我们都知道房地产也是一个高负债率的行业，而在国家降杠杆的大背景之下，一些新颖的融资手段和资本工具成为了“新宠”。
“新宠”——永续债。
先说一下什么是永续债。国际上正儿八经的永续债，望文生义，就是指期限很长乃至没有明确还款期限的债款，借钱的企业不必还本金，只需准时还利息就行。
可是融资人有一个换回权，什么意思呢，就是借钱的企业有权利在约好的一个时间点回购清偿债款本金，一般设定都在5年后企业才可以名列前茅次换回的权利，这样才干表现永续债的特色：时间长。
不仅可以让复制率指标失真，而且可以在会计准则之下，降低财务的透明性。今天我们就来看看利用永续债还在试图加杠杆的房企有哪些？
去年王首富迫于资本外流以及金融降杠杆的压力，变卖资本抵债的例子为市场敲响了警钟。国家的宏观战略目标不仅是嘴上说说而已，这一招杀鸡儆猴，再次把房地产企业的高负债率推向了风口浪尖。
降是要降的，那到底怎么降呢？
“出神入化”的恒大
要说到永续债，就不得不提恒大，虽然恒大还未回归A股，但是其出神入化的操作手法对A股上市的房企有着深远的影响，话不多说直接上数据。
中国恒大2016年末负债13248亿元，负债率由71.3%小幅上涨至75.5%，但是如果算其净负债率2017年上半年，恒大的净负债率环比下降192%。这其中起到关键作用的就是永续债。
永续债又称无期债券，是非金融企业发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”，简单来说就是，我找你借钱，什么时候还钱我说了算，但是我会按照协议，随着时间的推移来相应的增加利息。
2017年中报，恒大之所以净负债水平大幅下滑，就是因为其全部赎回了永续债，因为此时不还，后续的利率会大幅提升！
而永续债的魔力更在于，虽然作为债务工具，但是它具有股权融资的特性，满足一定的条件之后，可以将永续债归为资产负债表中的资产类项目，恒大就是利用了永续债的这一特性，来降低负债率的。（资产负债率=总负债/总资产，分子减小，分母变大，负债率降低！）
A股房企争相模仿
说回A股，2017年恒大亮眼的年中报，引来了市场的争相模仿，最具有代表性的就是阳光城（000671）。永续债首次出现在阳光城2017年的财报之中，截止2017年末，阳光城的永续债规模达到40亿元，其中包括10亿元中期票据和30亿元的可续期信托贷款。
以30亿元可续期信托贷款为例，前三年的利息为7%，但是一旦续期之后，每年需要额外支付3%，最高可达到18%的年利率。所以三年到期之后，“借新换旧”就成为了常规操作了。
当然我们作为一般投资者，要清楚的是，如果我们将永续债的规模加到负债栏里，那么阳光城的总负债将超过2000亿元（阳光城2018年一季度总负债1967.85亿元），资产负债率逼近90%，超出80%的监管红线，要知道去年王老板的被催债的时候，万达的负债率水平只有 72.6%。
据不完全统计，2016年A股上市房企的存量永续债只有约158亿元，2017年末飙升至419亿元，其中规模较大的可见下表：
随着永续债规模的不断壮大，2018年有更进一步的可能。负债率可能明面上是降了，但是实际的债务风险不但没有减少，反而是在变相“加杠杆”。
图表中，华夏幸福、首开股份和阳光城这三只个股的负债率已经越过监管红线，而且还在增加永续债规模，企图暗渡陈仓，我们在选择房地产类股票的时候，要尽量绕开这样的标的。
中国特色的永续债
众所周之，房地产开发项目都是“十个瓶子一个盖”，玩的就是现金流的游戏，房企经过借钱、占用供应商资金、预售、快周转翻滚开发等方法。
可以投入很少的资本金就撬动很大的项目，这样房企的出资报答率或许主股本报答率其实是很高的，一个房地产项目的净赢利率可能终究只有年化10%，但房企投入的股本金的报答算下来可能可以到年化30%。
做过生意或许略微有点财政知识的朋友都知道，如果我一年投入的钱能赚30%出来，那么只需我借的钱年化利率低于30%，那么我都是赚的，这样我一笔资金就可以开发许多项目，做大财物规划，赚更多的钱。
比方说如果一个项目要投入1000万资本金，每年可以赚300万，那么如果这1000万是借来的，每年10%的利息，那么我扣掉利息后净赚200万，抱负的极点状况就是，每个项目我一分钱都不出，所有钱都是借来的，那么如果我做10个亿的项目就赚2个亿，做100亿的项目就能赚20亿。
可是钱如果借得太多了，企业的危险也大了，商场一有风吹草动，很可能就会崩盘。因而，特别是关于许多上市房企来说，财物负债率就是一个很重要的目标。
负债率太高，就会影响到企业经营的安全性，影响后续融资。出资人觉得企业危险大，就不情愿借钱给企业了，或许说要求更高的收益，进步利率。
所以聪明的中国房企和金融机构就开端动歪脑筋了，有没有什么办法借钱又不进步负债率的呢？他们的目光最终就锁定在了永续债身上。
永续债为什么会遭到喜爱呢?
由于在管帐上，永续债尽管姓名里有债，可是却是计入少量股东权益的，如果核算财物负债率的话，借永续债不光不会进步负债率，乃至还可以下降负债率！
而为什么叫中国特色的永续债呢?
这是由于以恒大为代表的房企发行的永续债底子就不永续，都是两年后就肯定会换回清偿的，仅仅正本的债款融资换了个马甲，玩的一种相得益彰的文字游戏而已!
可是现在房地产行业处于被严厉调控的周期，可以借到钱过冬的房企已经是归于走运的了。那些被资本商场扔掉借不到钱的中斗室企在这一轮的调控中可能会死掉大片，未来房地产商场可能又会迎来一波吞并重组的浪潮。
习惯了暴利的房地产企业需求做出改动，由于躺着挣钱的年代已经过去了。
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