廣州共有304個城中村，居住人口近600萬，但城市安全標準又未覆蓋到城中村，私自亂拉電線，燃氣瓶密佈，樓頂亂搭亂建，疏通通道不足等等，這些都是城中村現狀。
2016年2月國務院對廣州市城市總體規劃的批覆發現，在嚴控增量、盤活存量、優化結構的思路下，國務院要求廣州合理控制城市規模，2020年市域常住人口需控制在1800萬人以內，市域建設用地控制在1772平方公里以內，其中城鎮建設用地控制在1559平方公里以內。明確在全市範圍內劃定69個城市更新片區，總面積209平方公里，以全面改造和微改造方式加快推進存量土地開發，彼時預計2020年可完成城市更新規模可達到85平方公里。
按照目前的城市規模來看，廣州的城市建設用地已接近控制線，所以現在才需要用城市更新的存量土地來補充建設用地。
開發三舊改造用地是未來的趨勢！
筆者考察了萬科城中村改造項目——泊寓棠下八舍店，然後把所見所聞做了如下記錄。
去了剛剛開放的泊寓新店，傳說這是所謂的第四代產品，費了不少心力去摸索和實踐，導致開業時間一推再推。我們果粉一般都很有耐心，會等你到天荒地老然後第一天發佈就把你買到手，哇咔咔。這不，去看的時候太早，連管家都不在。
吶呢？這是在城中村嗎？是的！而且距離泊寓另外一個300間房的店，才500米。
但是門的三角造型不錯，應該是很好的結合了結構問題進行的設計，大堂處處可見，給一樓公區增加了不少採光。
入門的門頭上面安置防護網，這點還是想得挺周到的。
進門就看到心心念唸的連廊，一下子有種進了監獄的感覺。但顏色不錯，高級灰搭配藍色，性冷淡風透著精英感。
現場明顯還沒有佈置完成，有種冷落感，稍顯空蕩。
這種樓梯走在上面可沒那麼舒服，而且是透的，女生住二樓穿裙子下來十分不便。
洗菜盆下面用的是垃圾處理器，說能碎骨，避免堵塞下水道，衛生乾淨。
這次廚房收納櫃用上了鎖，一人一櫃，付費使用（當時這麼說的），不知道執行得如何。
牆壁確實用心設計，雖然施工質量比較粗糙，但青年公寓是長租性質，是消費品，如果用開發商建設樓盤的標準來要求它那就輸了，我們必然要抓大放小，重設計重實用。最最重要的是，照出來真的是逼格滿滿。
燈光的運用，也是這次看到的泊寓用了心的地方。無論是公區還是房間，連陽臺都注意了射燈的使用，泊寓真是越來越懂我心❤️。
通過鋼架樓梯上了二樓。隨便進了一間13平左右的還未佈置好的房間。
對面就是個握手樓。
燈光和軟裝色調搭配得很好，畢竟是樣板間。
這個是亮點！把空調藏起來，讓不大的房間看起來，整體性更強些
床頭櫃+床板收納都組合在一起，看上去不錯，但是問題也不少，比如床頭櫃深度，超過60公分，就很難取，這是個人體工程學問題；另外，床板下做收納，和日本不一樣的是南方顯得潮溼，這塊板下很容易生黴，或者發出怪味。
能省的儘量省了，畢竟是地產系，安防還是做得很到位的
一房一廳，很中意的戶型，居然做出來了陽臺。價格在2650-2950元。
在狹小的空間內，做到乾溼分離，實屬不易了
這就是那個隱藏的廚房，運用了錯位牆：這個黃色牆的左手邊這部分是不能打開的，因為後面就是隔壁房間的廚房！這個設計在臥室內的衣櫃也運用了，在原有結構基礎上進行了很好的整合。
既要考慮防護作用，又要考慮美觀，這點處理上，和日本非常接近了
屋頂提供晾曬區，女兒牆也做了欄杆圍護，這點也體現出地產系的風格
屋頂的大陽臺還是花了不少血本的
現在，談一下我們為什麼認為這個叫它是一個城中村創新。不知你是否注意到，我們最開始說過它矗立於密密麻麻的城中村，這棟公寓有120間房，公區也不少，城中村那有這種面積的獨棟公寓可以給它改建呢？所以，它是結集了5個握手樓改建而成！這麼一看，這個奇怪的連廊設計、施工耗時之長、施工精細度一般就可以理解了，而同一地段的某地產代理的品牌公寓改造後的城中村，我們只能用慘不忍睹來形容，沒有對比，就沒有傷害。
這絕對是一個城中村改建長租公寓的典範，而且也只有擁有地產基因的品牌才能做得出來！
設計能力、施工能力、資金投入都是其它品牌公寓運營商無法企及的，而且也只有在大廣州遍地握手樓的一線城市才能產生出這樣一個有意義的作品，既是一種非常大膽的嘗試，更是一個標杆性、極具創意特色同時又有深遠影響的作品。
那麼，城中村改造公寓項目能被大規模複製嗎？
眾所周知，城中村一般屬於集體用地，相比深圳等城市的政府主導改造，廣州政府並不直接參與此類城中村改造項目用地的出讓與開發，只是作指導、協助的角色，一般由開發商直接與村委協商，在規劃階段經過規劃局審批或者由政府出面舉行招拍掛即可。
由於涉及到拆遷、補償等問題，開發商前期與村委協商，後期開發所需的時間相對也會更長，所以城中村舊改進度緩慢也是自然的。雖然廣州政府將城市更新提上了日程，未來更多或許還是側重於舊城區的微改造，城中村項目的開發進度更多還是需要開發商自身的推動。
筆者認為，萬科改造城中村公寓，一定有明顯的示範效應，廣深區的萬科近期提出“統租運營+物業管理+綜合治理”的模式，也是完全符合城市更新和城市舊改的總體規劃，但是在操作過程中，還是會存在著和村裡的價格博弈，同時改造後也大大推高了本區域的租金價格，這樣對於租客來說，也是個不小的壓力！
無論這麼說，改造絕對是利大於弊！
未來，有地產爸爸的公寓運營商將有更多機會登上王者的舞臺。
筆者全靂，長租公寓投資人，房東東創始人，中國公寓培訓機構和誠信公寓聯盟創辦人，長期研究國內外租賃市場，多年的運營管理經驗，成功投資多家品牌公寓。
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