第三节
对于二手房购买者而言，若想买到称心如意的二手房，首先要解决的问题就是如何获取二手房的房源资讯。房源是交易的前提和基础，充足的房源资讯不仅可为购房者提供较大的选择空间及余地，还可节省购房者的时间，减少其付出的精力。
一、房源信息获取途径
通常来讲，二手房房源信息可通过以下两种渠道获取。
(一)自己寻找
对于时间充裕的购房者而言，最好自己先通过以下渠道收集二手房房源的相关信息。
1.网络信息
随着互联网的发展，从网上获取信息正在成为人们获取信息的主要方式。常见的网站有以下几种。
（1）政府类网站。通过此类网站，市民可以了解房产市场政策、法律法规、土地管理政策、开发商信息、产品和交易信息等。
(2)专业房产信息网站。此类网站房源数据丰富，信息量大，可方便查询从别墅到商铺、从租赁到买卖等各类二手房信息系列信息，功能强大而实用。
(3)房地产开发商网站。此类网站数量较多，主要进行企业品牌宣传、楼盘推广、售后服务、物业管理等内容的介绍。这类网站一般使用比较方便，购买者可以搜索到开发商在建、在售、已售等楼盘的信息。
(4)房地产中介公司网站。一般中介公司都建有自己的房产网站，提供房源查询功能，部分网站还能提供在线交易功能，局限性是只提供自己公司的房源。
网上找房子的优势就是快捷、便利，如果满意则可直接与售房者联系。但同时也不要忽略以下应注意的问题：
√ 信息的真实性；
√查看最近的房源信息；
√口碑好的中介公司和房产开发公司的信息更可靠；
√房地产商品的“可流通和不可移动性”使得人们可以通过网络找房子，但只能是找信息，离不开“网下看房子”和“网下交易”。
2.各种传播媒体广告
(1)广告形式。常见的房屋广告形式有以下几种。
①报刊杂志广告。报刊杂志是目前房源发布的主渠道，作为一种信息发布方式，它因信息覆盖面广、传递容量大而被广泛采用。除了楼盘特色、景观环境、区域交通等，购买者通过广告还可以获悉房屋的地理位置、销售价格、开盘日期、房产类型、推出套数、联系方式等。
②户外广告。包括路牌、灯箱、车体、墙体、引导旗等。这些广告更着眼于楼盘、开发商品牌宣传，一般不会包括价格、房型等销售信息。
③楼书及宣传单。售楼处一般有介绍房型、规划布局、楼盘卖点的宣传单，中介公司有时也在街上散发“薄纸片”。一些中高档楼盘还会印制一些质量考究、编纂精美、装潢精致的楼书，一般只发给目标客户。
④电视广告。作为一种立体传播方式，电视广告信息直观、受众面广，但成本较高。它为消费者提供了常用的获得房源信息的渠道。通过看广告，购买者可以认识卖方、把握市场行情、了解房屋种类以及判断房子是否满足自己的要求。
(2)广告陷阱。购买者在查看广告时，还得注意规避以下陷阱。
广告陷阱 常见表现形式 真相 应对策略
价格陷阱 价格陷阱“最低价”、“起价”、“均价”看上去很优惠 1.只有极少几套位置、户型有缺陷的房子低价出售，以其价格作为“最低价”、“起价”
2.“均价”听上去很优惠，可实际去购买时，基本都是“均价”以上价格的房子，销售人员会告诉购房者“均价”以下的都卖完了 有很多城市已实行网上签约、网上公示制度，可先去政府相关部门网站查询真实信息
位置陷阱 距离市中心或CBD很近，与绿地毗邻，轨道交通，乘车方便 1.以直代曲，以点代面，扭曲距离，给人错觉，让人以为地段极佳
2.只标大道，不画小巷，给人错觉，让人以为交通极佳
3.以理论时间为考量，实际经常交通堵塞
4.标榜为某区域高尚地段，实际是邻近区域 1.注意图上细节，对照标准地图，睁大眼睛看仔细
2.眼见为实，实地考察一番
3.上下班高峰时段体验各种交通工具
文字图片
陷阱 广告图片美轮美奂，绿地开阔，景色宜人；文字描述如诗如画
1.图片有可能是电脑合成或经过精心绘制的，即便实景拍摄，也已经过加工
2.文字描述华而不实，空洞无物
3.“园林”可能不过指的是几棵树，“景观”有景却不能观或只有少数楼层才可以观，“天然河”有可能还是臭水沟，“与××毗邻”，说不定要步行10分钟以上
1.实地考察，眼见为实
2.调查开发商信誉，重视开发商资质
3.签合同时多留心，将广告所称内容列为附加条款
其他陷阱 绿地陷阱：夸大绿化率 实际绿化达不到广告宣传水平，后期开发“吃”前期绿地 实地考察，合同落实
容积率陷阱：标榜超大栋距 由于楼层高，实际容积率过高，栋间距不足 抽空到工地考察，参照楼层综合考虑
付款方式促销陷阱：买房送车、送几日游等 “羊毛出在羊身上”，高奖励意味着高价格 记住：赔本的生意是没有人做的
