文/謝逸楓
香港市民懷念1997年10月“八五”計劃首任特首、提出者的心日益強烈，源於香港後面二、三任特首期間，香港房價猛漲。八五計劃的擱淺、決策者的政策失誤、缺地與徵地困難、土地供應制度及高地價、金融及稅收、財政與經濟依賴、人性的貪婪、匯率的背景之下，第四任特首對香港房價亦無計可施，只能眼睜睜看著房價上漲超過1997年最高頂峰。香港的房價1997年達到歷史最高頂峰，金融危機之後暴跌，到1999年反彈上漲，1998年、2000年10月-2003年8月24日下跌，到2003年9月觸底。
2004年開始上漲，2008年金融危機暴跌。2007年、2010年、2012年、2013年、2016年、2017年的又一次次高峰，到2018年香港房價已經連續上漲4個月，自2016年4月到今年4月份，已經連續上漲25個月。港媒在港府公佈的“寬減2018-2019年四季的稅額榜單”時發現，一名“最牛業主”在港坐擁15,645套房產，一年寬減稅額高達1.026億港元（約合人民幣8200萬元）。事實上，這位最牛業主，不是個人，而是領展房地產投資信託基金，香港的商場、街市、熟食檔、停車場、寫字樓.....都有他們的版圖。看來，“坐地收租”才是香港脫貧致富的唯一道路。
真正支撐香港房價，任由其扶搖直上的，有一個經常被忽略的資本要素-匯率制度。正是這樣的一個制度，讓香港房價走入了“高處不勝寒”的巔峰。如今，香港正面臨著金融市場上巨大的異動。2018年4月12日，在港元觸及7.85低位水準後，香港金管局緊急買入港元累計達13次，涉及513億元，使得香港銀行體系總結餘降到了1285億元。就是說，市場上500多億港元都回收到了金管局的手裡，銀行裡的錢也在減少。為了回籠更多資金，近日香港各大銀行均上調了銀行存款利率，有的銀行甚至暫停了固定利率抵押房屋貸款的申請。
最近的警報頻出，港元貶值已經跌倒鐵線，逼得香港金管局26年來首次出售救市，一月內就13次在民間大量用港元兌美元，以減少市場上的港元，讓港幣匯率正常化。這場“港幣”保衛戰很容易讓人聯想到一個資本操作鏈：貨幣超發—利率下降—資產泡沫--央行加息—貨幣緊縮—樓市受壓。最新資料顯示，用來衡量樓市整體價格的香港中原指數（CCL），從2017年底的165.02點飆升到了2018年4月27日的180點，新界（東）的房價在過去一個月暴漲了5.75%。
這是在香港房價連續23個月上漲的前提下，在一個房價已經嚴重脫離普通群體購房能力的市場中，實屬罕見。縱使2018年2月為傳統銷售淡季，但香港整月的住宅成交數環比仍上升4%，同比則上漲了34%。這裡頭，逾千萬元的住宅交易宗數就比上個月多了將近三成。可以看出，豪宅起的作用巨大。萊坊最近的《香港物業市場報告》指出，香港豪宅樓價已連續20個月上升，累積升幅達15%。
香港樓價在1997年10月19日的最高峰後的1998年間下跌了一半,其後在1999年反彈兩成。1997年香港迴歸之後首任特首10月提出的“八萬五”建屋計劃，隨著八萬五時期所興建的樓宇陸續落成，加上種種因素,樓價在其後3年多（2000年10月-2003年8月24日年）再下跌超過40%，1998年-2003年的5年10個月時間下跌70%，在2003年8月24日跌至谷底。由於香港大部分中產階級都是透過把物業作抵押申請樓宇按揭，向銀行借取相當於樓價的七成按揭來購買物業。
但由於樓價大幅下跌七成,使在高峰期入市的業主擁有的資產價值跌至低於負債,成為負資產。不少人花費一生努力工作,就是為了完成物業的供款，退休後可以有屬於自己的物業安享晚年。然而樓價大跌使他們花了數十年才累積得來的財富轉眼間化為烏有。如果在負資產期間失業，或被大幅減薪,而無法供款，銀行會收回物業拍賣，業主不但變成“無殼蝸牛”，失去物業後仍然要設法向銀行還債，銀行也承受龐大壞帳風險。
