TOP100單月業績環比增長18%，創年內新高。24家單月銷售額過百億。多個城市實行搖號選房，市場分化加劇。
文／克而瑞研究中心
榜·單·解·讀
2018年1-5月，TOP100房企整體銷售規模達3.47萬億元，同比增長33.5%，繼續保持快速增長。
今年以來調控持續收緊，調控範圍不斷擴大，“限價”、“限售”、“搖號選房”等政策也在熱點城市逐漸落地。目前來看，雖然一線城市樓市虛火暫時得以抑制，但熱點二線和三四線城市在調控政策下依舊高燒，不同城市乃至同一城市不同區域的市場分化較為嚴重。我們預計，在調控政策不斷升級、城市市場調控成為常態的背景下，今年規模房企的集中度還會進一步提升。未來標杆房企也將依託自身的優勢，通過高週轉和全國化的佈局戰略實現逆勢擴張。
TOP100業績環比增長17.7%
24家單月銷售過百億
2018年1-5月，TOP100房企總體銷售規模達到了3.47萬億元，同比增長33.5%。TOP100房企5月單月銷售環比增長17.7%，為今年以來最高月份。同時，本月單月業績超百億的房企數量達到24家，綠城、濱江、龍光等房企表現較為突出。這主要是因為本月部分二、三線城市嚴控預售證和備案的政策明顯放鬆，大量新開盤項目批量入市。其中綠城主要在杭州、寧波、西安等城市開盤加推，單月銷售規模達170億元。而濱江在其佈局的杭州、嘉興、金華等城市，本月也實現了超過100億元的單月銷售額。
三家龍頭房企中，碧桂園，恆大得益於三四線佈局，今年1-5月累計業績同比增速分別達37%和39.5%。其中碧桂園累計銷售金額達到3345.2億元，首次突破700億。而萬科近幾個月的單月銷售規模都在430億元左右，貨量供應相對不足對萬科今年來的業績增幅影響較大。
房企分化格局加劇，TOP50門檻增幅近6成
2018年1-5月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻較去年同期均有所提升。其中，TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長58.3%。TOP3和TOP30房企門檻分別同比增長31.4%和38.8%，達到了2392.2億元和305.5億元，規模競爭加劇。而TOP100房企銷售金額入榜門檻增幅最小，僅同比增長19.5%至62億元。我們預計百強房企未來的分化格局將會持續。
調控加碼，搖號範圍持續擴大
5月市場調控政策持續收緊，調控地域不斷向二線和三四線城市擴散，嚴格的“限價”、“限售”、“搖號選房”等政策逐漸成為熱點城市的標配。目前上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳8個城市進行搖號選房，其中上海、南京、杭州、深圳等主要採取公證處主導搖號，長沙、成都、武漢、西安等搖號買房主要以房企為主，預計今年會有更多的城市加入搖號大軍中。
搖號選房一定程度上維護了市場的公平性，但就目前來看，搖號方式放大供需矛盾，製造恐慌需求的負面影響卻顯現更大，這把雙刃劍是否能達到政府使用初衷還有待考驗。
冰火兩重天，市場繼續分化
一季度以來，房地產市場持續分化，不同城市樓市差別甚大，各城市不同區域樓市差距也逐漸拉大，冰火兩重天態勢不斷加劇。目前來看，一線城市樓市虛火暫時得以抑制，市場不斷迴歸理性，熱點二線和三四線城市在調控政策影響下依然高溫，“萬人搖號”、“超低中籤率”、“開盤售罄”等現象層出不窮。
但整體而言，市場卻並非如此火爆，火爆的僅是部分熱點城市中與周邊二手房價格倒掛較大的項目，大部分開盤項目去化表現一般。造成部分項目火爆的原因主要是限價後一二手房巨大的價格利差，讓購房者“買到即是賺到”心理預期大增，加之排隊搖號無形釋放出一種“供不應求”現狀，二者造成了大量虛假購房需求入市，助推了市場火爆。
以上海為例，今年以來目前上海市場共獲批69張預售證，開盤項目65個，搖號65次；其中24個項目認籌數量大於房源量，30個項目認籌數量遠不及房源數，11個項目認籌數量和房源基本持平。其中，4月集中入市的高端豪宅項目由於大部分售價遠低市場預期和周邊二手房價格，認籌人數遠超房源數，去化多達95%以上。但與此同時，多個價格剛需和剛改型項目卻頻頻遇冷，認籌數多未超過房源數，部分項目認籌人數僅為個位數。
標杆房企業績持續增長
行業集中度再提升
自2016年“9.30”以來，超過55個城市發佈了各種相關房地產調控政策160餘次，房地產調控已成基本常態。隨著調控政策不斷升級後，市場將進入新一輪調整期，標杆房企依託自身品牌、產品、資源整合等優勢，通過高週轉項目和全國化佈局的深化將實現逆勢擴張，達到規模新高度。我們預計今年規模房企集中度將繼續提升，TOP30房企集中度預計可達50%左右。
基於克而瑞10多年來為數百家房企提供城市進入研究的經驗和成果，將提煉的克而瑞自研體系結合最新的房地產大數據應用在投資決策系統上，通過城市對比、板塊選擇、拿地決策等相關功能，更加精準細化、及時的從宏觀、微觀方面對城市的基本情況進行實時監控，並開放個性化定製，幫助企業可以自由靈活的鎖定目標城市、區域、地塊，為投資決策提供更加詳實的依據。
克而瑞：中國房地產大數據應用服務商，十餘年淬鍊，從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環構建，細分領域諮詢服務，縱向產業鏈整合能手，服務於TOP100強中90%的房地產企業。作為中國房地產大數據應用服務商，克而瑞在大數據應用上，同時具備深度與廣度的特色，遠遠走在行業前列。克而瑞成立於2006年，在房地產大數據領域深耕十載，建立起房地產數據庫系統“CRIC”。依託強大的專業研究力量和諮詢顧問團隊為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。通過這兩塊業務，為克而瑞積累了大量讓同行青睞的行業數據。同時克而瑞積極進行縱向產業鏈的延展整合：通過“築想科技”搭建了中國建築建材產業鏈SAAS服務，為房企設計部、採購部、設計機構及上下游企業提供專業服務；通過“中房研協”發佈的中國地產企業測評榜，更是成為業內、社會公認的權威榜單。克而瑞也因為這兩塊業務，分別在建築建材數據領域、企業數據領域，建立起了龐大數據資源，大數據的廣度由此延展開來。
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