“以房养学”，就是靠在海外购房来供养子女在海外留学，即通过海外购置房产，利用房子的分租及升值来减少留学所花费的费用。
联邦首府、商业和文化中心阿德莱德，是南澳第一大城，人口逾130万。印度洋沿岸的港口城市，弗勒里厄半岛以北，圣文森特湾以东9.6公里处。是一个辖域修长的城市，从海宾到山丘宽约20公里，长约90公里。这里是澳洲最适合以房养学的城市之一。
下面将从当地名校介绍、最新房价，实例计算以房养学的可行性。
房价租金齐涨 为“以房养学”提供很好条件
2017年11月澳洲八大首府城市房价走势
11月澳洲房价较10月持平，同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨，环比房价下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨尔本环比上涨0.5%，同比仍涨10.1%。小城阿德莱德11月房价较10月持平，同比仍涨3.4%，资本回报率达到7.8%，表现不错。12月，阿德莱德房价较11月房价环比增长0.2%，同比基本持平，继续表现稳定态势。
自今年7月达到顶峰以后，悉尼房价一直在下调，但幅度都不大；虽然墨尔本的房价增幅也有一定程度的缩紧，但相比悉尼依然表现良好。与此同时，广受投资者关注的城市阿德莱德则继续维持着较稳定的增幅。
受益于经济发展与城市吸引力增长，阿德莱德的人口增长势头也很强劲。这将同时对买卖与租赁市场产生积极影响。12月阿德莱德租金中位数每周368澳元，同比增长3.1%，在过去十年间增长将近30%，预计接下来租金增幅还会加大。从租金回报率来看，阿德莱德别墅回报率约为4.1%，公寓的回报率则在5%左右。
最新澳洲主要城市公寓/别墅租金回报率
阿德莱德适合“以房养学”吗？
阿德莱德别墅目前中位价格在45万澳币左右，但是由于近两年澳洲价格涨幅放缓，加上当地对外国投资者开始征收更高的附加税，这使得实现以房养学难度加大。要想完全实现以房养学，就需要挑选租金与房价都较高的房源，以求回报最大化。
作为新建住宅小区，你可以选择你喜欢的住宅户型：联排别墅、连栋住宅和复式住宅。
当然，如果不想购买高出平均价格的房子，您还是可以选择其他价格低一些的房源，只是可能无法完全做到“以房养学”。不过即使如此，租金与房价的增长也可以帮您负担相当一部分留学费用了。
实例计算阿德莱德“以房养学”的可行性
“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。
学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报，2年后的租金水平也预计将比现在高出5-8%。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。
接下来，我们就按照以上这种模式来具体计算一下：
如果我们现在购买上面这套推荐房源，2年后交付，接下来5年期间出租未居住空间，并在学生毕业后2年（购房后7年）出售房屋。所获得的潜在收益足不足够用来支付留学与投资费用呢？
1. 学费
国际学生商科每年学费3.1万澳元，一般商科学位需要3年完成，三年间总学费约9.3 万澳元。
2. 生活费用
国际学生每年生活费用2550澳元，三年间生活费约7,650澳元；住宿费用每年6,270澳元，三年间约需花费18,810澳元。通过“以房养学”，这笔钱就可以被省下来。
3. 购房花费
首付：由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧，我们按照40%的首付额度进行估计，首付约为269,980澳元,贷款404,970澳元。
利息：根据贷款年限与申请者个人情况不同，可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算，7年间需缴纳利息为：3.8% X 7 X 404,970= 107,722澳元
税费：目前在澳洲很多地方购房，都需要缴纳印花税，转让税，注册费等；根据政策，布里斯班对外国买家征收7%的附加印花税。在最新政策下，目前在阿德莱德购买房产需要交纳约82,090.5澳元的额外税费，不过仍然低于悉尼与墨尔本。（律师费，保险等未包括在内）
购房与留学总花费 = 学费+生活费+贷款利息+税费 = (31,000+2,550) X 3 + 107,722 + 82,090.5 = 290,462 澳元
4. 租金收益
500 X (1.031^2+1.031^3+1.031^4+1.031^5+1.031^6) X 80% X 52= 143 ,312澳元
（阿德莱德Allenby Gardens区域目前4卧2卫的全新别墅租金要价在每周500澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅，按80%要价收租，并按照2017年3.1%的年租金增幅计算每年租金增幅。）
5. 房产增值部分
有海外房产分析师认为阿德莱德房产在接下来的5年内都会有比较明显的增值。2018公寓房预计增幅3.5%；别墅房价增幅3.5%；以2018的增幅作为平均年增幅，阿德莱德别墅未来7年间的复合增长率可达到22.9%。
具体增值为：674,950 X 22.9%= 154,563澳元
5年后出售房产的总收益 = 留学3年期间租金收益 + 出售收益 + 留学3年期间住宿费用节省 = 117,618 + 154,563 + 6,270 X 3 = 291,164澳元
结果：收益>花费
以上计算仅为一个间单的预估，并未包括这几年间所有可能产生的开销与收益情况，不过从大的基本面上来看，在阿德莱德“以房养学”是可行的。
以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况，租金与房价增幅为根据Corelogic最新房价数据的预测，可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为淮。
“以房养学”作为一个投资理材的概念，必定会有一定风险，需要投资者对海外房产投资的信息、流程与法规进行谨慎研究。
在进行以房养学时需要注意的事项
一、切忌盲目跟风。
投资人需要考虑个人或家庭的资产配置是否适合此种操作。
二、优选房子地段。
在澳大利亚投资地产最好还是选择一些大城市例如悉尼、墨尔本、布里斯班等。
三、留意汇率变化。
选择适当的时机进行投资，利用汇率杠杆来实现投资收益的最大化。
四、选择可信赖的中介。
大部分购房者对海外投资置业并不熟悉，所以要通过专业的投资平台去尽可能详细地了解投资信息。
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