物业陷阱：标榜国际化的物业管理 实际国际物业公司只是管理顾问，真正的物业管理公司另有其人，而且大都为水平一般的本地物业公司参考类似案例，考察商家信誉 参考类似案例，考察商家信誉。
3.场拍卖
(1)市场拍卖的房屋主要有两种类型。
①拍卖房。遭到法院查封而被拍卖的房子，其拍价一般低于市场价10%～20%，如果机会把握得当，可以低价位买到好房子。
②典当房。被典当或抵押到期没有赎回而被拍卖的房子，拍价一般也低于市场价。
(2)市场拍卖的一般流程如下所示。
①收集拍卖信息：通过法院拍卖公告，银行、典当行、担保公司等金融机构的拍卖广告和债权人通过报纸等媒体发布的拍卖广告等收集拍卖信息。
②实地调查研究：尽管多数拍卖物业是不能进房查看的，但是仍然建议读者实地调查一番。主要调查的内容有：房屋年限、建筑物质量、同类物业（同一幢楼、同一楼层相同或相似房屋）使用状况，周边环境以及其他需要考虑的问题。
③参与投标竞价：投标前需要填写投标书和缴纳保证金。
④公告竞标结果：公布竞标结果，未中标者领回保证金。
⑤办理产权转移。
4.友介绍
购房者把想买房的信息告诉自己身边的亲戚、朋友或同事，发动众人的力量帮自己留意。这类信息通常真实可靠，但数量相对较少。
5.区广告
留意社区公告栏中张贴的求购广告或社区内欲出售房屋窗户或门上张贴的出售信息。
6.地产交易会
各地经常会举办房地产交易会，在房地产交易会上通常会开辟二手房专区。可通过查看网络或多留意报刊杂志等渠道获得房展会信息。
通过房展会找房的优势：
√ 信息资料详实可靠；
√可作充分的比较和选择。由于参展单位多，可以比较不同的房型和价格，还可以比较不同开发商的质量和水平；
√可以当场签约或签订意向书，省时省力效率高。
通过房展会找房的劣势：
√举办次数有限，有时间限制，容易错过。
(二)委托中介公司
现代人工作繁忙，花时间自己亲自寻找房源不太现实，所以最好是通过房地产中介公司获取房源信息。
通过中介公司买房子通常有以下几个步骤。
1.绍购房需求
告诉中介公司自己的购房需求，如房屋种类、房型、面积、心理价位、大致区域、期望入住时间等等。
2.到反馈信息
购房者一般会现场得到信息反馈。中介人员会给购买者推荐合适的房子，提供较为详细的资料并进行讲解。
3.看房
找到较为合适的房子后，中介人员会陪同购买者到现场看房。
4.易斡旋
由于中介为交易双方提供有偿服务，所以在交易过程中中介会尽可能斡旋，直至交易达成。购房者一定要掌握主动权，不能随便迁就。请记住，是自己在买房而不是中介在买房。
5.助签约
谈妥成交价格，商定交易条件后，会办理较为繁琐的相关手续，这一点对于没买过房子的人来说很必要。
6.房善后
直至完成交房，中介服务方告一段落。不过，在入住期间，一旦发现问题（发生在交房前，且合同中没有提到），购买者仍然可以找中介协助解决问题。
(三)两种渠道的对比
对于二手房购买者而言，最好比较一下以上两种渠道的优劣势，以便根据自身实际情况为自己选择合适的渠道。具体内容如下表所示。
房源寻找渠道优劣对比表
方式 优势 劣势
自己
寻找 1.省钱，不需要缴中介费；
2.自己办理，不要担心上当 1.由于相关知识了解不多，很容易忽略一些细节，产生一系列的纠纷甚至是经济损失
2.需要太多时间，付款安全性得不到保障
3.若为按揭买房，办理手续较为繁杂
委托
中介 1.快速、安全、省心
2.好的中介公司能对买卖双方的交易安全起到十分重要的保障作用
中介公司良莠不齐，如果委托不正规的中介公司很可能会使委托方受到损失
二、信息收集应注意事项
由于市场环境的不完善，二手房交易中的风险在收集房源信息阶段就存在了，为防范各种风险，需要注意以下几点。
(一)杜绝虚假信息，识破黑中介
绝大多数房源信息是通过各种媒体广告发布，信息量大、更新快，但虚假成分大，因此要注意鉴别信息的真假，以免受骗上当。
总的说来，房源信息的可信度通常是正规媒体大于非正规媒体，报纸大于网络。因此，购房者应选择可信度高的信息发布平台收集房源信息，不要轻易相信街头散发的简易传单、小广告等信息。购房者应先了解下面几点，以便从广告中发现问题。
1房地产中介公司发布房地产经纪广告，应在广告中载明机构名称、资质证书号码。没有资质证书号码的，需要查询它是否具备二手房买卖经纪业务代理资格。
2如果中介公司发布收购房屋的广告，则此为违反规定的行为。目前国家政策明文规定，禁止房地产中介公司私自购买房屋加价后出售给买房人(即所谓的吞吐业务)。
3一些非正规中介公司经常打一枪换一个地方，以逃避法律责任。二手房购买者如果打算委托哪家房地产中介公司，可在之前连续几周买同一份报纸，比较这家公司每次打出的公司名称、地址、电话等是否有变化。如果经常变化，则最好不要选择这样的公司。
