据《澳洲金融评论》报道，本周二，央行行长助理Christopher Kent对悉尼房地产行业协会表示，从现在起到2023年，全澳每年有1200亿澳元的只还息房贷将转换为还本付息房贷，占全部未偿房贷规模的30%。通常两种房贷之间的还款差额为每年7000澳元。 更多海外房价信息可查登录海房优选官微haifangbest
“这对一个普通家庭的开支来说不是一个小增长。”他警告说。 他说，澳证投委（ASIC）已经强制要求8家银行和贷款机构向面临金融压力的借款人提供补救措施。央行将继续密切关注只还息房贷的转换，并表示2015年和2017年对只还息房进行严厉监管是必要的。 但他也指出，央行从商业银行了解到，大多数只还息房贷借款人已经实现了平稳的转换。去年不良房贷比例仍在相对较低的水平上。
近期，澳洲房贷市场再次吹起了“紧”风。澳洲第二大房贷银行西太银行（Westpac）之前要求申请者申报的生活开支类别有6个项目，包括基本费用、托儿、教育、保险、电话和互联网。现在Westpac的申请表中的生活开支类别增加到了13个，增加的项目有杂货、医疗和健康、休闲娱乐、交通和其他类别，与其它租赁，自住或投资物业相关的成本也要告知银行。
Westpac的发言人表示，银行员工和经纪人提醒客户他们可能忘记的特殊费用，例如宠物保险、健身房会员费等费用。该行还推出了一个新的财务确认表格，客户需要通过这个表格向银行提供的有关其收入、支出和负债的信息。
尴尬的“标准” 根据澳洲2009年《消费者信贷保护法案》，银行必须遵守所谓的“负责任的信贷”。这就要求银行对客户的财务状况进行“合理调查”，并采取“合理步骤”来验证客户的财务状况。 然而皇家委员会专员Kenneth Hayes如是说：“一个可能的观点是，银行在管理便捷和遵守法律之间有所权衡。现在这是一个非常尴尬的权衡。” 他这番话并不是泛泛而谈，而是有明确指向——皇家委员会发现澳新银行（ANZ）有73%的房贷都是使用 “家庭支出衡量标准”（HEM）作为基准来评估的。墨尔本研究所编制的这一标准是对生活费的保守估算，许多中高收入家庭实际生活费远远超出这一标准。
而滥用“家庭支出衡量标准”的银行并不止ANZ一家。在皇家委员会公开听证会的第二天，协助皇家委员会的律师Rowena Orr QC曾向澳国民银行（NAB）的高管Gilfillan询问，该行是否在 “家庭支出衡量标准”批准房贷申请。
Gilfillan先生回答，NAB使用“家庭支出衡量标准”作为衡量生活费的底线。如果客户声称他们的生活费低于这一标准，那么银行会向客户进一步询问情况。然而在Gilfillan先生的证据中，在某些时候，对于生活费低于标准的，似乎一名资深工作人员会批准 “偿贷能力豁免”。他还承认，大量的房贷申请，尤其是那些通过房贷经纪人申请的房贷，生活费水平正好压线在“家庭支出衡量标准”上，或仅偏离“家庭支出衡量标准” 0.5％。也就是说，许多房贷申请实施上绕过了“家庭支出衡量标准”对于偿贷能力的控制。
房贷经纪人可以告诉申请人，应该向银行申报的最低生活费是多少，以便获得最多的贷款。 按照银行普遍赖以审批房贷的“家庭支出衡量标准”，一个四人家庭（两名成人和两名学龄儿童）的基本家庭开支（除租金和按揭之外）为32,400澳元/年。 但是，对于一对拥有自己住房的退休夫妇，政府设定的最低养老金标准是35,573澳元/年。一个有学龄孩子四口之家的基本生活费居然低于一对退休夫妇，这正是“家庭支出衡量标准”的匪夷所思之处。
从这里可以看到的一个惊人结果是，可以从银行贷款购买房产的借款人数量减少了30-40％。 如果这成为现实，澳洲的楼市会发生怎样的变化？简单地说，可以用“细思恐极”来形容。
澳洲资产管理公司ROGER MONTGOMERY的分析师Andreas指出，一个众所周知的事实是，房价是由供需关系而定的。需求方是购房者自有资金和债务。如果可获得债务的数量减少30-40％，则它必须由更多自有资金或减少需求（即买方愿意/能够支付的价格）来替代。如果没有更多的自有资金，需求方的支付能力将减少22.5-30％（假设贷款与房款比率为75％）。
他还认为，更为直接的影响是，如果银行放弃“家庭支出衡量标准”，开始对借款人的实际支出进行详细评估，那么借款人将不再能够通过“家庭支出衡量标准”获得预先的房贷批准。于是买家就可能陷这样的困境：他们在拍卖中胜出，但是银行不给他们足够的贷款，这意味着他们白白损失掉了定金。因此，一旦银行如此改变游戏规则，拍卖清盘率必然急剧下降。
从长远来看，如果这种变化发生，并且考虑到目前许多投资房贷是只还息房贷，在未来几年内会转换成还本付息房贷，并且在此过程中家庭开支也要重新评估，借款人可能会面临银行要求他们“增加首付”（即偿还一部分贷款）的情况，以便延长只还息房贷期限。澳洲楼市“软着陆”的可能性还有多大，值得打上一个加黑的问号。
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