根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称办理异议和复议案件规定）第二十八条至第三十条的规定，物权执行中物权的形态分为无过错买受人、消费者买受人和已办理预告登记的买受人三类。笔者结合近期办理的一件由无过错买受人所引发的执行异议案件，通过中国裁判文书网对近年来公布的类似案件的裁判文书进行梳理，发现各地法院对于执行异议案件的审查标准和裁判理由极不统一，甚至有着天壤之别。为了切实维护法治权威、提高司法公信力，笔者对此进行了分析总结，并就案件的审查和裁判提出个人的构想。
各地法院的裁判意见不一
甲欠乙借款，经法院判决后，甲仍未履行还款义务。乙遂向法院申请强制执行，执行过程中法院查封了甲名下的一套房屋，在评估、拍卖的过程中，丙提出执行异议，认为甲已经将该房屋出售给了丙，丙已实际入住管理房屋多年，只是房屋尚未办理过户手续而已。对于此类情况，各地法院的裁判意见不一。
第一种裁判意见：对于丙的执行异议，法院执行部门只能做形式上的审查，实体上的审理应由审判部门处理，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封、扣押、冻结规定）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，只要案外人没有办理过户登记，法院的查封就没有错，应当驳回丙的执行异议。
第二种裁判意见：甲确实将房屋出售给了丙，丙已经付清全部款项且已入住，只要丙对于过户没有过错，依据办理异议和复议案件规定第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，裁定中止对房屋的执行。
对于上述两种意见，笔者更倾向于第二种裁判意见。第一种裁判意见明显地用法院查封房屋时的合法性否定了案外人享有的排除法院强制执行的合法权益，而第二种意见更符合办理异议和复议案件规定的要求。但在实践中，该规定第二十八条尚不能满足实践的需要，亟须进一步完善相关法律规定。
笔者通过在中国裁判文书网-执行案件中输入关键词“支付全部房款”搜索发现，中国裁判文书网公布的相关法律文书2017年共有767份，其中高级人民法院17份、中级人民法院344份、基层法院共计406份（截至今年1月10日止），以上数字包含由无过错买受人和消费者买受人提出的执行异议的相关裁定。笔者从上述相关法律文书中抽取无过错买受人提起的执行异议和执行异议之诉案件法律文书共计109份作为分析数据，其中高级人民法院16份裁定、中级人民法院53份裁定、基层人民法院40份裁定。
在高级人民法院的16份裁定中，支持案外人异议共计7件、驳回案外人执行异议共计9件。驳回异议理由为：房屋本身设有抵押权，没有尽到合理注意义务；未实际占有房产；以物抵债协议，且未过户；房屋查封后，另案做出的判决，不能对抗法院的执行。
在各中级人民法院2017年查询到的相关裁判文书186份中随机调取53份，其中支持案外人异议18件、驳回案外人异议35件，驳回案外人异议案件排名第一的是无房屋买卖合同或房屋买卖合同签订时间在法院依法查封之后15件，第二是案外人没有付清全部房屋价款8件，第三是针对轮候查封房屋提出执行异议7件，其他因无管辖权、未实际占有、以物抵债、未尽注意义务等原因驳回案外人异议共计6件。
基层法院支持案外人的异议共计16件、驳回14件，其中保全和轮候查封各1件、未进行过户登记、法院的查封合法驳回3件、案外人对未过户没有尽到合理的注意义务2件、未付房款3件、未实际占有房产3件、不作实体审理1件。
案外人异议审查中的误区
除去在执行异议案件审查过程中案外人的权利不足以排除法院强制执行的权益之外，部分裁定在一定程度上尚存在误区，例如法院的查封合法、执行异议案件审查中不作实体审理等理由都不符合办理异议和复议案件规定的法律精神，这些误区主要表现在以下三个方面。
用合法性审查否定案外人足以排除强制执行的合法权益。民事诉讼法解释第四百六十五条的规定是从民事案件处理的角度对执行异议案件如何处理的一个概括性处理方式的规定，查封、扣押、冻结规定第十七条是人民法院在执行过程中依法如何具体处理相关财产的规定，而办理异议和复议案件规定第二十八条才是人民法院在办理执行异议案件过程中具体如何审查的详细规定。在案外人异议案件中，有很大一部分人倾向于引用查封、扣押、冻结规定第十七条来驳回案外人的执行异议申请。案外人异议程序的法治价值在于保障案外人享有的足以排除强制执行的权益，人民法院不能以办理查封财产时程序合法为理由来否定案外人享有的足以排除强制执行的权益。同理，人民法院中止对涉案财产的执行也不能否定人民法院查封财产时的程序合法性，两者互不否定，没有必然的关联性。因此，人民法院在办理执行异议案件的过程中，应当依照办理异议和复议案件规定全面审查执行异议是否符合法律的规定，而不是依照查封、扣押、冻结的规定来审查法院查封财产的合法性。
支持案外人的异议，意味着案外人对涉案财产具有物权。案外人异议程序的设置主要保护那些因为已经签订房屋买卖合同并已经支付全部价款、由于各种原因未进行物权登记的案外人的合法权益。法院对终止涉案财产的强制执行，并不当然地得出案外人对涉案财产具有相应物权的结论。案外人只有到物权登记部门依法登记后才具有房屋的物权。是否获得物权，应根据物权登记部门登记公示结果为准，而不是以法院是否支持案外人的异议请求为准。
支持案外人的异议，意味着对案件事实的实质性审查。之所以有该误区，是上述第二个误区的衍生。案外人是否对涉案房屋具有物权确实是案件审理的实质性审查，但在执行异议案件中，案外人对涉案物品是否具有物权不是执行异议案件的审查范围，无须对涉案房屋的物权进行审查，只需要对案外人是否具有排除强制执行的四种情况进行审查即可。正如江必新、刘贵祥在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》中所说：执行机构所作的案外人权利存否之判断，性质上仅仅针对执行标的物的形式物权而非实质物权，或者是权利表象而非真实权利。
