前几天，我们写了一篇没有产权证也能获得拆迁补偿的几种房屋类型，标题叫做《农村拆迁中，没有产权证，这4种房屋也能获补偿！》。
在这篇文章当中，我们提到，代代流传下来的祖宅也是能够获得拆迁补偿的。
这种房屋由于历史原因，往往是没有产权证的。
拆迁方在拆迁的时候，便经常会以该房屋没有产权证为由，拒绝予以补偿。
我所的段福惠律师便办理过一个这种类型的案件。
这篇文章，就跟大家讲讲段律师在办理这类案件时是怎么做的，借此给那些留有祖宅的读者们提供一些小小的参考和帮助。
（图片来自网络）
案情回顾：
马家有祖产11间房，在文革时交公，1983年落实政策时返还了11间，但返还时已被国家拆除5间。后因老房年久失修，马女士在维修其余6间房屋房屋时将拆除的5间房屋重建。
马女士的父亲生前因经济困难没有办成房产证，房屋一直得不到拆迁办的认可。北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局（以下简称“城管局”）以房屋没有取得建设工程规划许可证为由认定房屋为违法建设，并在2017年8月23日对房屋进行了强制拆除。
马女士手头现有的证件包括：
1、1951年北京市土地房产所有证；
2、1983年落实私房政策返还时所有证明文件；
3、民国时盖房修房手续；
4、有郊区土地房产证。
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维权之路：
受理案件之后，段律师先是向海淀区政府申请阅卷，调查涉案房屋的基本信息，以及城管局强拆的过程等等。
调查完案件情况之后，段律师从四个方面入手，调取了相应的证据来证明强拆的违法性：
第一、城管局认定的基本事实是错误的。
基本事实包括两方面，一个是被调查人的基本信息，一个是房屋的产权问题。
基本信息包括：城管局提交的所有检查、勘验笔录上均未明确被检查人、被勘验人的身份信息，也没有其签字确认；而且城管局并未提供其执法人员的身份、职位等信息，仅有执法证号，也不能证明其真实的身份。
房屋产权问题：涉案房屋系马女士之父马先生所遗留，经历了文革特殊时期的没收和发还，又加上当时房屋登记部门工作人员的不充分履职行为，才没有办理正式的房屋产权登记，情况非常复杂，其存在有特殊的历史原因，属于历史遗留问题房屋。对于该类房屋，在本文开头所说的那篇文章中也提过，这类房屋是因为历史原因而没能确权，并不是违法所建，是应该享有房产权的。历史原因包含政治、政策、法律变动、工作人员的问题等等。
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第二、城管局的强拆行为是不符合法定程序的。
本案中，城管局在实施拆除行为之前，并未制作责令限期改正的相关文书，也未制作责令限期拆除的文书，更未履行强拆前催告等程序。而且城管局并未提交任何关于强拆实施现场的证据材料，根本无法证明其合法实施了强制拆除。城管局也应制作符合法律要求的行政处罚决定书并送达于相对人，在作出行政处罚决定前要进行全面、客观、公正的调查，听取相对人陈述和申辩，必要情况下还应举行听证等等。城管局均未依法履行上述程序，严重违反了行政处罚的一般法律规定。
第三、城管局有滥用职权的嫌疑。
拆迁单位向马女士下发了拆迁补偿及签约方面的通知后，还未与马女士一家签订补偿协议。在这个签订协议的期间内，城管局却急急忙忙地以拆除违法建筑的名义强制拆除涉案房屋，这种以“拆违代拆迁”的行为是严重违法的。而且当地没有建房手续的不只马女士一家，城管局只拆除马女士家房屋的行为也有选择性执法之嫌。
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第四、城管局直接拆除房屋的行为违反了行政合法性和合理性的原则。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，在拆迁过程当中，应该遵循“先补偿，后拆迁”的原则。制定这一原则，主要是要保障公民在拆迁的过程当中，他们的生活能够有所保障。
本案中，拆迁单位和马女士一家还未签订拆迁补偿协议，马女士一家的补偿还没有得到落实，城管局便急着将马女士一家的房屋强制拆除。
调查完毕之后，段律师向海淀区政府提出了行政复议。最终，区政府依据《行政强制法》《北京市城乡规划条例》及《北京市禁止违法建设若干规定》的有关规定，认定城管局在查处拆除违法建设过程中，应当履行限期拆除、公告、催告、作出强制拆除决定、送达等法定程序。本案中城管局未履行相关程序便将马家的房屋予以拆除，系违反法定程序。故作出了确认城管局对涉案房屋的拆除行为违法的复议决定。
律师说法：
程序是法治和肆意而治的分水岭，程序先于实体。明确、公开、严格的法律程序是公民权利得以实现，社会法治得以施行的最主要保障。行政程序是防止行政机关滥用权力，保障公正性的有效措施。如遇类似案件，当事人一定要紧盯程序的防线，运用法律武器，切实合法的保障自己的权益。在发现自己的权益受到损害时，一定要重视起来，并及时咨询专业拆迁律师，必要时启动法律程序维护自己的权益。
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