一周两家公寓陷入严重资金链断裂危机，涉及租金千万！
上周，长沙的一家当地公寓租赁公司——长沙优租客房地产经纪有限公司15家门店全部关门，总部办公设备已经搬空。据员工的初步统计，这次突然关门，涉及到的租客押金以及员工工资有近700万。
优租客是2016年年底进驻长沙，专做租房中介，通过免费或低廉的中介费的模式在市场上进行推广，长沙优租客房地产经纪有限公司的法人代表严勇表示运营到现在，一直处于亏损状态，目前正在想办法筹钱。
同一周内，另一家品牌公寓出现经营危机。恺信亚洲管理集团——2012年进入中国高端服务式公寓市场。在绿地集团开发的位于上海徐汇滨江的海珀旭辉酒店式公寓项目上规定：购买该处房产必须委托给上海恺信投资咨询有限公司（恺信亚洲上海分部）托管，统一对外出租十年为业主进行委托管理，租金由恺信每半年一次支付给业主。
然而据某自媒体披露：自2017年至今，超过100多位业主均表示未收到租金，总计租金超3000万元。恺信上海公司的法人因病住院无法处理事件，员工大量离职，公司近乎宣告破产，业主多次与恺信协商未果，矛盾则波及到了绿地集团，由于绿地在该项目上与恺信有合作关系，如果恺信出局，绿地有可能因此“背黑锅”，承担连带责任，支付业主租金。
自2018年起，已发生了多起公寓企业“资金链”事件，房东东曾深度报道过上海地区公寓企业“阵亡”的就有两起，“好租好住”及“爱公寓”事件。事故频发，五月仅一周的时间内就发生两起“阵亡”事件，这是个非常危险的信号。
根据这些“阵亡”案例，我们能从中发现导致危机出现的共同原因——“盲目扩张”和“资金链断裂”。由于目前大多数的长租公寓基本都是包租的模式，多数企业为了房源扩量，加速占据市场，资金的消耗巨大，不断通过社会化融资，甚至高利息借贷。
房东东学院全雳认为，规模化都是品牌公寓必然的目标，但是在短期内房源大幅增量后随之会产生三类问题：一是人手不足，运营管理上可能出现漏洞，比如飞单、漏单、错单等，财务账目混乱；二是拿房过猛导致空置率上升，大量的新房源可能没办法在短时间内消化；三是过度金融产品。拿租金分期来举例，第三方金融公司替租客一次性支付一年至两年的租金，一旦碰到大面积退租（例如项目需整改租客被清退或是企业客户集体退租等原因），若手上没有充足的现金流去还租客剩余租期内的租金，很可能会成为资金链断裂危机的引爆点。
昨日，“恺信亚洲”目前的第二大股东孙伟中出面证实：公司短期资金出现一定的问题，但绝没有别的媒体所谓夸大的数据，房东的租金都在陆续支付中，尚有40-50个房东没有支付到位。
恺信亚洲的前世今生
“恺信亚洲集团”是上海恺信投资咨询有限公司，是黎芸桦在1998年注册的，法人代表和大股东均是黎芸桦本人。据了解，黎本人最早在国际物业管理公司负责咨询业务，担任多年高管职位，对于房地产开发业务和整体运营具有丰富的经验。1998年，自创恺信品牌，通过管理重组和优化房地产资源，将恺亚集团打造成国内独一无二的资产管理和服务式公寓管理公司。
从产品线来看，恺信主打高端系列，分为高端商务、精选、度假系列，主要模式和开发商项目形成紧密合作，通过小业主中包租后实现溢价收益的一种模式。
虽然成立近20年，恺信真正管理的项目和规模并不多，最成功的一个案例无疑就是上海绿地徐汇的海珀旭晖项目。2014年，恺信正式从绿地徐汇接手管理，一共2栋楼，168套，开发商采取带租约销售，由恺信支付租金回报。由于近几年，徐汇滨江板块大力发展，平安上海金融中心也入住了该区域，使得那里的人气和商业氛围急升，出租率也是节节攀升，70-90平方的平均月租金都能做到2万以上，一下子让恺信海珀旭晖公寓项目声名鹊起。
2015年，长租公寓成为风口后，无论是青年公寓、白领公寓、蓝领公寓，服务公寓都成为社会资本关注和追逐的热点。黎芸桦一改过往的低调，频频出现在各种论坛上，不断地给恺信摇旗呐喊。同时，恺信通过各种曝光，囊获多个论坛的奖项，一时间让黎风光无限，各路开发商纷至沓来，各种合作也是铺天盖地。
中国有句古话：物极必反！正当黎芸桦一边忙着开发项目，一边忙着融资，一个重大的隐患悄悄地来到了他的身边。
恺信，到底出现什么问题？
1月13日到5月22日，黎究竟去那里了？
春节后，恺信就出现团队陆续离开等现象，同时也有耳闻，公司在资金各方面出现问题。
知情人士透露，恺信融资就差最后一口气，其实恺信已经拿到了深圳某地产投资公司的框架协议，该笔投资金额在2000万左右，加上投资方承诺的房源，总体条件还是不错的，但由于老黎突然倒下，群龙无首，导致该协议无法真正执行。
期间，也有同行洽谈投资恺信的意向，但无果。
一位熟知恺信的朋友说，恺信有点可惜了，老黎熬了那么多年，很不容易把品牌做起来，但没把公司管理好，成本失控，最终出现了资金链问题。
恺信，最终会花落谁家？
面对社会传闻的资金链“断裂”问题，恺信的第二大股东孙伟中与笔者沟通，虽然恺信出现资金链问题，但金额总体不大，我们能自我解决的。虽然看上去是资金链问题，我们必须正视，这是发展中的管理问题，这种错误一定会致命，这个事件是教训，我们这也是引进新股东后亟待要改善的。
孙伟中说，“我是恺信的财务投资人，也是老黎的同学，虽然我不参与经营，但我知道一个品牌的建立，是要付出很多年的累积，毁掉一个品牌只需要一两天时间或者一件事情！”
”过去的几个月中，我们在积极寻找新股东，上周末明确了投资协议框架，本月底会正式签约，首笔投资会在5000万左右，部分房东的租金也会很快落实！孙伟中这样表示，新的投资结束后，新恺信会以全新的面貌出现，请相信我们，也感谢房东东给予正确的舆论引导！
由于投资协议尚在进行中，孙表示暂时不方便透露股东细节，他表示会在第一时间告诉所有关心恺信的朋友们。
笔者希望恺信能度过难关，及时落实资金，解决现在问题，重新调整后再出发！
作为一个长租行业观察者，笔者也再次提醒各位从业者，长租公寓是个马拉松，是个微利行业，需要有足够的耐心，需要精打细算，从每个环节上细扣，实在弄不懂，就好好请教下经济型连锁酒店的创始人和创始员工！
作者全雳，房东东公寓学院创办人，同济大学讲师、清华大学公寓建筑标准小组成员、房东东金地研究分院院长，河南公寓管理协会名誉会长，江苏省房屋租赁专家委员会顾问、安徽省住房租赁专家委员会顾问、湖南省住房租赁专家委员会顾问，长期研究国内外住房租赁市场，参与国企租赁用地建设规划，三年发表文章超过600万字，先后为万科、碧桂园、华润置地、华侨城、中国金茂、中建、龙湖地产等企业进行长租公寓的培训和咨询。
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