从桐柏路到秦岭路，横跨近1公里，苏式老厂房旧貌换新颜，摇身变成集商务、商业、住宅为一体的西区综合体。
锦艺城住宅的房价更是从1期4000元/㎡左右，2期7000元/㎡左右，到如今单价已上20000元/㎡。这中间固然有强大的“地缘客户”在支撑着，但是大体量商业商务对住宅的反哺也是价值提升的关键点之一。从丰产路到东风路，国贸360的单店坪效已经成为郑州商业圈内佳话，建业凯旋广场、正弘城蓄势待发。与商业商务紧邻的蓝堡湾、英地更是片区标杆，明星中的明星。地铁学区等资源对楼盘的加持固然重要，但是商、住、购物的“一条龙服务”对楼盘价值的提升我们也不可忽略。
自成一派的区域综合体，一般都是集商业、商务、住宅、公寓等于一体，商业会吸引大量的人流来此消费就业安家，从而带动发展以及人口的大量导入，同时，人口的大量导入又会反过来反哺继续刺激商业的发展，从而继续带动片区发展，由此形成一个良性发展的循环。
纵观整个大郑州，未形成区域综合体的只有管城区，这中间不仅有老管城消费倾向于前往距离近的二七广场这样的地缘因素；还有管城区是以文化传承著称的历史因素；更有管城区相较于其他区域落后的交通网络对商业发展的不利因素。
这是遗憾，但同时，也是机遇。
而如今，在管城区，在管城商都新区，有这样一个综合体项目，会否成为未来的东南片区的商业中心？我们来看一看。
今日探盘：绿地公园城。
【一】综合体养成记
在郑州，一个开发商从拿地开发，到最终能形成综合体、形成规模，这样的项目屈指可数。普罗旺世算一个，从偏僻的农村，到如今房价扛鼎整个北三北四区域，最便宜的6期波特兰，高层也要1.9W/㎡-2.1W/㎡左右的单价，远超区域同类型产品的价格。前几期开发的高层项目就更不用说了，基本处于一房难求的局面。
绿地公园城似乎就在走类似与普罗旺世的路子。
城改用地、商业+住宅、初始期周边资源较匮乏、处在城市自然外溢的边缘等。
换个角度看，机遇和机会一般是并存的。如果一个片区或者综合体开发殆尽了，你的机会也有消失殆尽了。如果一开始你就选对了仓位，并重仓了这里，收获的资本也许足够让你直接退休了。
纵观各种发展资源，有经济驱动发展的、有文化驱动发展的、更有行政资源驱动发展的，绿地公园城所在的管城商都新区，虽然不如东区有省级行政资源在驱动，但也是实实在在地由管城区ZF在驱动，也是实实在在的政府行为，远比充饥画大饼的强。
而从本质上讲，城市的发展就是每一个参与者的众筹，而这种众筹就是通过稀缺的土地资源进行再分配而实现的。ZF通过招拍挂将土地卖给开发商，开发商再在土地上建起来的房子、公寓、商业等卖给每个个体。ZF用卖地的钱从而推动区域各种公共设施的建设，促进城市的发展。城市或者片区发展好了，你买入的不动产自然水涨船高，跟着升值。
即是在过去的数十年城市化进程中，所有的“众筹者”都得到了应得的城市发展红利：即房价上涨，身价翻翻。
【二】楼盘基础认知
绿地公园城项目由绿地集团开发。绿地作为世界500强企业，缔造了郑州“大玉米”，高铁站绿地双塔等地标建筑的开发商，实力自然是毋庸置疑。
项目位于郑新快速路与南四环交会处向南800米，处于商都新区的核心位置。
绿地公园城项目总占地约1800亩，建筑面积270万方，住宅全部为【洋房+小高层】，1.99-2.49的容积率，居住舒适度高。项目配套社区内规划有35万方大型集中商业，还有幼儿园、小学、中学等一站式的教育体系。未来会在郑州东南方向，形成辐射方圆10公里范围的综合体。
【三】三个优势
人无我有，人有我优。占据了良好的区位对于一个楼盘，很重要；但是这些还不够，同时我还有水系，水系两侧还有数百亩滨河公园，再加上几所学校的一站式教育服务，生活本可以如此简单。
区位交通
从项目出发，我们可以沿着郑新快速路一路向北，郑新快速路与中州大道是无缝连接，全程只有南四环路口有一个红绿灯，其余路程全程快速化，全程20分钟左右可以到达CBD，30分钟左右可以达到北龙湖，这点上我们探盘路上是真切体验过的；另外，南四环正在进行快速化进程，而仔细观察地图我们会发现南四环和东三环是连接着的，位置就在金沙湖东侧，这也就是说，未来我们可以走
