2018年將實現穩健增長。經濟預期走強將進一步推動通脹率回升至２％的目標。
鑑於樂觀的經濟預期，美聯儲上下一致認為有必要進一步收緊貨幣政策。3月末，美聯儲宣佈上調聯邦基金利率，這是自2015年12月開啟新一輪加息以來的第6次加息。美聯儲官員預計2018年共有3次加息，而2019年還要加息2次。
有很多業內專家作過分析，美國如繼續加息，中國樓市可能會面臨更嚴格的調整和管控，房價上漲幅度不大。而更多的資金會流回美國，促進美國股市、樓市的繁榮。
04
特朗普針對中國的貿易戰是因為中國的不公平貿易行為所致。這些行為包括強制轉讓美國技術、盜竊美國知識產權等。而且，中國沒有遵守加入WTO時的承諾，開放國內市場。
然而，在博鰲經濟論壇，我們宣佈：中國將按照原有的規劃進一步深化改革，加大開放力度。2018年，我們將在金融、通信、保險等領域允許外資進入，並且加大知識產權的保護。
如此承諾，便堵上了特朗普發動貿易戰的藉口。
即使中美出現貿易衝突，無外乎以下三種情況：
第一種是中等或中等規模以下的貿易戰，國內樓市仍偏利空，因為中國會穩定人民幣匯率並略有升值。同時，中國會小心維持中美利差。美國加息時，中國會引導利率上行。
第二種是大規模的貿易戰。中國失業率上升、出現輸入型通脹、被迫加息。針對國內樓市的利率上浮開始下降或取消，樓市調控會適度放鬆，但絕不會允許房價大漲。
第三種是中美徹底翻臉。這時中國失業率飆升、出現輸入型通脹、被迫加息，樓市調控就可能逆轉，人民幣或大幅貶值，房價出現新一波上漲。這種可能性極小，畢竟“殺敵一千，自損八百”。
（圖：美國失業率走勢）
近年來，美國就業率增長強勁，全美房產市場正經歷難得的黃金期，呈現出既不過熱也不過冷的增長態勢。
由於需求強勁、存量不足，且房價呈溫和上漲趨勢，諸多業內專家認為，全美房產市場回暖還將持續數年。當前，美國房產市場“僧多粥少”的現象比比皆是，買家常因下單慢人一步而錯過好房。
正如美國著名營建業研究機構Veritas Urbis Economics首席經濟學家所說，“對投資者而言，如今美國樓市是一個賺大錢的好時代，除非他們買的房子是用來住的。”
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