土地流轉是當前最為流行的一項土地政策，通過土地流轉提高了農村土地的價值，也為農民朋友帶來了更多的收益，現階段許多農民朋友都將農村閒置的土地進行流轉，通過流轉獲取一定的土地租金，在增加收入的同時也解決了農村土地的閒置問題。不過在土地流轉時，許多農民朋友由於對土地流轉政策不瞭解等原因，最後吃了大虧，受到巨大的經濟損失。
曾是千萬富翁的他，虧到割腕自殺！
儀大彪在亳州市小有名氣。他曾經是當地少有的“富翁”，資產過千萬，後來因捲入“土地流轉”漩渦，傾家蕩產。
2013年3月18日，負債累累的儀大彪，在網上發了一個控訴“亳州土地流轉”的帖子後，找到一個偏僻的地方，關閉手機，割腕自殺。
帖子被安徽省公安廳發現後，通知亳州市公安局和譙城區公安局，出動全部警力搜尋，終於把命懸一線的儀大彪從死神手中搶了回來。
亳州市傳承農資公司總經理、亳州市洲超農產品公司總經理、傳承專業合作社理事長、張店鄉韭菜協會會長、亳州市人大代表、亳州市勞動模範、亳州市十大傑出青年、亳州市農村青年致富帶頭人。看看這串閃亮的頭銜，誰也不會想到，儀大彪會走絕路。
亳州市譙城區張店鄉王樓村，是遠近聞名的韭菜種植專業村，這裡的農戶有種植韭菜的傳統，但一家一戶的小面積種植，因沒整合資源、打出品牌，形不成產業和規模，也就沒有競爭力。政府希望有人站出來，以土地流轉的形式，扶持一批韭菜種植大戶，帶動產業發展。
2008年，當地政府動員儀大彪分兩次流轉600畝土地，當韭菜種植大戶，成立亳州市譙城區第一家韭菜產銷協會。儀大彪被推選為協會會長，專門組織種植韭菜，帶動當地韭菜產業發展。為了鼓勵儀大彪帶好這個頭，政府承諾將從“政策、資金、項目”上給他提供支持。
在各方力量的鼓勵下，儀大彪信心滿滿地擔起了帶頭致富這副擔子。
儀大彪和農民簽訂了為期十年的土地流轉承包合同，每畝地每年租金1000元，一年一付。
經過千辛萬苦，儀大彪的努力也得到了回報。亳州泥店韭菜在市場上有了知名度，湖南、湖北、上海以及鄭州等地的菜販子都被吸引過來了，甚至還有韓國、日本客商也前來洽談韭菜深加工項目。
最好時一畝韭菜的收入能達到4000至5000元。韭菜成了帶動當地農民致富的大產業，也著實給了儀大彪無窮信心。
為解決韭菜種植及加工、銷售等問題，儀大彪出資成立了亳州市傳承農業科技有限責任公司，幫助農民解決韭菜種植技術服務、銷路、加工等問題。2008年，公司銷售額就達1800多萬元，張店鄉韭菜種植業產值達上億元。儀大彪被評為2008年“亳州市十佳農村青年創業致富帶頭人”，成了當地的“名人”“紅人”。
然而，熱烈的鞭炮聲、祝賀聲之後，是殘酷的自然環境，捉摸不定的市場。到了2009年，由於缺乏總體規劃，導致一窩蜂上馬，當地韭菜產量過剩，“菜賤傷農”，多數土地流轉戶，一下子賠了個一塌糊塗。
一年過去了、兩年過去了，受天災和市場供求等影響，儀大彪不僅沒有因為“土地流轉”富起來，反而賠光了積蓄，累積了鉅額的銀行貸款及其他債務。
無規劃的大面積土地流轉，怎能不賠錢？
大面積流轉土地後，如何掙錢是關鍵，伴隨著經濟的發展，農村土地流轉價格呈逐年上升趨勢，10年間流轉地價格從每畝100元上漲到每畝1500元。
我們來給種植經營大戶算一筆賬：流轉的土地平均一畝要交租金1000元；化肥、種子、農藥每畝650多元；農機具、播種、澆地、追肥、除草、收割、人工每畝700元，工人工資及管理費用是主要開支。
這樣算下來，平均一畝地的投入超過2350元。如種植玉米，畝產按1100斤，市場收購價1.15元一市斤，摺合現金1260元，種植小麥畝產按900斤（正常年份的平均糧食產量），市場收購價1.2元一斤，摺合現金1080元。一年夏秋兩季的收入合計為2340元，這還沒有算第二季的投入，一畝土地還要賠10元，還是在風調雨順的情況下。
