贺宇宇
房地产企业为何密集海外发债，主要原因一是国内金融监管越来越严，中央对房地产行业的调控通过金融的严监管来防止房地产泡沫破灭的风险。二是房地产企业负债率太高，国内能用的融资方法都用上了，可资金还是不够用，而且大量房地产企业都是借新债还旧债，原来的债务到期需要还，又没有新的资金来源。三是面临较大的资金链的压力，这几年房地产企业都是采取加大负债来扩张，只要能借到的钱，利息高也借，房地产行业形成了恶性循环，面对越来越高的债务和越来越大的资金缺口，房地产企业无法补上资金融缺口，只有通过与房地产中介合作炒高房价，只有房价永远上涨房地产企业才能不破产，炒高房价也需要资金，房地产企业在2018年将陷入自己布的局中无法脱身。因此，在国内无法融到资金的房地产企业，只能想办法抓住国外发债的救命稻草，希望能通过国外发债来救命。
国外发债风险一个是汇率风险，2018年全球经济面临很多不确定性，因此，2018年的汇率波动也比较大，房地产企业在国外发债都需要一个时间周期，谈好的融资成本到融资时，面受到汇率波动的影响。二是还债风险，国外发债对于国内的房地产企业来说，只能救一时救不了一世，国外的金融机构对于房地产企业所借债务到期不能还时，会有更加严格和惩罚措施，房地产企业借钱时要想清楚清到时怎么还，用什么来还，难道还是用借新债还新债这一招吗？这显然是行不通的。
金融学家宏皓教授
房地产企业海外密集发债，说明了房地产企业面临的两个大问题，一是缺钱，二是国内借不到钱。
自从2016年9月底史上最严限购限贷新政实施以来，房地产市场已经处于急冻状态快2年了，市场销量一路下滑，成交量远远满足不了开发商回款的要求。最近房地产又有抬头的迹象，马上住建部就采取了措施。5月9日，成都、太原两市被约谈，紧接着就印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。虽然房地产企业把全部精力都压在销售上了，周末节假日都不休息了，地方政府也通过抢人来促进房地产销售，无奈政策不松口，销售难有起色。再加上房地产融资都是短期融资，调控至今已经快两年了，还款期限也日益临近了，房地产企业资金链之紧张可想而知。
缺钱就很难了，关键是国内融资又同时遇上了资管新规。房地产企业负债比例之高，也是瞠目，前十大地产企业平均负债率79.6%。并且，金融监管发现，前几年社会各种融资有很大比例通过各种渠道流入了房地产企业。在以去杠杆和降低地方政府以及企业负债率为目的的资管新规出台之后，房地产企业赖以生存的融资渠道基本都被切断了，在国内是很难借到钱了，海外发债就成了房地产企业唯一行得通的融资渠道了。
海外发债虽然能够救急，但是，如果企业回款和盈利跟不上，一样会面临债务违约的风险。同时，美联储缩表和加息都在进行中，海外利率也呈上涨趋势，未来的还款风险不可谓不小。高层对此高度关注，5月11日，发改委和财政部联合下发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任，切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”。通知严格要求地方政府不得掺和房地产企业的海外发债行为，为将来可能出现的海外债务危机蔓延到地方政府头上做了未雨绸缪的安排。
艾米米
房地产企业之所以密集海外发债原因就是通过在国内发债募集资金已经变得越来越困难，难以满足房企的融资需求。国家近几年一直都在降杠杆，稳增长，让经济发展趋于稳定，减少增长泡沫。而对于一向以高杠杆著称的房地产企业，自然首当其冲。所以国家相继出台了房地产市场调控通知以及以去杠杆稳增长的资管新规，这些都造成国内发债较之前出现了一定的困难。
而与国内发债审查趋严，制度收紧相对应的，海外发债的限制条件就相对少了很多，融资较为容易。当前大部分进行海外发债的房企基本都能够满足基本的财务要求，而且在相关部门的监管下，也能够达到所需要的信息披露指标，所以可以顺畅的发行海外债券。而且，海外债券审批环节少，时间成本低。对于高杠杆的房企，时间成本是很大的，而海外债券的八周发债时间相比至少三个月的国内债券来说，具有着非常大的吸引力。
所以，房企密集海外发债也是情理之中的事情。但是，即使在国内的如此严监管，重审查的体系下，房地产的杠杆率已经达到了如此的高度，例如前十大房企平均负债率已经达到了79.6%。企业密集发行海外债必然会更大程度上的增加企业风险，同时，在当前美元收紧的前提下，海外债务规模未来有出现膨胀的可能，有概率会造成更大的还款风险。窃以为，对于房企来说，发行海外债券有着众多优点，但企业还需进行风险评估，谨慎行事。
