商铺能不能买？
首先亮明观点：当然能买！
可是这并不意味着你就能买个铺就开始养三代，弄不好三代养一铺最为常见。
如果说炒房子的人也就10%能够赚到钱全身而退，那么买铺能赚钱的比例能有1%就不错了，因为相对于住宅和公寓，商业投资本来就是一个专业性极强的事儿！
郑州商铺太多，敢于下手的傻子根本不够用啊！
01
一个问题
最近有人发信息咨询：南三环神盘鑫苑国际新城的房子能买不？
我说，如果你是刚需，对环境和品质要求不是很苛刻当然可以。
他又说：商铺呢？能覆盖70万人！
我：……
好吧，我也是服气了。如果连最基本的商铺投资知识都没有，就一头扎进去，估计最后肯定三代养一铺！
02
一问：凭什么？
分析一个商铺能否成功，有人觉得是人口密度，有人觉得是交通，有人觉得是运营，有人觉得是消费能力，可是一个商业的成功仅仅是依靠这些吗？
远远不够，那么我们今天就结合这个案例，说说为什么我从头到尾不看好鑫苑国际新城的商铺。
1、全售吗？
这个是最可怕的，如果一个商业项目，商铺都是出售，想做好难之又难。
金水万达金街？宝龙广场？瀚海北金？
出售的商铺，业态如何调整？谁说了算？
运营方和业主的利益长远来看确实是一致的，但是短期来看没谁能保证双方能够保持一致，新田当初回购的底气确实值得敬佩。可是鑫苑70000平的集中商业和9条风情商业街，准备拿出来多少做自持？
2、运营经验？
有多少商业运营在郑州折戟沉沙的我就不多说了，这个从规划到招商到后期运营对专业的需求有多高也都不分析了。
就说两个事儿：
第一：郑州有多少经验丰富的商业运营商把商业做得半死不活的？
第二：鑫苑有没有商业运营的经验，如果你说鑫苑名家的商业，自己可以去看看！
3、地铁？
这个就不多说了，无论是依靠地铁还是依靠高架桥，想要拯救或者说完活一个商业的，有没有先例，有！
但是目前郑州有没有？没有。
你觉得鑫苑这个有没有可能靠这两个地铁口看到"钱景"？
4、人口密度和消费能力？
这一点估计是很多人觉得这里的商铺比较靠谱的原因，提人口方面案例蓝堡湾不服气，说消费能力的话宝龙广场大家可以了解一下，我相信并不会比南三环差。
宝龙广场的3公里范围圈
蓝堡湾的3公里范围圈
但是还是那句话，商铺这业态，不能单一，只能综合。说管南这一块呢，东区和金水都不能比较，毕竟覆盖人群广！
可是不好意思，这个区域并不是你一家覆盖啊！
郑州乐享茂：占地约45亩，总建面12.4万㎡，辐射周边5公里，涵盖露天风情商街、精品购物中心及三栋Loft创意写字楼。
绿都紫荆华庭：共414亩地，113.6万㎡，其中住宅90万㎡，商业12万㎡，办公49万㎡。
绿都澜湾：大型集中商业和特色街区商业50万平方。
永威城：50万方特色商业。
合计：永威距离略远隔了大路，可是即使不算永威城的都已经74.4万方，这还没有算上这次鑫苑自己的商业，你大手一挥，这些人就全部都是你家的是不是有点过了？
03
最后一句话
最后说一句，鑫苑的宣传上是（近）10万（业主稳定消费）+（近）60万（3公里辐射客流）。
嗯，最新的统计，管城区的总人口也就56.16万人！就算加上旁边的整个二七区也不过136.31万人！
当然，如果这个"3公里辐射客流"要算上京广铁路上经过的客流，当我没说！
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