南四环转东三环，全程高架无缝连接，到高铁站也只需20分钟左右。
环境
可能有人听到我要讲环境都会说：
佩奇，南边出了名的物流云集，谈环境是不是有点扯淡？
我说：往里面走走，你会发现别有洞天。
置业顾问说他们号称是1河2岸17公园。暂且不管置业顾问是不是在吹牛逼，我们就讲一讲自己探盘的切身感受，废话不多说，先上图。
▲从滨河公园远眺项目1期
▲十七里河滨河公园实拍图
绿水青山就是金山银山，我们的城市建设者们也在深刻践行着。我们现场探盘的情况就是，滨河公园正在建设以及完善，十七里河不久也会开始蓄水。以前我也提到过，其实，绿色越多，是越LOW和越便宜的。而据我观察，这一大段滨河公园的市政绿化建设的标准，不管从直观的颜色看，还是从品种看。已经超过了很多楼盘的景观建设标准，这也从侧面可以看出来ZF对该片区整治的用心程度。
我们可以再把视角放大一些，看一下周围的水系以及绿化情况，未来可以同十七里河一道改造周围的局部生态环境。刘湾水库有大片的水域面积，可以影响周围的局部环境；南水北调运河工程更是从丹江口直抵京城的运水工程，沿途两岸的工厂住宅对环境以及水质会造成的潜在污染把控极其严格。这些未来都会和十七里河以及滨河公园一同改造区域局部的环境以及生活品质。未来项目将会形成罕见的郑州3水环绕的项目。
产品
项目整体是1.99-2.49的【洋房+小高层】，这个容积率指标也是十分优质。由于郑州土地限制的原因，洋房产品整体上处于比较稀缺的状态。而我们也都知道，洋房是很多改善群体和甚至是终极置业的选择，小高层则是在相同的地块上盖更低楼。这样，整个项目都是以改善为主的产品，但是价格却十分亲民。而户型设计更是整个项目的亮点。
78㎡两房两厅一卫
我看过很多项目为了利益最大化，都把60-80㎡的做成了东户，只有东侧卧室能见到阳光。而绿地公园城将户型做成了纯南户，两开间朝阳，户型也较为方正，十分适合资金不是很充裕的夫妻，首付不多，首套能买住宅性质的产品上车还是尽量买住宅。
96㎡三房两厅两卫
三开间朝阳的纯南户，难得的做到双卫，既舒适又便利，96㎡能做成这样的好户型，市场上也是不多见的。足够刚需家庭自己+父母+孩子的居住要求。首次置业尤为重要，在经济能力允许的情况下，还是买大一些的，等收入提高之后，我们可以再置换。
123㎡三房两厅两卫
三开间朝阳+动静分离，市场上最经典的户型，这个户型最惊艳的就是客卧一体的大阳台，观景效果极佳，住起来舒适度很高 。
【四】探盘现场
探盘现场的照片可能来得更实在一些。
▲售楼部
▲沙盘图
▲三种开启方式指纹密码锁
▲洋房的子母门设计
【五】探盘观点
1、绿地公园城属于管城商都新区板块，我们实话实说，目前最大的问题就是配套不齐全，不过还是那个问题，如果配套都齐全了，也不是现在这个价格了。单纯从开车出行以及居住体验上，这个项目绝对没问题。
2、千亩大盘，低开高走。开发商一般把前期地块定价较低，以降低买入门槛并打出知名度，然后后期开发的价格上逐步攀升，这是开发商惯用的技巧，这点上，我们要清楚，所以说大盘初期买入，是性价比最高的时候。后期再配合商业以及综合体等配套，生活起来还是很方便的。
3、这种千亩大盘项目，也只有像类似于绿地这样的大型企业能做。而红顶商人绿地一直有一句名言：做政府想做的事。其意不言自明。
4、我们一直强调，房子本身可能才是刚需的最大砝码，因为房子能帮你抵御风雨，也能帮你抵挡风险。现在你觉得月供高，但是你的收入也会增加，而且，ZF会用超发的货币以及通胀在潜移默化中帮助你，未来你可能也会拍着大腿说：早知道买个大的了！
备注：本文图片及信息来自网络、数据监控和实地探盘。一切最终信息以政府公布和开发商公布为准。
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