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上週的時候，西安市房管局專門出臺通告，明確規定：房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。有業主就留言，問房哥怎麼看，我說：所有的虛假賣房廣告，都是為了投其（你們）所好，這話沒毛病。
虛假廣告
賣房虛假廣告這個事情，不是一天兩天了，嚴禁賣房虛假廣告也不是一天兩天了，最早在2015年的9月1日，被譽為史上最嚴廣告法出爐，文件要求房地產廣告不得含有下列內容：
比如收益回報的承諾;
以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置（距離地鐵多遠）;
違反國家有關價格管理的規定;
對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳;
關於風水、占卜等封建迷信內容;
對項目情況的說明、渲染有悖社會良好風尚;
能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾；
預售房地產在未取得該項目預售許可證的情況下，不得發佈廣告。
半年後，最嚴廣告又來了，16年2月，國家工商總局發佈《房地產廣告發布規定》，該規定將於2月1日起施行。其中要求房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。
（房管局規範商品房廣告發布通知）
再加上房管局的這次，禁止承諾落戶，就業和上學，只不過這次除了呼籲，也提出了懲罰的辦法，即對開發商記分處理，並視違規情節暫停其商品房預售許可申報及網籤銷售。
處罰是有用的
很多人說這都是表面功夫，做做樣子的，沒多大用，例行檢查，開發商該咋還是咋樣，其實不然；這種由上到下的禁令一定是有用的，至於多大效果在於堅持多長時間以及多大的力度。
就和樓市調控降房價一樣，從來都是有用的，但受制於各方利益，從來沒有堅持過兩年，直觀的效應就是力度不夠。虛假廣告也是如此，房管局真要嚴查，細細的摳字眼，估計沒幾家都逃得過去，最終變成貓捉老鼠的文字遊戲；
我很清楚的記得16年廣告法出爐前夕，西安自查樓盤虛假宣傳，很多開發商急的像熱鍋的螞蟻，有的急忙找張白紙把廣告中“最”“第一”“中心”等關鍵詞遮住，有的急忙聯繫媒體，忙著刪稿，尤其是此前發的大量的軟文裡違規的詞彙，檢查從來都是有用的，但就是堅持時間不長。
這被譽為是西安有關部門第一次硬氣了一回，沒有通氣沒有溝通，毫無徵兆的執法行動，這次執法行動不僅對售樓部進行了全面檢查，提取了電腦中數據，暫扣了保險櫃中的票據，製作了現場勘查筆錄，現場約談了西安萬科負責人，下發了《責令停止違法行為通知書》，責令企業立即停止違規行為進行整改，接受調查處理，暫時查封了售樓部，並安排監督員蹲守。
這個力度在西安這些年的檢查中，都是少有的，這陣子開發商的口碑和輿論壓力都是非常大，檢查還是有用的，違規銷售還是有辦法治的，就看裝睡的人願不願意醒來了，可惜的是三天後，這份嚴厲的處罰就解除了；
大家看得到的解釋為鑑於開發商已做了深刻檢查和認真整改，為維護廣大市民的合法權益，促進我市房地產市場平穩健康發展，經研究，決定解除對萬科集團所屬公司在我市開發的除“萬科城市之光”、“萬科東方傳奇”以外的其他項目的網籤銷售和預售許可限制。
不管說這叫殺雞給猴看或是短命處罰，起碼說明一個問題，開發商的違規行為，如果想管，總是有辦法的，就和地產廣告虛假宣傳一樣，誰家敢跳出來說自己清白的很？
廣告是有用的
再說回虛假宣傳本身，房哥總結為投其所好，廣告這個東西，有人說現在沒落了，但其實還是很有用的，再牛逼的開發商到了西安，誰不組織個媒體答謝，誰不給各家投點廣告，誰不買一些戶外大牌，公交站燈箱；
這並不是一個酒香不怕巷子深的時代，況且還不知道是不是好酒；在西安這麼多項目中，想讓自己有一點聲音，廣告是必不可少的，都說現在媒體衰落了，沒節操了，但還能活下去，靠的還是多多少少的廣告資源；
人常說三人成虎，一個項目再怎麼不好，通過鋪天蓋地的廣告，無論是等車時候公交站的，還是地鐵的廣播，或者無處不在的宣傳頁，通過這種“看噁心了”的方式，總是能吸引一部分人去關注的，作為業主而言，如果真準備買房，是會特意留意這些廣告的，無論是路上看到的，還是朋友圈發的，這個時候分辨信息真假的能力就很重要了，三句話，多看多問別急著掏錢。