據香港金融管理局資料顯示,香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月,當時共有約105697宗負資產按揭,佔所有按揭的22%，涉及金額1650億港元,按揭金額與抵押的比例為128%,估計這些貸款的無抵押部分約值360億港元,意味著香港銀行單在按揭市場便需承擔360億港元的壞帳風險。這項政策是首任特首被批評的最多的政策之一，都譴責八萬五建屋計劃是樓價下滑的元兇，市民希望政府修訂這項政策,遏止樓價下跌。首任特首及相關政府官員一直並無表明政策改變,即使政府在1998年宣佈暫停賣地時，仍然表示八萬五計劃不會受暫停賣地影響。
直至2000年6月29日,特首在禮賓府接受無線電視新聞專訪,被問及會否修訂“八萬五”目標時,董建華首次明言“從98年就再沒有說過‘八萬五’這個字眼,那你說還存不存在。這種“不提及等同不存在”的施政態度都感到驚訝,市民對政府施政失去信心，特首的民望持續下跌。事後證明，不單隻八萬五建屋計劃,其他特首任內的發展概念如中藥港、硅港、紅酒貿易中心、商業園等都在政府不再提及的情況下“不再存在”。直到特首辭職後,香港大學的民意調查指出有過半數市民認為最大過失便是在經濟民生方面的政策失誤。
所謂的“八萬五建屋計劃，簡稱八萬五，是香港行政首任長官在1997年度施政報告提出的一項政策。提出每年供應不少於85000個住宅單位，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。由於這項政策的推出，再加上亞洲金融風暴，使香港樓價一落千丈，普遍私人物業在5年多（1999年-2003年）的時間內貶值70%，很多中產階級成為負資產，香港經濟一片蕭條。2000年-2002年停止土地供應、刺激樓市的措施，直到2003年SARS爆發過後才逐漸復甦
具體實行方面，推出的主要舉措,一是極大的允許樓房擁有極高的建築容積率。每個到過香港相關新的大型住宅區的人都會注意到香港樓房的建造密度之大和高度之高，就是因為香港允許的建築容積率比大陸住宅寬鬆得多。因此才可以建起那麼多高而且密度極大的樓房。容積率高,同樣的土地就可以蓋更多樓房。二是大規模供地。僅在1997年,香港政府便拍賣了19塊住宅用地,總面積為24公頃;另外批出7塊總面積為16公頃的土地作為居者有其屋計劃之用;並且售出3塊總面積為5公頃的土地供私人機構參建居屋計劃用。
但是,由於看到受經濟危機影響,香港的樓市大跌,1998年6月，政府決定暫停供地直至1999年4月。
1998年內政府共賣了10塊住宅用地總面積9公頃，售出3塊總面積8公頃的土地供私人機構參建居屋計劃之用,以及批出7塊總面積15公頃的土地作為居者有其屋計劃用。1999年樓市復甦後,政府重新恢復供地,共售出16塊總面積15.35公頃的建屋用地及兩塊總面積4.94公頃的私人機構參建居屋計劃用地;將8塊總面積12.54公頃供發展居者有其屋計劃、3塊總面積14.74公頃供發展成可買可租選擇計劃、6塊總面積47.93公頃供發展租者置其屋計劃的土地批予香港房屋委員會;並將一塊麵積0.9公頃供發展住宅發售計劃的建屋用地批予香港房屋協會。
這些供地計劃量和麵積都創了香港的供地紀錄。由於建屋需要時間,直到2000年,首批“八萬五”計劃中興建的房屋才正式推向了市場,在一年內共有85710套住宅建成。其後的2001年,又有總共10萬套住宅推向了市場,這一數字已經大大超過了85000套的目標;但是到2002年則大幅減少至67000套，因為在這時社會輿論已開始猛烈抨擊這一計劃了。1999年時,香港經濟已經復甦,房價也開始回升。但是,隨著八萬五時期所興建的樓宇陸續落成,導致市場供應量大幅增加,導致香港的房價再度巨幅下跌。
在其後的3年多時間本已大跌過的房價又下跌了超過40%。也就是說,在近6年的時間裡,香港房價總共下跌了68%。