4有些房地产中介公司为了吸引消费者，往往在广告中发布一些非常有吸引力的房源，而且只要你仔细观察，就会发现该信息往往重复出现。购房者要想辨别真伪，则可打电话到该公司，指定要买广告中某套房子，如果公司人员回复这几套房子都没有了并推荐另外的房子，或称要买广告中的房子需另交费等，甚至在电话中保证该房源没问题，让你到公司门店登记、详谈，但见面后又以种种说辞向你推荐其他的房子等，这样的公司发布的基本是虚假广告。
5谨慎对待挂着某某集团字样的中介公司。这些公司可能是独立的公司，与该集团只是挂靠关系，借此虚张声势。一旦出事，该集团根本不负法律责任，受害者无法从它们那里得到任何赔偿。
小提示
如果通过中介公司获取房源，在与中介公司签订中介合同时，应要求中介公司书面保证房源信息的真实性，同时应约定房源信息虚假时的纠纷处理方式。
(二)发布求购信息时注意保护自己
二手房购买者在寻找房源时，往往也会发布求购信息。此时，一定要注意保护自己的个人信息以免被别有用心之人利用。最为常见的是受不良中介滋扰，更严重的是会遭遇精心设计的卖房骗局。
在一家外资公司任职的王小姐，去年年底购买了一套二手房。可从今年年初起，任小姐便不断接到一些号码陌生的电话，电话内容如出一辙：“王小姐您好，我是某某房产中介公司的业务员。请问，您购买的房子打算出售吗？”或“我们这有套非常符合您需求的房子，您有时间来看一下么？”特别是在刚入住前后一段时间，中介公司打来的电话特别多，最多时一天居然接到10多个。
“我曾经在电话里质问过几家中介公司，如何知道我的姓名、联系电话，他们大都支支吾吾，不肯正面回答。有一家中介公司解释说，是从公司客户资料库中找到我的个人信息的。可我连这家中介公司的名字都没有听说过，怎么就莫名其妙地成了他们的客户呢？”
原因就在于王小姐去年购房时公布了自己的个人信息，而此信息很快被好多中介公司从不同渠道获悉，从而为自己带来了意想不到的麻烦。王小姐的遭遇并非偶然。在众多小区的业主BBS上，中介公司的电话骚扰已成为业主们抱怨的焦点话题。
因此，购房者若想发布求购信息，一定要注意选择可信度高、能保密的信息发布平台。
相关链接：新手买房注意事项
一、买房目标的确定
确定买房目标是购房的前提。要根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘，不要一买房就要买三室两厅，做到一步到位。其实能满足基本的居住需求就好，要培养理性、有梯度的消费观念，避免出现不必要的额外负担。
二、买房首付款的积累
买房首付款的积累是购房的关键。首先初定一个购房计划，比如毕业后5年内存多少钱以支付首付款，然后为了实现自己这个目标，合理地分配一下自己的收入。每月固定留出一部分资金来，制订出一个定期定额的存款计划。此外，对于刚步入社会的年轻人来说，也可先向父母借首付款，日后陆续返还，以缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。
三、买房常识的学习
房屋交易因为涉及的金额巨大，所以在购房前应学习了解一些地产基础知识。在一些发达国家，有成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较简便轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前自己学习一些房地产基础知识是必需的。
四、买房范围的筛选
购房要量力而行。年轻人比较适合选择面积小、首付少、总价低的楼盘，比如市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套成熟、价格相对较优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以如果在一个交通便利的地方购房，即使将来工作变换，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适度较高、未来投资回报率相对较高。
五、出行时间成本的考虑
购房前还应考虑出行的时间成本。不难发现，我们现在穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放宽到50年，时间成本的价值就显得更惊人了。
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