我们平时聊天说到楼盘时，总会先给这个楼盘做一个定位，比如：刚需盘，刚需偏改善盘，改善盘或者终极置业盘等。那么他们之间的界定如何区分呢？我们很难用量化的指标去衡量，但每一个人心里都会有一个衡量的指标。但对于很多非专业人士，他们进了售楼部就会被置业顾问洗脑式的讲解瞬间说蒙，几个楼盘转下来，觉得一家比一家好，好在哪？不知道！
今天，我就结合具体楼盘简单给大家讲一下如何区分刚需盘和改善盘，至于终极置业的产品，没啥好说的，往北龙湖瞅就行了。
如果你能够通过各项指标分析出一个楼盘的定位，将会对你有巨大益处。一般来说，改善楼盘相对于刚需楼盘，居住更舒适，同时，后期溢价更大。
这种例子很好找，比如东区大部分楼盘，主城区的天下城，北区的普罗旺世，西区的锦艺国际华都等。
改善楼盘并不会因为其本定价略高而影响后期溢价，反而会因时间的流逝，和刚需盘差价越拉越大。这是优质产品价值凸显的自然规律。今天，我们以各区改善楼盘举例，给大家浅析一下刚需楼盘和改善楼盘的区别，请认真阅读，这关乎你的财富。
【一】土地指标
俗话说的好，面粉价格决定面包价格。同时，面粉质量也决定着面包质量。一块地的土地指标，基本就决定了一个楼盘是刚需基因还是改善基因。
而谈到土地指标，我们最优先看的就是：容积率。
容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一般情况下，容积率越低，居住舒适度越高。
看完容积率我们再来看建筑密度和绿化率。建筑密度根据字面意思就能理解，我们不再多说，一般来说，建筑密度越低，小区公共活动空间越大，也便于大型中央景观的打造，至于绿化率，自然是越高越好。我们再来看限高，一般来说，限高决定了一个楼盘的产品，限高越低，产品越好。别墅＞洋房＞小高层＞高层。当然，还有一类特例，那就是超高层，他不在这个顺序排列范畴，因为很多超高层也是做豪宅的，但目前郑州超高层只有建业天筑，华润悦府，融创金水府和万达公馆，不具有普遍性，暂且忽略。
但一点可以肯定的是，建筑总高越高，得房率越低。
了解完土地指标信息后，我们就简单的说一下我们的结论了：
容积率在2以下的，基本具有豪宅基因；
容积率在2-3以下我们可以认为是改善楼盘或者偏改善楼盘；
容积率在3以上基本可视为偏刚需楼盘。
容积率在4以上的基本视为纯刚需楼盘。
容积率在5以上的基本无舒适度可言。
(以上仅适用于郑州范围，另超高层产品除外）
根据容积率的不同，我们不仅能够判断楼盘，还能判断一个区域的属性。如北龙湖，绿博组团，片区地块容积率普遍偏低，我们基本可以判断这些区域普遍是改善产品。而在同一区域内，通过各个地块的容积率对比我们也很容易分辨出哪些是刚需盘哪些是改善盘。
以西区为例，这里的楼盘容积率大多在3.5以上，而昆仑望岳容积率仅2.5，这个楼盘显然就是区域内的改善，作为区域内的稀缺，该盘开盘秒清。以南区为例，这里的楼盘容积率大多在3以上，而昌建君悦府及旭辉正荣首府容积率却是2.5，因此在二七新区，仅根据容积率判断，这两个楼盘成为区域内的改善最有可能。
总之，容积率低的不一定都是改善，但容积率高的一定和改善无缘。要看他是刚需还是改善，除了看容积率之外，我们还需要看产品。
【二】产品
产品类别上，容积率相同下，别墅＞洋房＞小高层＞高层＞高低配。尤其是高低配社区，在容积率相同情况下，这类型小区建筑密度将大大提高，影响公共空间，尤其是有些洋房一层还带院子更占公共空间。
偏改善小区一般都是别墅洋房小高层产品，刚需盘则大多是是高层或者高低配。我们以二七新区举例，因为这里目前在售项目众多，开发商也都是知名开发商，我们简单看一下做一个比较：
通过比较我们可以发现，就地块容积率及产品得房率，目前二七新区从改善的角度来看，昌建君悦府和旭辉正荣首府显然是区域内的改善，而且，两者得房率差不多又都是小高层，但昌建户型面积起点更高，显然更胜一筹。
（昌建君悦府效果图）
在这里说一下户型区间，户型起点面积越高，改善氛围越浓厚。因为很多时候，刚需买房对于价格非常敏感，小户型往往会受到刚需型客户的偏爱，而改善客户相应追求的则是生活氛围，大面段的户型则更受他们的偏爱。再次是大户型在小区内所占的比例，一般大户型越多，小区改善氛围越强。
我们不以户型的大小去衡量购买人群，但是小户型社区往往人多事杂，出租率高，并且交易频繁，因此会产生很多不利因素，这是客观现实，大家仁者见仁智者见智。
我们再来看昌建君悦府的户型配置，120平起步，其他两个户型约是137平和143平。户型面积的高起点提高了这个楼盘的购房门槛，同时，各户型之间又没有太大的差距，这样保证了这个楼盘整体购买人群的纯粹性。
邻居之间条件相差不多，就会有更多的共同语言，更好相处，相应的，小区氛围会更好一些。
具体看一下户型：
建筑面积约120平户型：
该户型建筑面积约137平：
该户型建筑面积约143平：