歌星王菲在1997年以七成按揭,分20年供款的方式以4800萬港元購入了沙田寶松苑的一個豪宅住房單元,每月供款額達29萬港元，兩年後只能以半價出售。香港市民大多數也都是通過按揭買房。一般首付三成,餘下向銀行借款。房地產在香港人的紙上財富中佔有重要比例,中產階層家庭的總資產可能不過幾百萬,而房子通常就佔了幾百萬。但由於房價大幅下跌,使得在高峰時期購買房屋的業主,其所購房產價值甚至跌破了銀行的借款。比如買房時的房價是500萬,貸款350萬,後來500萬跌到300萬,賣掉住房還不夠還貸款。
說明購買的房產不但沒有讓他的資產增值,反而成為了負的資產。樓價暴跌製造的負資產戶數以十萬計。2001年中原地產的統計數據顯示，香港60萬個負資產家庭的賬面損失總額達到了6000億港元。之前的大半個世紀,在經濟起飛的大背景下,不少香港人努力工作了一輩子,就是為了完成按揭還款,這樣就可以在退休後擁有屬於自己的房產安享晚年。但房價大跌使他們花了數十年累積起來的紙面上的財富化為烏有。這使得這些紙面上遭遇到巨大損失的居民抱怨四起。在這種情況下,民粹主張迅速佔據了上風。社會上大量的人埋怨、甚至聲討當屆特區政府,甚至爆發過五十萬人上街的群體性遊行。
雪上加霜的是,由於金融危機,許多人失業,有些即使未失業也被大幅減薪,於是很多人無力支付按揭。當數次欠款之後,銀行便會收回房產拍賣。悲慘的是這些被收回房產的人不但沒有了房產,由於依舊欠錢,還必須向銀行繼續還債;與此同時,由於這類事情漸多,而導致眾多個人不還款,銀行也出現了很多壞帳。八萬五建屋計劃是特首執政時期被批評最多的政策,直接導致了隨後董建華的下臺。香港大學曾在香港本地做過一個民意調查。結果顯示,半數的香港市民認為擔任特首的最大過失便是在經濟民生方面的政策失誤。
正因為當時八萬五建屋計劃遭遇到如此大的惡評。所以,2002年特區政府作出重大決定,停建和停售居屋,而原先的建屋計劃也取消了。與此同時,2004年，特區政府開始推行另一種賣地政策,即所謂勾地表制度。勾地政策導致香港的賣地數量比以前的定期賣地數量少了很多。2008年只有一塊土地被勾出，只夠興建100到200套住宅,2009年勾出的土地也很少。特區政府自2002年開始減少土地供應,不再主動拍賣土地,2004年開始實施“勾地”政策後,開發商們也因競拍需繳押金等成本因素表現不積極。
因此土地買賣自那時起減少很多,土地供應一直維持在較低水平。2000年以前,香港平均每年新房的供應量為2萬至2.5萬套。前兩年最低時每年只有約1萬套新房供應。除供給減少之外,需求卻開始大幅增加了。主要是有大量大陸居民開始在香港購房。在最近的十多年中,大陸民眾的財富增長極其快速,富裕起來的大陸居民有不少前往香港買樓,導致香港樓市的需求進一步增加。
在1997年,香港政府拍賣了19幅住宅用地,總面積為24公頃。另外批出7幅總面積為16公頃的土地作居者有其屋計劃用途;以及售出3幅總面積為5公頃的土地供私人機構參建居屋計劃之用。到了1998年6月,由於物業價格大跌,政府暫停賣地直至1999年4 月。1998年內政府共賣了10幅住宅用地總面積9公頃;售出3幅總面積8公頃的土地供私人機構參建居屋計劃之用,以及批出7幅總面積15公頃的土地作居者有其屋計劃用途。
1999年,香港政府售出16幅總面積15.35公頃的建屋用地及兩幅總面積4.94公頃的私人機構參建居屋計劃用地，將8幅總面積12.54公頃供發展居者有其屋計劃、3幅總面積14.74公頃供發展可買可租選擇計劃、6幅總面積47.93公頃供發展租者置其屋計劃的土地批予香港房屋委員會。並將一幅面積0.9公頃供發展住宅發售計劃的建屋用地批予香港房屋協會。2000年過後，首批“八萬五”時期興建的單位推出市面,而2000年度一年內有85710個住宅單位建成。2001年香港共有10萬個住宅單位建成超過了85000的目標，至2002年則大幅減少至67000個。
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