文/城市競爭力 東南偏北
今天分析的是一個地均指標：“單位面積所創造的地方預算內財政收入”！
這個指標，很大程度從本質上反映了為啥有些地方“寸土寸金”！一個地方的價值，除了與單位面積存在的人口相關，更直接相關聯的就是，單位面積所創造的收入。
單位面積所創造的財政收入越高，說明土地上的企業創造得價值就越高，最直接的體現就是政府效益能夠最大化。
筆者統計了全國“地方預算內財政收入”排在前50個城市，計算了這50個城市的單位面積所創造的財政收入。廢話不多說，直接看圖：
備註：下文說指財政收入均為地方預算內財政收入
製圖：城市競爭力
通過上面的數據，我們可以得出如下結論：
一、深圳是全國土地利用率最高的城市
從表格數據中也可以看出來，深圳單位面積內所創造的財政收入≈上海+北京+廈門。
前陣子，深圳被評選為“以引領超大型城市可持續發展為主題”的國家可持續發展議程創新示範區。如果從土地利用率來看，全國確實沒有一個城市是深圳的對手。
以前在網絡上就曾流行著一個觀點：“深圳其實早就考慮好了未來發展方向，地少沒關係使勁造高樓就行，橫著容不下那麼多優質，那就豎著碼高一點”。下圖是全國高樓數量情況，這麼一看的話，確實還有幾分道理，深圳的高樓數量僅此於國內的香港，所以深圳高樓數量，可以說很大程度上彌補了土地用地不足。
二、這些城市高於平均水準
50個城市單位面積所創造財政收入的平均值為：0.155億，其中高於這個值得城市有14個，分別是：深圳、上海、廈門、北京、珠海、東莞、蘇州、廣州、無錫、天津、南京、中山、佛山、武漢。
可能有些朋友會覺得，深圳完全是城市發展中的BUG，地少樓高人多高新企業多把平均值給拉高了。那麼換一種更加公平的算法，剔除排在第一的深圳跟排在末尾的焦作再計算平均值，此時單位面積所創造的財政收入平均值是：0.126億，此時達到這一標準的城市多出了鄭州、寧波這兩個城市。
就算按照剔除最高值與最低值的標準來說，全國也只有32%的城市高於了平均水準。說明在這些全國財政收入排名前50的城市，絕大多數城市都只能優先發展某一些區位，很少有城市能夠像深圳、上海一樣各區遍地開花。
三、珠三角城市土地利用率強於長三角
珠三角與長三角也一直是人們喜歡比較的對象。
其實如果從這一指標來看的話，也十分容易看出兩個區域發展上的差異，50個城市中，珠三角有6個城市上榜，單位面積所創造財政收入總值為2.729億；長三角有14個城市上榜，位面積所創造財政收入總值為：1.958億。
從發展情況來看，珠三角整體的土地利用率要比長三角高，但是土地利用率高的城市，也都主要集中在深圳、東莞、珠海、廣州。長三角除了上海以外，土地利用率都算不上多強，但也都不差。總的來說，珠三角，更像兩頭虎帶一群狗啊貓啊，長三角則是一頭大狼帶著一群小狼。
四、廈門竟是二線城市中“土地利用率”最高的城市
說起廈門，很多人對廈門的“吐槽”是：“一線的房價、二線的行政、三線的GDP、四線的工資”。
很多人估也十分納悶，為什麼廈門一個“小地方”，無論是人口還是經濟都算不上十分出色，為啥房價就高得如此嚇人。其實從“單位面積創造財政收入值”這一指標或許就可以得到答案。
正常情況下決定房子價格最主要的三個要素分別是人口、資金、政府，但是很明顯廈門更像是被房地產“坐莊”了的一個城市。怎麼說呢？
炒過股票的朋友應該都知道，有一類股票叫小盤妖股，就是流通的籌碼特別少，要買進賣出都很難，隨便金額大一點，就會引起股價的劇烈波動，手裡籌碼足夠多的莊家，可以輕易讓股票漲停跌停。藍籌股的掛單往往非常巨大，你拿幾個億砸進去，也不見得能冒個泡。但是這種小盤股，幾百萬就能輕易拉漲停。
而廈門，就是相對於樓市中的那個被莊家高度控盤的“小盤股”。
人口方面，廈門的人口增速確實相當出色，5年的人口增速42.56%，全國估計也沒有幾個城市能夠比得了。2011年-2016年全國小學生人口變化情況是-0.13%，福建三核城市中的“福州”、“泉州”雖然相比於全國也十分出色，但是增速情況也還是比不上廈門。
資金、政府方面，廈門自從自貿區成立後，各個自貿區的政策成了境內資本外逃的通道，外逃的資本在自貿區口岸附近往往喜歡囤積在地產中，這是自貿區落地後幾個自貿區房價一輪猛漲的原因。另外福建的民營企業較多，地下經濟發達，這些錢看到廈門土地的吸金效應後也從各路殺來。除此之外，政府在這當中也扮演著重要角色，可以說廈門的地產，很大程度上有廈門政府的“背書”，廈門政府一直向外界釋放的信號就是，政府會強力兜底廈門房地產，你們放心來。每一次外部其他城市房價都處於下跌的時候，反映到房價上就是“突突突”的往上漲。
廈門面積比深圳略小，也都是典型意義上的“寸土寸金”，但在筆者看來，從“單位面積所創造的財政收入”這一指標來看，廈門存在很大“虛高”成分在裡面（有“人”在裡面坐莊），這也是廈門的“寸土寸金”跟深圳的“寸土寸金”的本質區別。
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