诗琦2177988540

1、法院可能不包“售后”

在拍卖的过程中，很多法院基本只负责“卖”，当买受人过去收房的时候，有些原房主会以不知情为由占据着房产拒不搬离，而法院不管这些入住纠纷，因为法院在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”。简单来说，只管协助买受人办理过户手续，交房和其他纠纷，由自己处理。

有一种情况，即便法院想帮你也没办法。原屋主名下只有一套房产，如果强制执行，被执行人的居住就成问题了，或者房子里住着原房主的父母等其他情况。这个时候，法院会从维护社会稳定角度考虑，往往不予执行。

2、带有租约的房屋可能带来额外纠纷

此外，被司法拍卖的房子可能会涉及租约，而且会带有很多甚至很长的租约，这些租约清理起来往往需要一些费用和精力，这无疑是对买受人最大的阻碍及忧虑。如果租约是10年、20年这种类型，就是债务人钻“买卖不破租赁”的空子。

意思是房产权归你，但为了租户的权益，不能强制和对方解约。现实中，很多人在因各种原因而导致房产被查封拍卖前，恶意伙同他人签订一份长期租赁合同，合同会要求租金一次性付清。

3、抵押给银行房产纠纷可能较少

如果要选择司法拍卖的房屋，最好选择银行的抵押房屋，由于是银行抵押的，有别于个人借贷纠纷，此种房屋会面临的问题会比较少，房屋产权也相对比较清晰。金十君曾见过，在现场勘查房屋时，时不时会碰到借贷纠纷的房屋被人泼油漆，写着“欠债还钱”四个大字。

别以为法院拍卖的房子一定产权清晰，这可不一定。法院只负责通过法律文件证明你是房子的购买者，但是真正给你发房产证或者确权的是房产部门。一些建造久远或者历史遗留的房子，产权往往不清晰，会出现各种各样的问题，过户也就变得困难。

4、房产税推动房屋购买价格增加

需要注意的是，尽管法院拍卖的房子价格便宜，但是照样要缴税，殊不知可能在各项税费交完之后，此价值也许比市场公开价还要高，包括营业税、个人所得税、契税、土地税、房屋交易手续费、印花税等等。最终税费加下来，大致是市场价格的10~30%之间。

综上所述，司法拍卖的房子可能存在诸多“后遗症”，绝大部分人都承担不起、耗不起，而且真出了问题想退款或转手几乎不可能，因此金十君建议大家购买前需要慎重考察。

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金十数据

谈谈自己的观点，网络司法拍卖起源于2012年，2012年6月底，浙江省两家试点法院首先将诉讼资产放在某宝进行司法拍卖，发展至今，已基本覆盖全国各个省份，此种拍卖形式有别于传统的拍卖形式，具有公开透明，促进标的物价值最大化，扩大拍卖参与机会等优势，并且越来越受到人们的关注及认同!

至于拍卖的房子比市场价低一半也没有人买主要有以下几点原因：

1.跟很多答主回答的那样，很多的司法拍卖带有租约，并且有很多带有长期租约，无论你是买住宅，商业，还是厂房，这都是对买受人最大的阻碍及忧虑。试想，你花了一大笔钱，结果却没有办法拿到房子的使用权，想想都是十分闹心的。当然租约的形成要看在抵押之前还是在抵押之后，这里会有很大的不同。如果租约在抵押之前，此种情况租约是受法律保护的；如果租约在抵押之后，此种情况抵押权是优先于租赁权的；而承租户的损失，要看房东在出租房屋时，有没有明确告知其房屋抵押的事实，如果没有，承租户是有权向房东索要赔偿的，反之，一切损失，由承租户个人承担。

2.网络司法买卖很多情况下要求是一次性付款，如果房屋价值量较大，这对于很多人来说，都是一个不小的难题。

3.税费问题确实是一个不小的问题，表面上看着便宜，殊不知可能在各项税费交完之后，也许你会发现，此价值也许比市场公开价还要高。

4.过户问题，司法拍卖的房屋，在处理过户时，可能会出现各种各样的问题，包括此房屋的各项产权是否清晰，这个非常重要，如果产权不清晰，那恭喜你，你进坑了！

5、腾空问题，不论是不是带有租约，要是碰上那种无赖，你真的是懊悔莫及啊。我前几天刚看到一个新闻，买受人全款买下房屋，并且顺利完成产权过户，结果在最后收房的时候，原房东死活不执行法院判决，并且以死相逼，也许很多人说法院可以强制执行，但是现实中，有时候法官都很无奈，碰到这种情况，你也是一个头两个大。此种例子，不枚胜举。