具体审查中应注意的问题
排除了上述几点在执行异议案件审查过程中的误区之外，应当依照办理执行异议和复议案件规定第二十八条严格审查，在具体审查中应注意以下几个方面——
首先是举证责任分配：案外人负全部举证责任。按照民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，在案外人执行异议案件中，应当由案外人负举证责任。对此问题可资借鉴的是《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》，其明确提出案外人应当就执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任，慎用自认规则，申请人和被执行人的自认都不能免除案外人的举证责任。特别是案外人对于过户没有过错，要承担举证责任，如果不能证明没有过错，应承担举证不能的责任，不予支持案外人的执行异议。
其次是房屋买卖合同的审查：合同成立的时间必须是法院查封之后。房屋买卖合同的审查，首先是签订房屋买卖合同时间的审查，必须是在法院依法查封之前的房屋买卖合同，法院依法查封之后的房屋买卖合同不能对抗法院的强制执行。房屋买卖合同没有书写时间，交款时间明显在法院查封房屋之后的，应认定为案外人没有尽到合理的注意义务，依法驳回案外人的执行异议。
第三是合法占有房屋的审查：合法占有不等同于实际入住。达成房屋买卖合同后，案外人是否已实际使用或实际入住，需要其他证据予以佐证，不能简单以已经单独持有房屋钥匙来判断合法占有，合法占有房屋的证据审查，包括物业交费、电费收据以及往来信件、装修合同等证据都能够证明合法占有；合法占有也不等同于必须实际入住，案外人与被执行人达成房屋买卖合同后，案外人又将涉案房屋出租供他人使用，自己收取房租等也属于合法占有，如果有房屋租赁合同、租房人向案外人支付租金，案外人缴纳涉案房屋的物业费、电费等证据能够证明案外人已实际管理房屋的，应当认定为合法占有房屋；对于案外人正在房屋装修过程中的，也应认定为合法占有。在执行异议案件审查过程中，法院依职权形成的相关材料也属于执行异议案件中的证据。对于执行部门在查封房屋过程中通过物业了解的情况，以及物业费欠缴、电费欠缴等情况在审查过程中依法核实，没有合理解释的，应当依法驳回案外人的执行异议。
第四是房屋价款的支付：以物抵债的价款支付，不能认定为已全款支付。房屋价款的支付必须是全部价款的支付，否则也不能成为对抗法院的强制执行理由。对于少部分没有支付的房屋价款，应当要求案外人限期履行至人民法院，否则也不能对抗法院的强制执行。房屋买卖不是普通的往来消费，大额消费都应当有书面的收支凭证或银行转账明细，不能举证证明已支付房屋价款的不予支持。以物抵债的房屋买卖合同，没有实际支付价款的，容易形成虚假诉讼、单独偿还债权、侵犯其他人的合法权益等问题，不能认定为全部价款的支付，案外人不能对抗法院的执行，应依法予以驳回。案外人还贷是否属于支付全部价款的问题，案外人支付了部分金额后，因资金等问题案外人与被执行人达成还款协议，由案外人以被执行人名义偿还银行贷款的，应当结合全案证据进行审查，例如被执行人在银行的账户款项来源，案外人支付款项的资金走向，是否持有其他还款单据等全案审查，确实能够证明系案外人偿还银行贷款来履行房屋价款的，应当认定为已支付全部价款。另外，单独持有的还款凭证并不能证明由案外人进行还贷，应当严格审查案外人资金与被执行人银行账户之间的资金往来情况进行综合认定，以防案外人与被执行人串通损害其他债权人的合法权益。
第五是未能过户的原因审查：没有故意放弃登记、逃避登记的，危害其他权益的，应相对宽容保护案外人的合法权益。对于没有过户原因的举证责任应当由案外人负举证责任，案外人没有过错是指案外人未办理产权登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。基于执行复杂、维护社会秩序稳定等角度的考虑，只要案外人不存在故意放弃登记、逃避登记等因素的，都应该予以支持。例如房贷未还清，房产部门不能办理过户登记，案外人直接用被执行人的名义偿还贷款等问题，都是房产不能过户的原因之一。而对于案外人执行异议案件中直接不审查未过户的原因就支持案外人的异议请求，是不符合法律规定的。案外人在明知涉案房产存在权证不全的过户障碍，仍与被执行人签订房屋买卖合同的，应认定为对于不能过户存在过错。
第六是轮候查封房屋，案外人执行异议案件的审查：应向首封法院提出。轮候查封被执行人财产，案外人提出执行异议的，因轮候查封没有实际产生查封的法律效力，对未生效的执行行为，案外人不能提出执行异议。案外人提出的，应告知案外人异议不符合案外人异议的法定受理条件，应向首次查封的法院提出执行异议。
案外人异议程序的设置和审查，关键是确立统一、明确的标准，引导当事人、案外人和执行法院在一致、确定的规则平台上公平“博弈”，并实施相应的执行行为。在案外人异议案件的审查标准、审查方法、判断标准等尚需继续完善之际，我们期待能在立法层面上得到进一步规范。在现阶段，人民法院审查案外人异议案件应当严格按照现有法律规定进行审查，吃透法律精神，竭力查明案件事实，保障好各方当事人的合法权益，有效化解社会矛盾。
（原载于《中国商报法治周刊》2018年5月3日四版 作者 朵珠林 单位：云南省红河州石屏县人民法院）
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