很客观的说，昌建君悦府的户型相当不错，除了120的户型外，其他户型均是1T1户，相当于电梯间私家享有。除了设计合理外，低容积率也是重要因素。楼盘容积率越高，户型设计往往会不尽如人意，而低容积率的楼盘，往往户型都不错，相信各位在购房当中都有切身体验。
一般情况下，在高容积率的楼盘中，设计师在户型设计时需要考虑很多因素，而低容积率下则不需要考虑那么多问题，因此低容积率的户型一般来说会更好一些。
我们再举一个反面例子，由于是反面，我们不再说出具体楼盘名称：
这类户型往往出现在高容积率低面积段的楼盘中。
另外，我们刚才提到，实际得房率和建筑高度有关，建筑越高，得房率越低。从产品层面讲，小高层产品性价比非常高。一般超高层得房率在70%以下，高层得房率在75%左右，以昌建君悦府小高层为例，得房率达约85%，虽然有的洋房别墅产品得房率更高，但相应的价格也相差一大截，但纵观郑州市场，小高层产品和高层产品得房率相差10%左右，但实际价差却几乎相差不多。
前一段我同事胜哥买某湖壹号17层小高层产品，价格和高层一样，不到11000.而同一楼盘的的洋房（10层），价格却达到了18000。差价不言而喻。前几天我们介绍北区翠园，其小高层产品也只在16000上下，和高层差不多，所以，个人认为，目前在郑州市场上，包括昌建君悦府在内的很多楼盘的小高层产品性价比都是非常高的。
【三】配置
首先，我们所说的配置不是装修，而是一个整体性的概念，下面我们简单分析一下，以便大家在购房中多一项参考标准。
1）开发商配置
开发商决定了一个楼盘的品质。还是以面粉和面包举例。
再好的面粉也需要一个好的师傅才能做出美味的面包，而开发商则起到了面包师傅的作用。现在这个时代，盖房子本就不是啥技术性的活。现在看开发商最重要的是看他的资金实力。二七新区的开发商基本都是品牌开发商，估计大家都耳熟能详，不再一一介绍，可能昌建地产大家不太熟悉，在这里有必要普及一下：
昌建集团系出世界500强双汇集团，具有国家一级房地产开发资质，资金实力还是能保证的，其在郑州已经交付的小区昌建誉峰口碑非常不错，二手房价格达到18000+。
2）建筑商配置
如果说一个楼盘开发商是总指挥，那么建筑商则是实际操刀者。改善楼盘所用的建筑商一般都是有名的，而很多刚需楼盘为了节约成本往往合作的都市小建筑商。建筑商中，一般中字头的都是比较靠谱的，其次是以地市名字开头命名的，当然，这个也不是绝对的，一方面需要看资质，另一方面需要具体问题具体分析。
3）小区公共配置
这个是一个详细和复杂的工程，也是最有争议的地方，很多时候，都是职业顾问吹得天花乱坠，但具体到合同中却含糊其辞，比如精装入户大堂，比如名贵树木，所以，作为普通购房者，我们在判断其小区公共区域配置的时候，需要参考以下两个方面：1.开发商品牌。2.以交付小区现状。这点，很无奈，全凭开发商良心。
4）入户配置
具体到房子，这个配置上分为精装修和非精装修。对于精装修房子，自然是装修标准越高越好，这点不再多说。我们具体讲讲毛坯的配置。
有人说，毛坯还看啥配置。
对于现在的改善盘来说，即便毛坯交付，新风+地暖+三合一指纹密码锁是基本配置，三层中空断桥铝合金系统窗及钢木复合门这些都是加分项。
而刚需楼盘一般配的都是正常门锁或者减配，如将窗户减成双层玻璃或采用塑钢窗。
【四】小结
1.以上我们通过对纯改善盘昌建君悦府的分析，相信大家应该从土地、产品、配置等方面区分刚需盘及改善盘的区别了，但这仅限于郑州。比如在香港，90多平的房子就算千尺豪宅了，所以各地基本面不同不能一概而论。
2.很多楼盘可能满足123却不符合4，有些楼盘满足234却又不满足1，所以我们有时候去形容他们会用
偏改善或者偏刚需来形容，具体的度大家来拿捏。3.二七新区，是整个郑州市的价格洼地，也是离闹市区最近的新区之一，因此，目前该区域楼盘以刚需为主。改善产品在区域内是稀缺品，但随着区域价值的提升，各大开发商纷纷入驻，目前有昌建，万科，绿地，鑫苑，康桥，招商，华侨城等。
4.二七新区房价夯实，投资客少，稳步上涨是这里未来房价的节奏，随着大量人口的流入，各项配套会逐渐完善，而一些优质的物业更是会水涨船高。
5.整体来说，改善盘的溢价总体是高于刚需盘的，尤其是当一个区域改善盘是稀缺产品的时候。曾经大北区的普罗旺世，周边有白庙扥城中村，其他小区也大多有些年头，普罗旺世作为区域改善之王，后期溢价越来越高，和其他楼盘越拉越大。西区的锦艺国际华都开始都不被人看好，认为周边全是老西郊聚集区，环境复杂并且消费低，作为改善盘的锦艺国际华都刚开始之比周围贵一两千元，随着时间的推移，目前已经高出周边5000以上的差距，这就是改善盘的溢价能力。至于东区，建业天筑就不用我多说了吧。优质的，稀缺的产品会随着时间的推移变得更优质，价值会慢慢通过价格显现。
6.如今我们再把目光转向南区，昌建君悦府作为区域的稀缺改善产品，即将首开，如果打算在南区置业的朋友，这个纯改善盘不妨重点关注一下。
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