我个人也是从事房地产评估的工作，对于司法拍卖的业务也有经手，个人建议，如果要选择司法拍卖的房屋，最好选择银行的抵押房屋，由于是银行抵押的，有别于个人借贷纠纷，此种房屋会面临的问题会比较少，亲眼所见啊，我们在现场勘查房屋时，时不时会碰到那些个人借贷纠纷的房屋被人泼油漆，写着“欠债还钱”几个大字，而且银行抵押的房屋产权相对比较清晰。

潇众先生

说起住房投资，买得好不如买得巧，今天有小伙伴问我们，法院拍卖的房子手续齐全、产权清晰，价格还比市场价低一半，为什么却很少有人买呢？

其实，别看法院拍卖的房子价格低，其中的猫腻却不少。

首先，很多法拍房要求一次性付全款

另一方面，很多房子本身带有租赁合约，俗话说，买卖不破租赁，意思是房子产权你买了，但为了租户的权益，不能强制和对方解约。

很多房主为了防止房子被拍卖出去，会刻意找人签订五年、甚至更久的租赁合同，就算房子买下来了，合约关系也不好清理

所以说，

另一方面，很多法拍房起源于房产纠纷，特别是个人之见的借贷矛盾，很容易因为不服判决，产生一些额外的纠葛——比如恶意破坏房产、泼油漆、写大字等。

买房住房，本来是一件喜庆的事情，到头来，成为无辜的接盘侠不说，还可能沾一身灰，假如碰上不愿意搬走的房客，再发生点意外矛盾，一波未平、一波又起，结果只能是两败俱伤。

碰到这种情况，买房的钱是少了，住却住得不踏实，那多不值啊！

总而言之一句话——法拍房有风险，买房需谨慎了~

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你好，嗨住租房回答这个问题。

已经有人为了占小便宜亏了钱

深圳有一名男子，通过司法拍卖的方式买了一套学区房，价格仅369万比市面上同类型的房产价格便宜很多。这名男子就自认为赚到了，结果当要去办理房产证的时候才发现，仅仅370万的房子却要交242万的税，其中就包括218万的土地增值税。

原本370万的房子确实比较便宜，但加上税费之后，这个房产的总价竟然比同小区的房子还要贵上不少。最终这位男子因为无力负担过于庞大的税费，而选择了违约，25万定金就打了水漂。据相关报道称，因为没有了解清楚司法拍卖的一些手续和相关情况，而导致定金被吞没的现象并不少见。

司法拍卖的房产税费为什么这么高

很多司法拍卖的房产都是因为原先由公司持有，由于经营不善等多方面的原因导致公司的现金流出现了问题，最终公司可能破产。因此，在公司资不抵债的情况下，房产自然会被银行抵押，通过法院进行拍卖。而对于公司的房产要转售给个人，则需要提交土地增值税、契税、增值税等。

另一方面的原因则是因为，很多一线、二线城市，近几年的房价上升的非常快，几乎一年一个价，而大部分税费都是通过差额进行计算，例如土地增值税，就是根据登记价差额的60%。对于房价迅速上升的地区而言，所要交的土地增值税自然就更高。

参与司法拍卖要做准备工作

对于大部分人群而言，司法拍卖的房产并不是随随便便就可以获得的。如果这套房产本身就比较廉价，没有任何问题，那么也许早就会被别人拍走。当我们遇到这种占便宜的时候，必须时时刻刻的提醒自己，会不会有什么问题在等着我们。

我们都知道，现在大家对于住房的需求都是非常强烈的，特别像学区房这一类刚需类住房，很多人都在等待合适的时机入手。但心急吃不了热豆腐，对于房价回归理性，还是应该抱有平常心。如果买房这件事并不那么急迫，大可以通过租房的形式，慢慢等待房价回归。当然了，租房也不能随意草率，也需要多加谨慎。选择一个好的平台，就是选择一个好的租房顾问。嗨住租房-全城房源，一网打尽，房源多，房源真。