作為媒體這邊，不能是開發商給你啥資料你就上啥資料，最基礎的核實還是的有的，要不就淪為虛假宣傳最大的幫兇，縱然可以寫一切解釋權歸開發商所有，不出問題還好，一出問題，業主第一個想到的就是通過媒體獲得了錯誤的信息，這鍋不背都不行，還是要有點良心的。
上學落戶是殺手鐧
在所有的樓盤廣告中，無論辭藻如何華麗，畫面多麼花花綠綠，殺傷力最強的關鍵詞就兩個，價格和學校，尤其是學校，即承諾買房解決上學問題的，因為價格這個東西，大家都知道，那種什麼4000起，5000起都是糊弄人的，現在已經免疫了。
而學校這個東西，每一個買房的都極為關注，我們房子不是剛需，上學才是剛需，為什麼房子能賣這麼貴，核心不在賣的那個鋼筋水泥，而是綁定在這堆鋼筋水泥上的城市稀缺資源，比如落戶，比如上學。
因此，每一次嚴查虛假廣告的第一條就是，房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾，這個不僅是西安，全國都一樣。因為大家都知道，上學承諾是虛假宣傳的大頭。
站在開發商這邊，也沒有一家敢於繞過學校去賣房，一來上學是剛需，有個好學校的樓盤帶來的溢價是極為明顯的，原本我房子很一般，撐死6000，現在簽了一個學位，比如陝師大、鐵一中這種，我就敢賣10000塊，我還不怕沒人買，因為學校是稀缺的城市資源，西安尤甚。
因為有這個別家不具備的優勢，因此在廣告中勢必要放大這個優勢，比如買房送學位，出門上名校這些詞，大家都見的很多了，這些裡面有的是開發商花錢買了一部分學位的，會這麼宣傳；
還有的是和學校挨著，但能不能上自己也不知道的，在宣傳上也不能漏掉學校這點，等以後交房了，發現即便在學校旁邊，要麼容量不夠，要麼學區沒划進去，那個時候鬧事就晚了，房子都賣完了，去找誰呢？
這印證了標題裡的那句話，投其所好，都知道家長為了娃是會接受高價房的，抓住了這個心理，這錢一半就已經到手了。同理，給外地人承諾買房能落戶的也是如此，良心點的到時候資格審查沒過，把錢退了；坑一點的，先給你承諾肯定能過，等過不了順走你個定金，你還無處說理去。
在這個過程中，很多人就會拿出宣傳的單頁，拿置業顧問當時的說辭來抗議，但往往無效，一來沒有落到紙面上的東西，開發商都不認，二來幾乎每個售樓部都有免責的通知，大意就是置業顧問的說辭不能作為開發商的承諾，一切以合同約定為準，但既然不能作為承諾，那憑什麼這說辭就能賣房收錢呢？
這個邏輯說不清楚。鬧到最後實在不行，就是把輿論中心的置業顧問開除了，你拿他一點辦法都沒有。
一分錢真的一分貨
迴歸到業主的這個角度，我們再來說投其所好的另一層含義，叫一分錢一分貨，虛假廣告的通俗點說就是為了讓你儘快掏錢，不斷去誇大，放大預期，在這個過程中，讓你忘了市場買賣最基礎的核心，一分錢一分貨。
房地產行業發展這麼多年，很多價格和成本都是很透明的，從拿地的價格，建安成本，營銷成本，學位贊助費，綠化成本等等，雖然說精確不到個位數，但大概心裡都有數，開發商又不是做慈善的，6000塊賣你個房子，性價比比同區域一萬的都要好，讓你覺得自己像是撿了個大便宜，怎麼可能，傻不傻？
所有宣傳的點都是需要真金白銀去支撐的，斷橋鋁合金的窗戶比塑鋼窗要好，這的加錢，電梯間貼瓷比大白牆好，這的加錢，一家一戶一個學位，這得加錢，精裝修，高綠化，這些都是成本，在定價之初，都是核算在房價裡面的；
一分錢一分貨這句話還是有依據的，買房這件事本身就是買方極為弱勢，在這種弱勢下，真的有那麼多便宜可撿嗎？投其所好沒錯，但我們自己時刻也要清醒，這份天降的便宜是麵包還是板磚。
賣房虛假宣傳這件事，從本質上是很難杜絕的，但如果有關部門給力，不敢敢查還敢堅持，效果必然是有的，再傻的開發商也不會不明白槍打出頭鳥的老話，該收斂還是要收斂；
作為買房的我們，也不要輕易被人洗腦，覺得自己輕易撿到便宜，在記著一分錢一分貨的同時，還要獨立思考，浮誇的廣告詞背後到底隱藏含義是什麼，記得落不到書面上的東西都是要靠運氣的。
並且，在買房這件事上，除了剛需早點買的除外，大家的運氣都不算太好。
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