這些年下鄉租地的老闆太多了，租金越炒越高，地價高企，跟風租地，靠種糧根本不行。再說，搞農業不光是有錢就行，農忙得僱人，收割要用機器，收回來還要晾曬、倉儲，這些問題解決不了，規模越大越難。
時下，不少資本投資農業，都熱衷“高大上”，流轉土地動輒幾萬畝，建農業園區一併幾個村，如此貪大求快，為什麼？
一是老闆積極，他們認為農業門檻低、效益好，規模越大利潤越多。
二是政府積極，上規模、壘大戶，就有了政績，樹起樣板。
殊不知，農業生產有其特殊性，回報期長、自然風險高，典型調查顯示，規模經營主體的糧食單產要比普通農戶低，大戶單產要比小戶、散戶低，可以說，種糧有了規模未必經濟，投資農業不會一夜暴富。
土地流轉面積要根據地形地貌特點因地制宜，絕對不是越大越好，要與城鎮化進程、農業社會化服務水平相適應。當然，個人能力不一樣，流轉的規模和種植情況也不能同日而語。但無論大小，只要找到最適宜的生產管理模式，將農場經營好，農產品賣個好價錢，這才是擺在每一位農場主面前的根本問題。
土地流轉富了誰？
土地流轉坑的是農民？很多人都是這麼認為的，但是很多帶著資本下鄉的企業也並未嚐到甜頭。
土地流轉就一定會培養出大地主，太片面了，只是看到了現在的土地承包者跟以往地主一樣都有大量的土地，但是卻忽略了他們所處的大環境不同了。
最簡單的一個道理：農民原來種糧食收入500元，土地承包者流轉土地要交租金，就算是建設現代農業用了先進的農業機械，也無法使糧食畝產翻番的上漲，多出來的產量還要抵消掉租金那麼企業能掙到的錢就是寥寥了。
在高土地成本、高勞動力成本、高融資成本三大因素的擠壓下承包企業從一開始就背上了沉重的包袱。
人員吸納也是流轉企業不得不考慮的問題。土地流轉出去了，無地可種的農民就會想到外出打工，可是家庭的牽絆使得一些人無法遠離家鄉，這就造成了一部分失業人群，這部分人如果承包企業不吸納就會產生社會問題。
而且，很多地方的農民會坐地漲價，如果企業運轉的好，就會要求漲租金，這對於企業來說又是一股隱形的壓力。更有甚者，部分農村會要求企業給修路通網、畢竟還是在人家地盤上，很多企業只能息事寧人。
管理問題也是導致企業無法盈利的重要一環。農業的複雜性是很多投資者沒有預見的，在我國存在了幾千年的傳統農業不是一朝一夕就能打破的。管理者既要懂農業又要有互聯網思維這是十分難得的。
以上原因導致了企業們滿懷希望來到田野，滿心沮喪的敗興而歸。這也導致了現在流轉土地荒廢的現象，因為如果繼續種糧食基本上就是賠錢的買賣，還不如荒著能少賠一點。
就目前的情況來看，土地流轉推進的太快了，方方面面都還沒有準備好，不管是失去土地的農民如何安置，還是承包企業如何掙錢都需要方方面面的考慮到。
政府應更加關注如何更好地扶持規模經營主體來服務國家農業戰略的問題，在農田基建、技術服務、政策補貼和科學獎懲等方面加大對糧食規模經營主體的扶持；還要規範和科學引導農村土地流轉，防止一哄而上又一鬨而下，一定要堅決避免在農村形成正常經營難以為繼的半拉子“現代農業”工程。
除了政府之外，我們農戶也要注意一下幾個方面，避免在土地流轉的過程中上當受騙，虧了自己！
按這個流程走才能不給別人鑽空子的機會！
①雙方自願寫出流轉土地申請，內容翔實；
②審核登記，經村把關報鎮備案；
③商定流轉土地價格後，公佈信息；
④雙方簽訂流轉土地合同，鄉鎮經管站鑑證歸檔。
注意：只有納入程序監管後，農民流轉土地的合法權益才能得到有效維護。
籤合同時，這幾點不注意要吃大虧！
①簽訂合同的雙方，一定是在自願原則下籤訂的。（聽起來像是廢話，但你要知道，有很多特別狗血的糾紛發生，就是因為違背了這點）
②法律規定，只有在同一集體經濟組織的成員才能互換、置換土地，如果違反這一條規定，簽訂的合同無效。（合同無效，直接關聯個人利益，大家一定要注意這點！）