嗨住租房

法院拍卖的房子，一般都是债务人无力履行债务而经债权人申请法院强制执行，法院于是就把债务人的房子拍卖，用所得价款优先实现债权人的债权。

也就是说，法院拍卖的房子，大多数是老赖的房产，虽然拍卖价格相比市场价格比较低廉，但也隐藏了许多风险，因此很少有人竞拍法院拍卖的房子。下面我们就来具体分析有哪些风险。

付款压力大

法院拍卖的房子，虽然总价较低，但需要购买者一次性全款付清。因此，对于很多攒钱买房的普罗大众，是拿不出一大笔钱全款付清价款的，他们只能选择购买可以按揭付款的商品房。

权利负担重

法院拍卖的房子，也许早就被债务人设定了权利负担，最常见的就是把房子租赁给了第三人。由于“买卖不破租赁”的原则，就算把房子买了也只能继续租给第三人。因此，对于那些买房自住的朋友们，自然不会想买法院拍卖的房子。

住房麻烦多

既然是老赖的房子，虽然法律程序可以轻而易举地将房屋产权变更登记在买受人名下，但他们既然背负老赖之名，自然不肯善罢甘休。

他们会想尽办法拖延搬出房屋，或者用卑鄙手段干扰住房安宁，比如往墙壁上泼油漆、写大字，甚至制造噪音扰人清静。如此看来，谁还愿意去趟这趟浑水？

事实上，参与竞拍法院拍卖房产的人，大多数是炒房客和投机者，他们并不会买来自用，所以顾虑会小很多。

冰焰

因为风险特别大，尤其是带租约的房子。

老赖又搞出了一个新玩法，就是和租客（老赖的朋友）签订一个20年的租赁合同，然后把20年租金的流水给汇了。等到法院贴出拍卖公告了，立刻起诉叫做案外人执行异议之诉，这个是有法律依据的“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。"，诉讼请求就是确认租赁权，这个也是有法律依据的。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”当然，这个租赁确实不影响拍卖进程，但一旦司法拍卖结束，真正的买家是住不进来的，因为买卖不破租赁，租客说我付了钱的，你不能赶我走，二十年之后我自然会走，当然你可以去问原先的房东要钱。

这么一来，这类房子的拍卖价格会非常非常的低，甚至没人会来拍，除非你认识金链子大哥才会选择拍卖这类房子。最后如果流拍， 如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十，两次流拍，那拍卖变成了变卖，如果第一次拍卖保留价为评估价假设一千万元（此评估价应为法院委托评估的评估价而非抵押时的评估价）；如果三次流拍，第三次拍卖的保留价最低为两次打八折，也就是640万元；如果第三次流拍，法院可以第三次拍卖的保留价变卖，这个变卖基本上都是知道情况的才会去买，不说了。当然变卖也可能没有人买，根据规定，自变卖公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外，这条文也就是不了了之的意思。所以说，普通人担心房子被拍，流落街头，就不停闹，真正的生意人根本不怕房子被拍卖，懂了伐。

上海滩小律师

南京最近就在拍卖一套别墅，在江宁区，市价1236万元，拍卖价435万元。

将近500平米，带花园，折合也就一万一平。

这可比市价低了太多啊。

可就是这样，还拍卖了三次都没能卖出去。

就因为，这房子以前发生过凶杀案。

2006年的时候，房屋的男主人郭某曾经把自己的车借给亲戚开，结果发生了车祸被烧死在了车里。结果车上的身份证和驾驶证优势郭某本人的，于是就被误认为死者是郭某了。

当时郭某也正好面临着经济周转的问题，和妻子一商量后，决定将计就计，骗得一笔巨额保险金。

钱到手了，可是郭某从此变成了一个没有身份的人。

在一次次地向妻子冯某讨要护照后，冯某怕事情败露，便和自己的父亲产生了恶念。

2011年2月25日，冯某的父亲在麦德龙购买了塑料袋、斧子等杀人工具后，便与女儿一起杀害了郭某并且将其碎尸。

于是，发生了这么一件碎尸案，豪宅变成了凶宅。

中国自古以来都是比较讲究风水的。据说苏州的府学起源就是范仲淹买地时找人看风水，风水先生说那块地出奇的好，于是范老就没拿来私住，而是建起了学校。

徽派建筑院落中都会有一座聚雨水用的天井，也是因为徽商的“聚财”风水观。

这也许就是人们不愿意购买价虽低、手续全、但风水不好的拍卖房的原因吧。

不过也有看房大妈坦荡地说：“好便宜！我买！我不害怕，哪栋房子不死人啊！”

