5月全国各地楼市调控政策发布次数刷新单月纪录。为何政策发布如此频繁？这一波调控有哪些新变化？房价未来会怎么走？买房将更容易吗？这都是民众颇为关注的问题。
40城、50次！5月楼市调控次数创纪录
中原地产研究中心统计数据显示，2018年1-5月，全国房地产调控政策发布次数多达159次，比2017年1-5月增加60%。
其中，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。
据了解，5月份发布调控政策的城市有武汉、江门、哈尔滨、长沙、佛山、北京、石家庄、东莞、威海、贵阳、长春、丹东、太原、成都、聊城、重庆、三明、宁波、天津、银川、珠海、济南、厦门、德州、西安、大连、福州、青岛、惠州、赣州等，主要以三四线城市为主。
为何政策发布如此频繁？
中原地产首席分析师张大伟说，近几个月，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价出现波动，这是政策密集发布的最核心原因。
国家统计局数据显示，4月，一线城市新房和二手房价格环比分别持平和下降，三线城市新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。
2016年全国楼市迎史上最严调控以来，热点城市集体降温，去投资化趋势明显。然而，仅隔一年后，2018年楼市爆发，万人抢房的疯狂再次席卷而来。
根据统计局的数据，前四月全国商品房销售面积同比增长1.3%，销售额增长9.0%。与之对应的是，截至6月7日，22家上市房企1-5月，销售金额合计达到1.69万亿元，同比上涨约35%。
其中，万科、恒大的合约销售金额分别达到2390亿元和2541亿元，碧桂园则实现3347亿元的销售。并且上述“三巨头”除2月有春节因素影响外，均保持着单月销售400亿以上的规模。
需求火爆，价格自然也要上涨。2018年1月-5月份，全国新建商品房平均销售价8600元/平方米，同比去年上涨7.7%，涨幅比去年全年加快2个百分点。
更为夸张的是，2018年5月份，全国200个县城房价超过9000元/平方米；5月份，太仓、佛山、徐州、常州、无锡等全国90个三四线城市，房价已经进入万元时代。
各地人才政策吸引人才过来之后，也增加了购房的需求，供需紧张带来房地产市场的上涨预期。据不完全统计，仅5月份，就有南昌、呼和浩特等超过15个城市发布了人才政策，其中近半是三四线城市。
“政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度。”社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强说，但随着去库存政策逐渐退出，预计下半年三四线市场调整将会出现。
例如，哈尔滨规定，对主城6区3年内新购商品住房实施限售；成都提出，将限购对象由自然人调整为家庭；东莞对原限价政策升级，规定新房售价一经备案不得上调；青岛提出，支持房企将经营方式从销售向租售并举模式转变，将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁。
相比传统的限购限贷，今年楼市调控一大变化是，实施摇号购房的城市不断增加。截至目前，已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州7个城市发布了摇号购房政策。
5月，一些摇号购房城市的部分楼盘出现排长队买房、中签率创新低，甚至违规操作的现象。例如，由于报名人数太多，杭州部分楼盘中签率低于10%，有的热门楼盘中签率甚至不到2%。而西安某楼盘公开摇号时存在违规销售行为，部分公职人员受到处分。
58安居客房产研究院首席分析师张波说，摇号可保障购房者更为公平地获得购房权利，也能从侧面打击收取“茶水费”、内部关系买房等行为。抢号和中签率低并不是摇号制度本身的问题，是由于新房限价，比二手房价格低。
未来如何调控？更多城市买房要摇号吗？
4月底和5月初，住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。被约谈城市主要集中在东北、中西部，以及出台自由贸易政策的海南，而不是房地产市场传统的一线和强二线城市。
目前，被约谈的合肥、佛山、哈尔滨、长春、贵阳、成都、太原等城市已出台调控政策予以回应。多位业内人士分析，这代表住建部“预警——约谈——问责”机制的落地实施。
易居研究院报告显示，5月份，7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新房成交面积环比减少2%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新房成交面积环比增加20%。
上述报告中的18个三四线城市为：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。
张波指出，“因城施策、分类调控”的政策还将持续，房价上涨明显城市的调控力度会加强。限购力度并不会减弱，限购加码的城市还有可能增加。
“供需紧张、房价上涨的城市均有可能会实行摇号购房，预计未来将有超过20个城市会执行官方摇号的售房政策。在摇号时，刚需、无房户将优先选择房源。”张大伟说。
在楼市调控的大背景下，一定会有更多城市跟进摇号买房，摇号买房会出现在两类城市，一类是楼市热度较高的城市，包括房价上涨压力较大、供需矛盾突出的城市，以新一线城市和部分热点三四城市为主；另一类是存在较多楼市乱象亟待规范的城市，违规现象包括捂盘惜售、收取“茶水费”、未公示开盘房源等，通过摇号可以同步加强规范。
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