④越權發包土地簽訂的合同無效，比如農民個人承包的土地由村集體越權發包的，這種合同無效，農民朋友如果遇到這種情況一定要維護自己的權益！
⑤合同中的流轉年限超過原本承包年限咋辦？承包年限的起始時間均以98年（第二輪）開始計算，耕地30年，草地不超過50年，林地不超過70年。超過這個時間期限部分合同無效。
還有人在這兩點上吃過虧！
①流轉土地的用途問題
《農村土地承包法》和《農村土地承包經營流轉管理辦法》規定，不得以調整產業結構、發展農村經濟等理由擅自改變原有耕地的農業用途。這點對咱擁地農民來說很重要，比如土地流轉出去，被承包方澆築水泥地蓋了養殖場，這澆了水泥的地以後收回來還能種東西嗎？肯定會有影響啊，所以一定要在協議中白紙黑字寫清楚，不能更改農業用途！
②土地流轉後，糧食補貼誰拿？
土地流轉後，經常有關於糧食補貼誰來拿的糾紛，承包戶和擁地農民到底誰來領取糧食補貼呢？拋開說不明白的原則和規定，這麼來解釋最清楚：
土地承包協議中，須協議清楚糧食補貼歸誰；
協議中並未明確補貼歸誰的情況下，雙方為此發生糾紛，協商解決；
協商無法解決的，廢除土地承包協議，重新簽訂新協議。
對於雙方，無非就是這種情況：補貼給擁地農民，土地流轉金便下調一些；補貼給承包戶，流轉金便提高一些。只不過就是提前在協議中白紙黑字寫好便是。
選擇對的土地經紀人
隨著農村土地流轉政策的引導，農村土地買賣市場日益火爆。不少土地中介人員走上街頭，打出各式廣告招攬客戶。
由於土地市場“僧多粥少”，有的中介人員在提供服務過程中，不僅沒有體現誠實信用的商業理念，相反設置一些陷阱誆騙客戶，亟待引起廣大消費者的關注。那麼如何選擇土地中介呢？
首先不管中介公司大小與否，一定要選擇有證經營的中介！至於中介公司大小，大的公司信譽可能更好，但是存在自身的缺陷。大的中介公司首先是收費比較高，其實是公司大業務員自覺身價高辦事不賣力。其實找土地中介不在乎公司大小，最重要的是有保證的情況下土地經紀人把你的事放在心上，賣力辦事是關鍵。
其次多瞭解流程！自己多去相關部門瞭解政策情況，多上網查看相關新聞，要做到交易流程“自己心中有數”，不要輕易相信中介的承諾和拍胸脯式的保證，中介的承諾要求他們也寫入合同，並且加上相應的違約條款。一箇中介信誓旦旦和你保證這個保證那個，那麼請他“寫下來”，如果他真的那麼有信心何必怕寫承諾給你呢?如果他一邊口頭承諾，一邊拒絕寫書面的依據，那麼，這樣的承諾你就要打個問號了！
最後為大家歸納一些選擇好中介的小竅門：
1、資質審查：
好的中介公司應該具有長期固定的辦公地點和合法的營業資質。我們可以通過進店觀察和確定其營業執照上是否具有土地中介資質來鑑別該中介公司的合法性。
2、實力審查：
儘量選擇實力雄厚的房產中介公司為自己進行服務。可以通過營業執照上的註冊資金和該公司擁有的門店數目來確定其公司實力的強弱。
3、口碑審查：
口碑對任何公司都是十分重要的無形資產。擁有良好口碑的土地中介公司一定有獨特的服務特色和不錯的信譽度。
4、形象審查：
對門店的裝修和人員的素質進行觀察，好的中介公司都比較注意形象。無論是店面形象還是員工形象都應該是整齊劃一的。
5、員工素質審查：
不要小看中介員工進客戶家之前穿上鞋套、不在業主家中大聲說話和抽菸這些小細節。一個注重服務細節的中介公司往往是我們最好的選擇。
6、工作劃分細緻程度的審查：
優質的中介公司分工較細，一般都有自己獨立的簽約地點或交易大廳。在土地買賣交易的前期由一個專門的地產經紀人從事接收客戶意向、土地推薦、帶客看地、收取定金、草簽協議、驗地、交地等工作。而後期的籤土地交易買賣正式合同、網籤、辦理過戶、貸款、領取土地證等手續則交由專門的部門來完成。這樣不但確保了交易的安全性，也使整個交易更加透明和令人放心。
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