对农村居民点划定宅基地禁建区、限建区和可建区；部分在建宅基地补办手续允许恢复建设；因公共设施和公益事业建设需要，村集体可收回宅基地使用权，给予补偿……日前，作为全国33个农村土地改革试点地区之一的佛山市南海区出台了《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（以下简称《规定》），并印发《佛山市南海区在建宅基地分类处置工作方案》（以下简称《方案》），正式拉开宅基地制度改革的大幕，其中狮山镇作为南海宅基地改革试点。
分禁建区限建区可建区
根据《规定》，镇街应对农村居民点划定宅基地禁建区、限建区、可建区。禁建区包括各镇（街道）已纳入旧村改造片区、已立项或实施村居社区公寓建设的村集体及各镇（街道）列入禁建的其它区域。在禁建区内，将停止新增单家独院类型的宅基地审批，禁止改建、扩建、迁建，大力推进旧村改造和村居社区公寓建设。但住宅为危房的，可在不超过原有批准面积的情况下进行改建。
限建区包括各镇（街道）中心城区、城乡结合处以及各镇（街道）列入限建的其它区域，区域内暂停新增单家独院类型的宅基地审批，允许改建、扩建、迁建。
各镇（街道）禁建区和限建区以外的其它区域为可建区，可建区内按照“一户一宅，面积不超80平方米”的规定进行新增单家独院类型的宅基地审批，允许农村住宅改建、扩建、迁建。
分批处置在建宅基地
针对“两违”宅基地，《方案》明确以2018年2月26日为分界，对2月26日后的新增未批宅基地坚决予以拆除，对2月26日之前已动工但未完工的在建宅基地进行分批处置。
对有土地证、有报建手续且占地面积未超出证载面积，按报建要求建设的，允许恢复建设；未按报建要求建设的，须按要求整改到位后，才能恢复建设；在建宅基地占地面积超出证载面积的，缴纳宅基地超标使用费，并重新办理用地手续和报建手续后，允许恢复建设；无土地证或报建手续的，补办用地手续、报建手续后，允许恢复建设。
其中，有土地证的在建宅基地，若占地面积超过150平方米，须整改退缩至150平方米以下后，方可重新办理用地手续。若证载面积超过150平方米，须先退缩至证载面积范围内后，方可重新办理用地手续。
对未按要求落实整改，或既无土地证又无报建手续而行为人又不符合“一户一宅”条件、行为人非本集体经济组织成员、在建宅基地占地面积大于150平方、不符合土地利用总体规划和城乡规划等情形之一的，由各镇（街道）登记造册，纳入网格化管理，不允许恢复建设。
《方案》明确指出，未经村集体同意，违法霸地建房的，责令其自行整改、拆除，逾期未整改、拆除的，由镇街组织相关部门迳行拆除。
历史违建可办不动产权证
针对宅基地历史遗留问题，去年2月国土资源部（现为“自然资源部”）下发的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》指出，可探索超占宅基地有偿使用。此次南海区出台的《规定》将这一改革要求明确细化，将宅基地历史遗留问题按不同时间阶段不同类型划分为三类。
对1986年12月31日前已建成但至今无改建、扩建的历史建成宅基地，经农村集体经济组织和村（居）委会初审、镇（街道）国土部门复审并报镇人民政府（街道办事处）核准后可办理土地不动产登记。对1987年1月1日至文件印发之日期间未批先建或批少建多的宅基地，可在补办用地手续和房屋规划施工验收备案后，办理不动产登记。
对于补办用地手续的宅基地面积超过规定标准的，属于“未批先建”面积超过80平方米的土地，及“批少用多”宗地面积超过80平方米且超过原批准面积的土地，须向所在村（居）委会缴纳宅基地超标使用费，超占部分的宅基地在颁发的《农村住宅建设用地许可证》记事栏备注说明。超占宅基地、超建房屋的面积在不动产登记簿、不动产权利证书记事栏内注明，不确认宅基地使用权和房屋所有权；在不动产登记簿、不动产权利证书的登记信息栏只登记宅基地和房屋合法面积。
宅基地超标使用费缴纳标准根据南海区2014年集体住宅用地区片基准地价平均价取整确定。镇街不同，缴纳标准也不尽相同。以南海区里水镇为例，宅基地超过80平方至100平方的面积，每平方米收费800元；超过100至120平方米的面积，每平方米收费1200元；超过120平方米至150平方米的面积，每平方米收费1600元。
《规定》表示，房地一致、产权清晰、证照齐全的宅基地和地上房屋，可通过村集体担保、多户联保等形式抵押贷款。
明确宅基地退出收回机制
《规定》对宅基地退出与收回机制作出了明确规定。土地使用者自愿退出宅基地的，有条件的村可实行有偿收回。对于因公共设施和公益事业建设需要，不按照批准用途使用宅基地，闲置或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用，以宅基地置换社区公寓或新宅基地、未按约定交出原宅基地的，宅基地使用权人死亡、无人继承宅基地及其地上房屋的，或批准迁建后的原宅基地等情况的，经原批准用地的人民政府批准后，村集体可收回宅基地使用权。但对因公共设施和公益事业建设需要收回的，应给予适当补偿。
此外，《规定》要求村集体应建立宅基地收储台账。有条件的，可在符合规划的前提下，依据宅基地实际用途，探索转变为集体经营性建设用地纳入统筹管理。
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