还有网友调侃道：“你大妈还是你大妈！”

“我是穷鬼，我才不怕什么鬼！”

运营控

先来说说法拍房的由来。

法拍房，简单说就是被法院执行的房子，一般都是所有权人抵押贷款还不上，欠款还不上导致的。具体有这几种：

1、商业贷款，比如房贷断供，银行收回后拍卖；

2、民间借贷，借贷还不上，债主起诉，法院执行财产，拍卖房产；

3、司法没收，一般跟刑事案件有关。

4、无主财产，比较少见。

除了个别城市，大部分限购城市尚没有将法拍房纳入限购。有兴趣的可以重点关注一下。

法拍房需要注意的有这么几个：

1、法拍房虽然比较便宜，但银行一般不给法拍房提供贷款，这是买法拍房很大的门槛。你得准备全款，对于大多数刚需来说，并不具备买法拍房的实力。

2、法拍房欠的钱需要竞得者缴清，法院是不会处理的，这里有时候会有深坑。

比如未交齐土地出让金，房产证未办理等，拖欠物业费水电费，房屋有租房合同在身，你买了也得等租房合同到期，或者承租人主动退租。

楼市微观察

我现在就是南宁做房地产的，在一家小公司里面，虽然只有三十多个人，但是在南宁我们还是独一家做法拍房的公司！

第一：大家要明白什么是法拍房，顾名思义，法拍房就是法院拍卖的房子，为什么拍卖，其实就是欠钱了呗，法院的或者个人的，又或者是黑贷，然后还不上就被执行拍卖的。

第二：不是所有法拍房都可以拍的，比如说产权不明，比如说没有证的，又比如说贷款复杂的，如果你们拍到这样的房子，那么可能出现很多情况，比如最直接的就是裁定书下不来，这个会直接影响过户。

第三：其实最好是靠中介机构，虽然要交一点中介费，但是至少会省心很多，比如下裁定书，现在这种房子基本都会比市场价低百分之三十左右，即使你花费了一定中介费，但是成交总价上依然会低于市场价，而且这种房子如果房源好的话，那就是可遇不可求的好房子，是值得你出手的，中介还有一个好处就是，我们跟银行跟法院都有关系，跟银行有关系，我们就可以给你做成贷款的，跟法院有关系我们下裁定书就快，过户的过程中如果我们的房子被起诉，我们依然可以进行强制过户，我们的客户最快的就是交完尾款三天内就下了裁定书，这就是我们中介的优势，如果一般人法院如果拖你个一年半载的，你不得哭死？所以有人代办，何乐而不为！

其实大家都想买，但是无奈里面涉及到法律的东西，很多人都不懂，但是现在法院拍卖又不得钱，普通人也怕被拖久，毕竟法院不保证任何东西，什么裁定书过户啊，法院根本就不管，就管拍卖收钱，很多人观望，也仅仅是观望而已，毕竟有些时候一套房几十一百多万就是他们的全部家当了。所以真正能下手的都可能是炒房的投资客。

大家有什么不理解的或者不明白的地方可以提出来，我将不定期过来解答一下。

房地产资深分析师

我前年就遇到了这个情况，看中一套房子，没了解太多就交了保证金。起拍价70万，80万我拍到手，结果过户的时候去税务局问，需要上到18万左右的税，当时差点哭了。还好冷静下来立马联系法院，那个拍卖的钱还在法院账户里，给负责人说了这个事，人家反过来安慰我说不用急，他们也是第一次碰到，然后跟我一起去税务局证实。后来法院帮我把卖家需要上的税全部出了，还顺带把拖了两年的物管费交了，我也算幸运啦！如果法院真要咬文嚼字的话，拍卖公告上面也说得很明白，拍卖后一切费用由买家承担。所以买法院拍卖的房子一定要谨慎！图便宜的话有可能吃更大的亏！

關鍵字: 房产 买受人 生活