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合肥二手房在限購後整體市場雖趨於平穩，市場掛牌量年後開始呈現遞增趨勢。正所謂“有市場，就有購買力”，二手房雖然很難再現2016的瘋狂購買瘋狂漲價等現象，但實際成交價格並沒有漲停。
近期多次網傳濱湖二手房崩盤的消息。部分房源降價急售是由多方原因造成，房主急於出手是關鍵，不能因此而斷定二手房即將要崩盤。
對此，合肥相關樓市專家分析道，合肥二手房房價下跌是房地產迴歸理性發展的必然趨勢，但距離暴跌還言過其實。在長效機制沒有最終確立之前，調控會較為苛刻，同理，合肥地價也要跟著慢慢回落，房價會下降。但這是一個過程，不可能一蹴而就。
所以，合肥二手房市場仍舊有發展的前景，市場在緩慢回緩逐漸趨於平穩。
有市場就有購買力，目前還是有不少置業者將購房目標放在二手房市場。但是二手房交易相對於新房交易要麻煩複雜很多。很多流程不瞭解或是處理不當，一不小心很可能跳進大坑。
01
二手房交易流程
1買方諮詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
在籤合同之前，還有很多事情需要搞清楚：
房屋自身建築情況
如房屋戶型、結構、朝向、通風、採光、質量、面積、層高、裝修、配送的傢俱等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和牆面滲水等問題。
房屋周邊狀況
如周邊交通、生活配套、小區綠化、噪聲、電梯、保安、物業管理、街道居委會等。
核實房產證
購房者去房管局核實房產證，弄清楚房屋所有權是否真實、完整、可靠；瞭解房屋是否有其他共有人等情況。
看二手房的物管費用是否拖欠
有些房主在賣房子時，有些費用長期拖欠，甚至已經欠下數目不小的費用。你如果不知情就買了，那你就等著全部承擔這些費用吧。
好了，哪些費用要注意？
（1）水費
要問賣家是否已付清水費，可以向他要交房日上個月份已繳納的水費賬單收據。
（2）電費
不像水費那麼簡單。除了向他要交房日上個月份已繳納的電費賬單收據，你最好親自查一下電錶有否移動、改裝、走表是否正常等（有聽中介的人說過，原房主改裝過電錶，新房主被罰款的故事），不過不是專業人士不是很容易看的懂，所有帶個看的懂的朋友一起看房還是很有必要的。
（3）電話、寬帶、有線電視等
一般讓原房主遷走，把自己原來的號碼遷來。
（4）物業相關費用
去物業公司問相關物業費問題。
注意遷移戶口問題
有時候我們這買二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出，我們的戶口也遷不進來，就會發生糾紛。目的沒達到，那房子都等於白買。
因此，買房前可到相關部門（街道、居委會、派出所之類）查閱賣家的戶口是否已經遷出。如果賣家戶口要在交房後才能遷，就一定要與賣家就此問題在合同裡講清楚。
等這些問題處理好了，在考慮籤合同的事情。
2籤合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3辦理過戶
買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4立契
房地相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。
5繳納稅費
稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6辦理產權轉移過戶手續
交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
7銀行貸款
對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。
8打餘款完成交易
買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
02
二手房過戶需要準備哪些材料
1買方
本人到場，提供有效身份證件、房屋買賣合同。
2賣方
持有效身份證件及房屋所有權證到場辦理。
3 該房產為夫妻共有時
夫妻雙方都應該同時到場並提供有效身份證、房屋共有權證及結婚證等其它相關證件。
4如果該房產處於出租狀態
賣方除提供上述證件外，還須提供承租人放棄優先購買的書面材
5買方本人或賣方如果因特殊情況不能親自到場辦理過戶手續時
可以委託他辦理。受託的人必須帶上公證委託書、本人有效身份證、委託人身份證複印件(加蓋公證處“該複印件與原件相符”的章)、房屋所有權證等相關手續前去辦理。
03
二手房交易要審查哪些問題
1權屬審查
購買人要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。沒有依法進行產權登記並取得房地產權屬證書的房屋，不得買賣。
為慎重起見，購買者應當向房地產登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性。瞭解擬交易的房屋是否有產權爭議。
2共有財產審查
二手房屬於兩個以上（含兩個）主體共有的，應當審查（提交）共有權人同意轉讓的書面證明。
審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產是否具有共有權人。
我國婚姻法規定，實行夫妻共同財產制為主，約定個別財產製為補充的婚姻財產製度。儘管房地產登記簿記載或者房屋所有權證記載的所有權人為一人，也應徵求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個別財產協議。
3權利限制審查
二手房交易前，賣方應當審查司法機關有無依法裁定查封的情況，一般說來，有權查封的司法機關包括人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關。
二手房交易前，買方人應當審查行政機關決定查封或者以其他形式限制二手房屋所有權的情況。一般說來有權對房地產採取查封措施的行政機關有稅務機關、海關、公安機關等。有權採取限制措施的有建設行政管理機關。
4他項權利設置審查
購買人應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有抵押應當取得出賣人已經通知抵押權人的書面證據，或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。
5優先購買權審查
共有的二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。這種出租關係不管是定期的還是臨時的，均不能剝奪。
如果沒有取得優先購買人的放棄優先購買權的書面文件，買房人應當注意買賣合同被宣告無效的風險。
04
以下情形的二手房禁止買賣
（1）司法機關和行政機關依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權利的；
（2）依法收回土地使用權的；
（3）共有二手房，未經其他共有人書面同意的；
（4）權屬有爭議的；
（5）未依法登記領取權屬證書的；
（6）已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權人的；
（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
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